So haben wir getestet

Im Test

19 regionale und über­regionale Anbieter von Baukrediten. Von Februar bis Oktober 2022 ließen sich geschulte Test­personen von den Anbietern unver­bindliche Angebote zur Finanzierung einer Eigentums­wohnung erstellen. Anhand von Protokoll­bögen und Angebots­unterlagen haben wir 131 Gespräche ausgewertet. Pro Institut wurden sieben Gespräche ausgewertet, bei der Hamburger Sparkasse und Sparda München waren es jeweils sechs.

Testfall. Die Test­personen gaben vor, mit ihrem Ehepartner – beide 28 bis 48 Jahre alt – eine Wohnung zur Eigennut­zung kaufen zu wollen. Der Kauf­preis der Immobilie lag je nach Region zwischen 350 000 und 750 000 Euro. Rund 15 Prozent des Kauf­preises und alle Neben­kosten waren durch das Eigen­kapital abge­deckt. Es bestand aus Tages- und Fest­geld, Aktienfonds, Staats­anleihen und einem Zuschuss der Eltern. Das Netto­einkommen reichte nach Abzug der gesamten Lebens­haltungs­kosten und des Hausgelds für eine Tilgung des Kredits von mindestens 2 Prozent im Jahr.

Qualität des Angebots (75 Prozent)

Eignung für den Kunden. Wir prüften, ob der Finanzierungs­vorschlag zur finanziellen Situation der Tester und den Kosten des Kaufs passte. Negativ wurde bewertet, wenn es eine Finanzierungs­lücke gab oder die Kreditbelastung nicht den finanziellen Möglich­keiten entsprach. Berück­sichtigt wurde auch das Zins­änderungs­risiko für die Rest­schuld nach Ende der Zins­bindung.

Kosten. Hier war der Maßstab der Bewertung die Differenz aus dem Effektivzins der Gesamt­finanzierung und der Rendite für Hypothekenpfand­briefe mit gleichem Tilgungs­verlauf. Je kleiner dieser Abstand, desto güns­tiger das Angebot. In die Bewertung gingen Nachteile ein, die entstanden, wenn Teile des Eigen­kapitals oder Einkommens nicht einbezogen wurden.

Flexibilität. Wir bewerteten flexible Rück­zahlungs­optionen wie Sondertilgung oder Wechsel des Tilgungs­satzes.

Kunden­information (20 Prozent)

Kredit­bausteine. Wir haben geprüft, ob der Finanzierungs­vorschlag alle wichtigen Informationen zu den Krediten enthielt, etwa den Effektivzins, die Rest­schuld zum Ende der Zins­bindung, die Lauf­zeit der Finanzierung sowie einen voll­ständigen Tilgungs­plan.

Gesamt­finanzierung. Bewertet haben wir, ob der Kunde oder die Kundin eine klare und voll­ständige Über­sicht über die Kosten des Immobilienkaufs, die Finanzierungs­struktur und die monatliche Gesamt­belastung erhielt.

Begleit­umstände (5 Prozent)

Wir haben geprüft, ob die Termin­ver­einbarung klappte, das Gespräch diskret und störungs­frei verlief, der Berater und die Berate­rinnen die Finanzierung verständlich erläuterten und auf Fragen unserer Test­kunden eingingen.

Abwertungen

Durch Abwertungen wirken sich Mängel in den Beratungs­gesprächen verstärkt auf überge­ordnete Urteile aus. Folgende Abwertung setzten wir ein: Haben wir die Eignung für den Kunden mit Mangelhaft bewertet, konnte die Note für die Qualität des Angebots nicht besser sein. Abwertungen sind mit einem * in unseren Test­ergeb­nissen gekenn­zeichnet.