Baugeld Meldung

Baugeld ist derzeit supergünstig. Wer jetzt auf einen Anschlusskredit umsatteln kann, spart gewaltig. Aber auch wer noch ein, zwei Jahre auf das Ende der Zinsbindung seines alten Darlehens warten muss, kann sich die Niedrigzinsen jetzt sichern.

Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung kosten zurzeit etwa 2 Prozentpunkte weniger als der langjährige Durchschnitt von rund 8 Prozent. Das sind goldene Zeiten für alle, die ihre eigenen vier Wände auf Kredit finanzieren. Doch manche Baufamilie sieht die Superzinsen mit gemischten Gefühlen: Eigenheimbesitzer, die auf einem teuren Altdarlehen sitzen und noch ein paar Jahre aufs Ende der Zinsfestschreibung warten müssen, verpassen womöglich die derzeitige Niedrigzinsphase ­ da wird die Wartezeit zur Zitterpartie. Für Kunden, die ihre Nerven schonen wollen, bieten die Kreditinstitute Umschuldungen und Forward-Darlehen an. Ob sich das lohnt, kommt darauf an, wie sich die Zinssituation am Kapitalmarkt entwickelt.

Eine klare Empfehlung gibt es hingegen für die Zinsbindung: Wer jetzt einen Hypothekarkredit abschließt, sollte die Konditionen mindestens auf 10 Jahre festschreiben. Auch 15- oder 20-jährige Bindungen sind für Sicherheitsbewusste durchaus sinnvoll, kosten aber etwa 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte Aufschlag.

Anschlusskredit

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Läuft die Zinsfestschreibung in den nächsten Wochen aus, war das Timing optimal. Bei so viel Glück kommt es jetzt vor allem darauf an, Preise zu vergleichen. Holen Sie bei verschiedenen Banken und Sparkassen oder mithilfe unserer Computeranalyse (Link "Analyse") Angebote ein: In der Anfrage sollte die zu finanzierende Restschuld stehen, dazu die Dauer der gewünschten Zinsbindung, außerdem der gewünschte Tilgungssatz oder die gewünschte Ratenhöhe. Das Angebot mit dem niedrigsten Effektivzins und der niedrigsten Restschuld ist das günstigste.

Allerdings kostet ein Bankwechsel Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie für die Übertragung der Grundschuld, eventuell fallen auch Schätzkosten für die Wertermittlung der Immobilie an. Der Wechsel lohnt in der Regel, wenn das neue Angebot etwa um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte unter dem der Hausbank liegt. Wer eine größere Summe Geld zur Verfügung hat, sollte außerdem Sondertilgungen nutzen. Denn die Zinsen, die sich dadurch sparen lassen, sind allemal höher als die Rendite, die andere Geldanlagen mit einer ähnlich hohen Sicherheit abwerfen.

Vorsicht aber vor der Tilgungsfalle: Bei einem Baudarlehen, das mit 1 Prozent anfänglicher Tilgung abbezahlt wird, dauerte es bisher meist etwa 30 Jahre, um die Schulden wieder loszuwerden. Bei so niedrigen Zinsen wie derzeit verstreicht allerdings erheblich mehr Zeit. Der Grund: In der Kreditrate sind sowohl Zins als auch Tilgung enthalten, wobei der Anteil der Tilgung laufend steigt. Mit jeder Monatsrate sinkt die Restschuld, auf die noch Zinsen fällig sind. Logischerweise fällt diese Ersparnis bei Darlehen mit niedrigem Zins deutlich geringer aus. Beispiel: Bei 8 Prozent Zins und 1 Prozent Anfangstilgung dauert die Abzahlung 27 Jahre und 7 Monate. Dagegen sind es bei nur 5 Prozent Zins und 1 Prozent Anfangstilgung schon 35 Jahre und 11 Monate. Die Konsequenz ist klar: Wer es finanziell verkraften kann, sollte mit einer möglichst hohen anfänglichen Tilgung einsteigen. So verkürzt sich die Laufzeit auf nur noch 25 Jahre und 2 Monate, wenn eine Anfangstilgung von 2 Prozent gewählt wird. Wer das bisher noch nicht getan hat, sollte wenigstens bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung erhöhen. Bei der Berechnung der neuen Kreditrate ersetzen die Banken in der Regel nur den alten Zinssatz durch den neuen. Es empfiehlt sich aber, die bisherige monatliche Rate beizubehalten oder gar noch zu erhöhen.

Beispiel: Ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zu 8 Prozent Nominalzins und 1 Prozent Tilgung kostet 750 Euro Monatsrate. Für einen Anschlusskredit mit 5,5 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung (auf den ursprünglichen Kreditbetrag) sinkt sie auf 542 Euro. Der Haken daran: Die Restschuld würde nach 20 Jahren noch rund 60.000 Euro betragen. Hätte die Baufamilie weiterhin 750 Euro überwiesen, läge die Restschuld nach 20 Jahren nur bei etwa 27.000 Euro.

Umschuldung

Bei der Umschuldung nimmt der Kunde ein neues, zinsgünstiges Darlehen bei seinem bisherigen Kreditgeber auf und löst damit den alten Kredit vorzeitig ab. Problem: Er braucht die Zustimmung der Bank. Und die gibt ihr Jawort nicht kostenlos, schließlich muss sie das Geld erneut am Kapitalmarkt anlegen. Dort aber erhält sie dafür ­ wegen des gesunkenen Zinsniveaus ­ nur geringere Zinsen als im Kreditvertrag vereinbart waren. Der Bank entsteht also ein Zinsschaden. Deshalb will sie im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung. Und die kann einige Tausend Euro betragen, je nachdem, wie lange das alte Darlehen noch läuft und wie deutlich die Zinsen seit der Kreditaufnahme gesunken sind.

Lohnen kann sich eine Umschuldung, wenn die Zinsbindung des neuen Darlehens deutlich über die des alten hinausgeht ­ und wenn das allgemeine Zinsniveau in den Folgejahren wirklich steigt. Dann hat sich der Kunde langfristig einen günstigen Zinssatz gesichert.

In der Praxis bringt eine Umschuldung jedoch kaum Vorteile gegenüber einem Forward-Darlehen, dafür aber Nachteile: Ein Wechsel zu einer günstigeren Bank ist mit ihr nicht möglich. Und über die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es oft Ärger, weil Banken sie häufig zu hoch berechnen.

Tipp:

Wie die korrekte Berechnung der Entschädigung aussieht, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsrechner nachvollziehen (Link "Downloads", dann "Excelprogramme").

Viele Banken sind aber bereit, über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln, besonders wenn der Kunde auf ein lukratives Forward-Darlehen der Konkurrenz verweist.

Forward-Darlehen

Baufinanzierer, deren Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten drei Jahre ausläuft, sollten sich um ein Forward-Darlehen (engl. forward = vorwärts, nach vorn) bemühen. Die Sache funktioniert einfach: Der alte Kredit läuft wie vereinbart weiter, doch parallel schließt der Kunde heute einen Darlehensvertrag mit festem Zins über die Summe ab, die er später für seine Anschlussfinanzierung braucht.

Sobald später die Zinsfestschreibung des alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt. Es schließt sich also nahtlos an den bisherigen Kredit an. Der Kunde zahlt dann für das neue Darlehen den Zinssatz, den er Monate oder Jahre vorher vereinbart hat. Auf diese Weise kann er sich schon heute, quasi auf Vorrat, die günstigen Zinsen sichern und schafft sich eine langfristige Kalkulationsgrundlage.

Vorteil dieser Variante: Das Forward-Darlehen kann er bei jeder beliebigen Bank abschließen. Der Kunde kann auch bei der Konkurrenz anfragen und so in den Verhandlungen mit seiner jetzigen Bank Druck machen oder tatsächlich das Kreditinstitut wechseln.

Nachteil des Darlehens auf Vorrat: Es ist ein Vertrag auf die Zukunft. Wie sich die Zinsen entwickeln werden, weiß niemand. Und die Zinssicherheit hat ihren Preis. Jeder Monat Vorratshaltung kostet einen Zinsaufschlag, in der Regel von 0,02 bis 0,03 Prozent der Darlehenssumme, selten auch nur 0,01 Prozent.

Beispiel: Die HypoVereinsbank verlangt derzeit monatlich 0,018 Prozentpunkte Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen und 5,98 Prozent für Baugeld mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Will ein Kunde, dessen Altdarlehen in zwei Jahren ausläuft, sich diese Kondition schon heute sichern, kostet das für 24 Monate 0,43 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Der Zins für das in zwei Jahren ausgezahlte Darlehen beträgt dann also 6,41 Prozent.

Ob sich die Vorratshaltung gelohnt hat, ist später ganz einfach zu erkennen: Kostet Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung in zwei Jahren mehr als diese 6,41 Prozent, war der Kunde gut beraten, sich den Kredit schon jetzt zu sichern. Bleiben die Zinsen dauerhaft so niedrig wie heute, zahlt er drauf.

Forward-Darlehen sind daher in der Regel nur bei zwei bis drei Jahren Vorlaufzeit sinnvoll. Zwar werden auch Zeiträume bis zu vier Jahren angeboten, doch bei so langem Vorlauf kann sich der Darlehenszins allein durch den Aufschlag auf über 7 Prozent verteuern.

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