Baugeld Vorsicht Nied­rigzins­falle

Baugeld - Vorsicht Nied­rigzins­falle
Mit Finanzierungs­beispiel. Auf dem Bauzaun wirbt ein Makler­unternehmen um Käufer für Wohnungen in einem Neubau in Berlin.

Immobilien lassen sich so günstig finanzieren wie noch nie. Die nied­rigen Zinsen bergen aber spezielle Gefahren. Kreditnehmer über­schätzen sich leicht.

Inhalt

Die Baustelle liegt direkt am Fluss­ufer der Dahme in Berlin. Sogar ein eigener Boots­steg ist geplant. Vor dem einge­rüsteten Rohbau preisen Plakate Wohnungen mit „Wasser­blick inklusive“ zum Kauf an – und zerstreuen Bedenken, nur Millionäre könnten sich so etwas leisten. Neben Bildern, wie der Neubau fertig aussehen könnte, präsentieren sie Finanzierungs­beispiele. Ein weißer Kreis hebt für eine Vier­zimmerwohnung hervor: „monatliche Rate 1 323,93 Euro“. Nur 1 323,93 Euro? Bei vielen Neubauten in ähnlicher Größe kostet die Miete in der Haupt­stadt auch so viel. Der Preis von 382 400 Euro sieht da gar nicht mehr so furcht­einflößend aus, zumal die Käufer hier nur die Neben­kosten für Notar, Makler, Grund­erwerb­steuer aus ihrem Ersparten einbringen müssen.

Günstig ist der Kredit auch. „Misch­zins 2,98 %“ verheißt das Plakat. Neben einem Bank­darlehen ist ein geförderter Kredit der staatlichen KfW-Bank einge­rechnet, weil das Haus hohe Energiestan­dards erfüllt.

Wenn die Zinsen so nied­rig und die Kreditrate kaum höher als die Miete ist, was kann da bei einem Kauf noch schief­gehen? Einiges, gerade in einer Phase mit Zinsen am Rekord­tief wie derzeit. Sie verleiten dazu, eine zu hohe Summe auszuleihen, die Kreditnehmer über Jahr­zehnte abstottern müssen und vielleicht nicht mehr bedienen können, wenn die Zinsen steigen.

Verlockende Rechnungen wie bei den Wasser­blick­wohnungen sind kein Einzel­fall. Wer im Immobilienportal Immonet im Internet Details eines Hauses oder einer Wohnung zum Kauf aufruft, bekommt gleich einen Finanzierungs­rechner ange­zeigt. Die Monats­raten scheinen nicht nur für Gutverdiener stemm­bar. Einen „Top-Zins“ von nur 1,72 Prozent bot der Baugeld­vermittler Dr. Klein Mitte Juni für ein Darlehen mit fünf Jahren Zins­bindung.

Allen Beispielen ist gemein­sam, dass die anfäng­lichen Tilgungs­raten bei 1 Prozent der Kreditsumme oder nur knapp darüber liegen. Gerade jetzt ist das aber nicht empfehlens­wert – aus mehreren Gründen.

Eine zu hohe Summe ausleihen

Die Nied­rigzins­phase macht es möglich, einen höheren Kredit als sonst aufzunehmen. Die maximal mögliche Darlehens­summe hängt von der Rate ab, die ein Antrag­steller im Monat stemmen kann. Für Leute, die 1 000 Euro im Monat einsetzen können, errechnen sich bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung 300 000 Euro. Als die Zinsen, wie vor einigen Jahren, noch bei 5 Prozent lagen, waren es bei gleicher Tilgungs­rate nur 200 000 Euro.

Ein halbes Jahr­hundert zahlen

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Die Kombination aus nied­riger Tilgung und geringen Zinsen hat eine Konsequenz, die vielen paradox erscheint: Je nied­riger die Zinsen, desto länger dauert es, bis ein Darlehen abge­tragen ist (siehe Falle 2).

Wer eine Wohnung an der Dahme zu den Konditionen aus dem Plakatbei­spiel finanziert, braucht rechnerisch gut 42 Jahre, bis die Bleibe schuldenfrei ist. Bei Zinsen um die 2,5 Prozent dauert es sogar ein halbes Jahr­hundert. Da der letzte Euro vor Eintritt ins Renten­alter an die Bank fließen sollte, wäre es angebracht, nach dem Abi, spätestens aber mit Mitte 20 beim Notar den Kauf­vertrag zu unter­schreiben.

Meist haben erst Ältere genug gespart, um wenigs­tens die Neben­kosten bezahlen zu können – bei der Vier­zimmerwohnung an der Dahme immerhin 45 000 Euro. Gerade in einer Nied­rigzins­phase ist es sehr wichtig, höher zu tilgen und so die Zeit bis zur Abzahlung zu verkürzen. 2 Prozent sollte das Minimum sein. Das empfiehlt auch André Schlüter, Leiter der Unter­nehmens­kommunikation bei Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting, dem Vertrieb der Wohnungen an der Dahme.

Warum setzt Ziegert dann so wenig Tilgung und Eigen­kapital an? Das solle den Vergleich von Kauf und Miete erleichtern, erklärt Schlüter. Es zeige, dass „auch Menschen mit geringem Vermögen“ bei hinreichendem Einkommen die Möglich­keit hätten, Eigentum zu erwerben. Entscheidend sei das Beratungs­gespräch, „in dem wir gründlich über die Höhe der Rest­schuld und eventuelle Finanzierungs­risiken informieren“. Damit legt er selbst den Finger in die Wunde. Solche offensiven Finanzierungen auf Kante sind tückisch.

Den Anschluss vermasseln

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Selbst wenn die Kreditrate der Miete entspricht, zahlen Käufer pro Monat mehr. Als Vermieter dürfen sie nicht die gesamten Betriebs­kosten auf die Mieter abwälzen. Als Eigennutzer müssen sie alles tragen.

Bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung für zehn Jahre sind erst zwölf Prozent der ursprüng­lichen Kreditsumme abge­tragen, wenn die Anschluss­finanzierung ansteht. Die Gefahr ist groß, dass das Zins­niveau dann höher ist und die monatliche Belastung steigt.

Billige KfW-Zinsen verlieren

Sogar wenn das Zins­niveau gleich bleiben sollte, gibt es Schuldner, die mit einer steigenden Belastung rechnen müssen: jene, die mit einem geförderten KfW-Darlehen eine energieeffiziente Immobilie finanzieren. Die Förderzinsen liegen unter Markt­niveau, weil die KfW-Bank Mittel vom Staat bekommt. „Diese Zins­verbilligung ist aber nur für die erste Zins­bindungs­frist von 10 Jahren gültig“, erklärt ein Sprecher der KfW. Eine Verlängerung biete sie zu Konditionen ohne Subvention an.

Den Fallen ausweichen

Damit ein Zins­anstieg die Baufinanzierer nicht umpustet, rechnen viele Banken einen Sicher­heits­puffer ein, wenn sie Darlehen mit geringer Tilgungs­rate vergeben. „Wir prüfen, ob die Kreditnehmer eine Belastung von 6 Prozent tragen könnten“, sagt Reinhard Klein, stell­vertretender Vorstands­sprecher der Hamburger Sparkasse. 2 Prozent Tilgung seien bei ihnen die Regel. Die Direkt­bank ING-DiBa berechnet, ob der Kunde 2 Prozent Tilgung tragen könnte. Solche Über­schlags­rechnungen können alle Kredit­interes­senten selbst anstellen oder den Berater darum bitten. Wird es eng, sollten sie das Vorhaben über­denken.

Ein Schutz ist auch eine möglichst lange Zins­bindungs­frist. Dafür verlangen die Banken etwas mehr. Trotzdem ist das attraktiv. Nach 15 oder 20 Jahren sind selbst bei geringen Tilgungs­raten erkleck­liche Teile des Kredits abge­tragen.

Werden die Raten einer zu waghalsigen Finanzierung untrag­bar, kann es zu Notverkäufen kommen. Womöglich reicht der Erlös nicht einmal für den Rest­kredit. Dann zahlt der Schuldner weiter für den Wasser­blick, genießt ihn aber nicht mehr.

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7 Kommentare Diskutieren Sie mit

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maleekkredit am 08.09.2015 um 12:44 Uhr

Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Spam

Profilbild Stiftung_Warentest am 17.09.2013 um 12:53 Uhr
@martin.schoenegg

Selbstverständlich darf die monatliche Belastung nicht so hoch gewählt werden, dass zu wenig Geld zum Leben oder für unvorhergesehene Ereignisse übrig bleibt. Es gibt aber eine einfache Lösung für Immobilienkäufer, die sich sorgen, dass sich eine hohe anfängliche Tilgungsrate auf Dauer als zu hoch erweisen könnte. Sie können einen Kredit mit Ratenwechsel abschließen, bei denen sie das Recht haben, den Tilgungssatz zu wechseln. (TK)

martin.schoenegg am 14.09.2013 um 18:30 Uhr
@Stiftung_Warentest

Der Kommentar von ketschi8 zeigt Ihnen auf, dass der Artikel zumindest irreführende Formulierungen enthielt. Ich hab noch eine: "Solche offensiven Finanzierungen auf Kante sind tückisch." Ich habe leider schon viel zu viele "auf Kante" genähte Finanzierungen gesehen. Deren Problem war aber stets, dass dort der Einsatz von zu viel Eigenkapital und eine zu hohe Tilgung die Familien in Liquiditätsnot brachte. Das wäre bei einer ausgewogeneren Finanzierung vermeidbar gewesen, auch unter Berücksichtigung kleinerer Tilgung und geringerer Eigenkapitalquote. Selbstverständlich sollte man das dort nicht gebundene Kapital weder auf den Kopf hauen noch fest anlegen. Offene Investmentfonds haben aber selbst im Tiefpunkt der schlechtesten Börsenphase 2003 auf 20 Jahre noch um die 6% p.a. gebracht. Da erscheint es mir nicht besonders spekulativ, parallel zu einem 20 J. Baudarlehen mit unter 4% Zinsen ein solid gestreutes und beobachtetes Aktien- und Mischfondsdepot aufzubauen. Liquidität rulez.

martin.schoenegg am 14.09.2013 um 18:02 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.

Profilbild Stiftung_Warentest am 23.08.2013 um 13:12 Uhr
Rechenbeispiel zur Falle 2

@ketschi8: Bitte machen Sie sich eines klar. In dem Beispielsfall sind wir davon ausgegangen, dass sich die Bauherren (trotz) des niedrigen Zinsniveaus zu einer niedrigen Tilgung haben verleiten lassen, also auch geringere Raten zahlen als bei der höheren Tilgung. Die Balken zu den Tilgungen von 2 und 3% gehen also von einer höheren monatlichen Rate aus, die Darlehenssumme bleibt aber in allen drei Fällen gleich. Beispiel: Darlehenssumme 10000 Euro. Daraus ergibt sich bei 2% Zins und 1 % anfänglicher Tilgungsrate eine monatliche Rate von 250 Euro, bei 2 % anfänglicher Tilgungsrate 333,33, Euro und bei 3 % anfänglicher Tilgungsrate 416,67. Die entsprechenden monatlichen Raten bei 3 % Zins betragen 333,33 Euro, 416,67 Euro und 500 Euro. Bei 4 % Zins sind es 416,67 Euro, 500 Euro und 583,83 Euro und bei 5 % Zins 500 Euro, 583,83 Euro und 666,67 Euro. (maa)