Wer jetzt auf einem teuren Baudarlehen sitzt, hat nichts von den derzeit noch günstigen Zinsen. Ausweg: Vorteilhaft umschulden oder ein Forwarddarlehen aufnehmen.

Angesichts der heute noch günsti­gen Zinsen können Baufinan­zie­rer, die jetzt ein Hypotheken­dar­lehen abzahlen, durchaus nervös werden. Niemand weiß, wie lange die Niedrigzinsphase noch anhält: Ist die Zinswende bereits eingeläutet?

Da können eine Umschuldung oder ein Forwarddarlehen die Nerven erheblich schonen. Doch ob sich der Umstieg lohnt, ist ungewiss: Niemand kann heute vorhersehen, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt in den nächsten Jahren entwickeln. Zur Orientierung: Im Durchschnitt der letzten 20 Jahre kosteten Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung 7,3 Prozent.

Umschuldung: Kredit ablösen

Ein Weg zu niedrigeren Zinsen ist die Umschuldung. Dabei nimmt der Kunde ein neues Darlehen auf und löst damit das ­bestehende Darlehen vorzeitig ab. Er braucht dafür aber die Zustimmung der Bank. Und die verlangt im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich dafür, dass ihr die höheren Zinseinnahmen aus dem Altkredit entge­hen. Deshalb ist eine Umschuldung zunächst ein Nullsummenspiel. Lohnen kann sie sich, wenn die Restlaufzeit des neuen Darlehens deutlich über der des bisherigen liegt – und wenn das Zinsniveau in den Folgejahren wirklich steigt.

Faustregel: Läuft der Altkredit noch zwei Jahre, hat sich der Umstieg auf einen neuen mit zehn Jahren Bindung gelohnt, wenn die Zinsen nach zwei Jahren um einen halben Prozentpunkt gestiegen sind.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist, war jahrelang umstritten. Mittlerweile hat der Bun­des­ge­richts­hof in mehreren Urteilen für Klarheit gesorgt. Doch es kommt immer wieder vor, dass viel zu hohe Beträge verlangt werden.

Tipp. Stellt das Institut seinen entgangenen Gewinn bei Kunden in Rechnung, die ihr Haus verkaufen und komplett aus der Finanzierung aussteigen, ist das in Ordnung. Wer aber bei der Bank bleibt, nimmt ein neues Darlehen auf, sodass der Gewinn während der Restlaufzeit des Altkredits doppelt anfällt. Den sollte die Bank von der Entschädigung abziehen. Bei einem 100 000-Euro-Kredit mit zwei Jahren Restlaufzeit kann das Tausend Euro ausmachen. Es lohnt sich also, bei den Verhandlungen darauf hinzuweisen.

Tipp. Einen Anhaltspunkt für eine korrekte Berechnung liefert unser Vorfälligkeitsrechner Baudarlehen.

Forwarddarlehen: Vorrat anlegen

Ein Forwarddarlehen kann die Baufamilie bei jeder beliebigen Bank abschließen. Sie kann also mit einem günstigen Angebot ihre jetzige Bank unter Druck setzen.

Bei dieser Variante läuft der alte Kredit weiter wie vereinbart. Unabhängig davon schließt der Kunde heute einen Vertrag über die Summe ab, die er später für die Anschlussfinanzierung braucht. Sobald der alte Kredit ausläuft, wird das Forwarddarlehen ausge­zahlt – zu dem heute vereinbarten Zinssatz. Die Zinssicherheit hat ­allerdings ihren Preis. Jeder Monat Vorrats­haltung kostet im Schnitt rund 0,02 Pro­zentpunkte Zinsaufschlag.

Beispiel: Läuft der Altkredit noch zwei Jahre, kostet ein Forwarddarlehen etwa 0,5 Prozentpunkte mehr (0,02 x 24 Monate = 0,48) als ein sofort beginnender Standardkredit mit zehn Jahren Zinsbindung.

Achtung: Bei einer günstigen Bank kann der Aufschlag auch nur 0,24 Prozentpunkte betragen, bei einer teuren 0,90 Prozent. Hinzu kommen die erheblichen Zinsun­terschiede zwischen den Banken.

Auch da hilft unser Computerservice: Wir vergleichen das Umschuldungsangebot Ihrer Bank mit den aktuellen Konditio­nen für Forwarddarlehen. Sie be­­kom­men eine Liste günstiger Anbieter gleich mitgeliefert. So können Sie mehrere Tausend Euro sparen.

Lohnt sich das?

Letztlich müssen Baufinanzierer selbst entscheiden, ob sie eher auf Nummer Sicher gehen wollen. Die Zinsen sind schon seit Jahren auf Talfahrt – mittlerweile haben sie einen historischen Tiefststand erreicht. Einen Anhaltspunkt für Ihre Entscheidung bieten wir mit dem „kritischen Zins“: Unser Computerservice berechnet für Sie die Höhe, auf die die Hypothekenzinsen künftig steigen müssen, damit sich die Umschuldung lohnt.

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