Baugeld Special

Mit Finanzierungs­beispiel. Auf dem Bauzaun wirbt ein Makler­unternehmen um Käufer für Wohnungen in einem Neubau in Berlin.

Immobilien lassen sich so günstig finanzieren wie noch nie. Die nied­rigen Zinsen bergen aber spezielle Gefahren. Kreditnehmer über­schätzen sich leicht.

Die Baustelle liegt direkt am Fluss­ufer der Dahme in Berlin. Sogar ein eigener Boots­steg ist geplant. Vor dem einge­rüsteten Rohbau preisen Plakate Wohnungen mit „Wasser­blick inklusive“ zum Kauf an – und zerstreuen Bedenken, nur Millionäre könnten sich so etwas leisten. Neben Bildern, wie der Neubau fertig aussehen könnte, präsentieren sie Finanzierungs­beispiele. Ein weißer Kreis hebt für eine Vier­zimmerwohnung hervor: „monatliche Rate 1 323,93 Euro“. Nur 1 323,93 Euro? Bei vielen Neubauten in ähnlicher Größe kostet die Miete in der Haupt­stadt auch so viel. Der Preis von 382 400 Euro sieht da gar nicht mehr so furcht­einflößend aus, zumal die Käufer hier nur die Neben­kosten für Notar, Makler, Grund­erwerb­steuer aus ihrem Ersparten einbringen müssen.

Günstig ist der Kredit auch. „Misch­zins 2,98 %“ verheißt das Plakat. Neben einem Bank­darlehen ist ein geförderter Kredit der staatlichen KfW-Bank einge­rechnet, weil das Haus hohe Energiestan­dards erfüllt.

Wenn die Zinsen so nied­rig und die Kreditrate kaum höher als die Miete ist, was kann da bei einem Kauf noch schief­gehen? Einiges, gerade in einer Phase mit Zinsen am Rekord­tief wie derzeit. Sie verleiten dazu, eine zu hohe Summe auszuleihen, die Kreditnehmer über Jahr­zehnte abstottern müssen und vielleicht nicht mehr bedienen können, wenn die Zinsen steigen.

Verlockende Rechnungen wie bei den Wasser­blick­wohnungen sind kein Einzel­fall. Wer im Immobilienportal Immonet im Internet Details eines Hauses oder einer Wohnung zum Kauf aufruft, bekommt gleich einen Finanzierungs­rechner ange­zeigt. Die Monats­raten scheinen nicht nur für Gutverdiener stemm­bar. Einen „Top-Zins“ von nur 1,72 Prozent bot der Baugeld­vermittler Dr. Klein Mitte Juni für ein Darlehen mit fünf Jahren Zins­bindung.

Allen Beispielen ist gemein­sam, dass die anfäng­lichen Tilgungs­raten bei 1 Prozent der Kreditsumme oder nur knapp darüber liegen. Gerade jetzt ist das aber nicht empfehlens­wert – aus mehreren Gründen.

Eine zu hohe Summe ausleihen

Die Nied­rigzins­phase macht es möglich, einen höheren Kredit als sonst aufzunehmen. Die maximal mögliche Darlehens­summe hängt von der Rate ab, die ein Antrag­steller im Monat stemmen kann. Für Leute, die 1 000 Euro im Monat einsetzen können, errechnen sich bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung 300 000 Euro. Als die Zinsen, wie vor einigen Jahren, noch bei 5 Prozent lagen, waren es bei gleicher Tilgungs­rate nur 200 000 Euro.

Ein halbes Jahr­hundert zahlen

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Die Kombination aus nied­riger Tilgung und geringen Zinsen hat eine Konsequenz, die vielen paradox erscheint: Je nied­riger die Zinsen, desto länger dauert es, bis ein Darlehen abge­tragen ist (siehe Falle 2).

Wer eine Wohnung an der Dahme zu den Konditionen aus dem Plakatbei­spiel finanziert, braucht rechnerisch gut 42 Jahre, bis die Bleibe schuldenfrei ist. Bei Zinsen um die 2,5 Prozent dauert es sogar ein halbes Jahr­hundert. Da der letzte Euro vor Eintritt ins Renten­alter an die Bank fließen sollte, wäre es angebracht, nach dem Abi, spätestens aber mit Mitte 20 beim Notar den Kauf­vertrag zu unter­schreiben.

Meist haben erst Ältere genug gespart, um wenigs­tens die Neben­kosten bezahlen zu können – bei der Vier­zimmerwohnung an der Dahme immerhin 45 000 Euro. Gerade in einer Nied­rigzins­phase ist es sehr wichtig, höher zu tilgen und so die Zeit bis zur Abzahlung zu verkürzen. 2 Prozent sollte das Minimum sein. Das empfiehlt auch André Schlüter, Leiter der Unter­nehmens­kommunikation bei Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting, dem Vertrieb der Wohnungen an der Dahme.

Warum setzt Ziegert dann so wenig Tilgung und Eigen­kapital an? Das solle den Vergleich von Kauf und Miete erleichtern, erklärt Schlüter. Es zeige, dass „auch Menschen mit geringem Vermögen“ bei hinreichendem Einkommen die Möglich­keit hätten, Eigentum zu erwerben. Entscheidend sei das Beratungs­gespräch, „in dem wir gründlich über die Höhe der Rest­schuld und eventuelle Finanzierungs­risiken informieren“. Damit legt er selbst den Finger in die Wunde. Solche offensiven Finanzierungen auf Kante sind tückisch.

Den Anschluss vermasseln

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Selbst wenn die Kreditrate der Miete entspricht, zahlen Käufer pro Monat mehr. Als Vermieter dürfen sie nicht die gesamten Betriebs­kosten auf die Mieter abwälzen. Als Eigennutzer müssen sie alles tragen.

Bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung für zehn Jahre sind erst zwölf Prozent der ursprüng­lichen Kreditsumme abge­tragen, wenn die Anschluss­finanzierung ansteht. Die Gefahr ist groß, dass das Zins­niveau dann höher ist und die monatliche Belastung steigt.

Billige KfW-Zinsen verlieren

Sogar wenn das Zins­niveau gleich bleiben sollte, gibt es Schuldner, die mit einer steigenden Belastung rechnen müssen: jene, die mit einem geförderten KfW-Darlehen eine energieeffiziente Immobilie finanzieren. Die Förderzinsen liegen unter Markt­niveau, weil die KfW-Bank Mittel vom Staat bekommt. „Diese Zins­verbilligung ist aber nur für die erste Zins­bindungs­frist von 10 Jahren gültig“, erklärt ein Sprecher der KfW. Eine Verlängerung biete sie zu Konditionen ohne Subvention an.

Den Fallen ausweichen

Damit ein Zins­anstieg die Baufinanzierer nicht umpustet, rechnen viele Banken einen Sicher­heits­puffer ein, wenn sie Darlehen mit geringer Tilgungs­rate vergeben. „Wir prüfen, ob die Kreditnehmer eine Belastung von 6 Prozent tragen könnten“, sagt Reinhard Klein, stell­vertretender Vorstands­sprecher der Hamburger Sparkasse. 2 Prozent Tilgung seien bei ihnen die Regel. Die Direkt­bank ING-DiBa berechnet, ob der Kunde 2 Prozent Tilgung tragen könnte. Solche Über­schlags­rechnungen können alle Kredit­interes­senten selbst anstellen oder den Berater darum bitten. Wird es eng, sollten sie das Vorhaben über­denken.

Ein Schutz ist auch eine möglichst lange Zins­bindungs­frist. Dafür verlangen die Banken etwas mehr. Trotzdem ist das attraktiv. Nach 15 oder 20 Jahren sind selbst bei geringen Tilgungs­raten erkleck­liche Teile des Kredits abge­tragen.

Werden die Raten einer zu waghalsigen Finanzierung untrag­bar, kann es zu Notverkäufen kommen. Womöglich reicht der Erlös nicht einmal für den Rest­kredit. Dann zahlt der Schuldner weiter für den Wasser­blick, genießt ihn aber nicht mehr.

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