Grund­wissen Baufinanzierung Vom Konzept zum Baukredit

Fördergeld vom Staat

Als Erstes sollten sich Bauherren und Käufer erkundigen, ob sie öffentliche Fördermittel erhalten können. Billiger als vom Staat bekommen sie in der Regel kein Geld für das geplante Eigenheim. Bund, Länder und Gemeinden fördern den Bau, Kauf und die Modernisierung mit zins­losen oder verbilligten Darlehen, manchmal auch mit Baukosten­zuschüssen. Dadurch wird der Bau oder Kauf der eigenen vier Wände für viele erst erschwing­lich. Die Hürden sind allerdings je nach Förderprogramm unterschiedlich hoch. Die Bundes­länder fördern bevor­zugt Familien mit Kindern und legen Einkommens­grenzen fest. Unabhängig vom Einkommen und Familien­stand kann dagegen jeder ein Darlehen der staatlichen KfW-Bank beantragen. Die Förderbank vergibt zum Beispiel für den Bau oder Erst­erwerb einer besonders energieeffizienten Immobilie Kredite bis zu 100 000 Euro.

Spar­verträge für das Bauvorhaben nutzen

Bevor sie hohe Bank­kredite aufnehmen, sollten Immobilienkäufer prüfen, wie sie schon vorhandene Verträge am besten nutzen können, die sie nicht sofort flüssig machen können oder wollen. Spar­briefe beispiels­weise sind in der Regel nicht vor dem Ende der Lauf­zeit künd­bar. Es ist aber problemlos möglich, einen Immobilien­kredit auf die Fälligkeit der Papiere abzu­stimmen. Kreditnehmer können zum Beispiel mit der Bank vereinbaren, dass sie das Geld aus dem Spar­brief für eine Teiltilgung einsetzen. Meistens noch besser: Sie nehmen ein tilgungs­freies Extradarlehen auf, das sie am Ende der Lauf­zeit mit der Auszahlung aus dem Spar­brief ablösen. Weil sie das Teildarlehen mit einer relativ kurzen Lauf­zeit aufnehmen können, ist der Zins­satz dafür in der Regel besonders nied­rig.

Alte Bauspar­verträge in die Finanzierung einbinden

Auch vorhandene Bauspar­verträge lassen sich oft günstig in die Finanzierung einbauen. Sind sie noch nicht zugeteilt, hilft ein Zwischen­kredit, die Zeit bis zur Auszahlung der Bausparsumme zu über­brücken. Das Bauspardarlehen sollten Kunden aber nur abrufen, wenn es wirk­lich güns­tiger als ein Bank­darlehen ist. Bei vielen älteren Tarifen liegen die Zins­sätze für das Bauspardarlehen noch bei 3,5 bis über 4 Prozent. Sie sind daher heute oft teurer als gewöhnliche Bank­darlehen. Dann ist es meist das Beste, auf das Bauspardarlehen zu verzichten und sich nur das Guthaben auszahlen zu lassen. Bei alten Rendite-Bauspar­verträgen, die mit Zins­bonus mitunter noch Sparzinsen von 4 Prozent und mehr im Jahr bringen, kann es sogar sinn­voll sein, den Vertrag als reinen Spar­vertrag weiter zu führen und erst später für die Schuldentilgung zu verwenden. Wie Sie Ihren alten Bauspar­vertrag optimal für Ihre Finanzierung nutzen, zeigen wir in unserem Special Alte Bausparverträge: Wann sich ein Bauspardarlehen lohnt.

Alte Lebens­versicherungen nutzen

Steuerfrei. Viele Anleger haben vor vielen Jahren eine Kapital­lebens­versicherung abge­schlossen und darin bereits ein kleines Vermögen ange­sammelt, das sie für ihre Finanzierung gut gebrauchen können. Haben sie den Vertrag vor 2005 geschlossen, müssen sie auf die Erträge keine Steuern zahlen. Versicherungs­kunden können die Police zwar kündigen, sich den aktuellen Rück­kaufs­wert auszahlen lassen und das Geld sofort als Eigen­kapital verwenden. Doch gerade bei älteren Verträgen ist es meist besser, bis zum Laufzeit­ende durch­zuhalten. Sie bieten noch hohe Garan­tiezinsen von bis zu 4 Prozent auf das angesparte Kapital. Außerdem bleibt der vereinbarte Hinterbliebenen­schutz im Todes­fall erhalten.

Zins­garantie. Die Rendite alter Lebens­versicherungen ist durch die alten Zins­garan­tien derzeit oft höher als der Zins­satz für einen Immobilien­kredit. Dann lohnt es sich, die Versicherung zu behalten. Die voraus­sicht­liche Auszahlung lässt sich bis zum Ende der Lauf­zeit mit einem tilgungs­freien Darlehen vorfinanzieren. Meist ist es nötig und sinn­voll, die Police als Sicherheit an die finanzierende Bank abzu­treten. Der Rück­kaufs­wert erhöht den Eigen­kapital­anteil und bringt meist einen güns­tigeren Kreditzins­satz.

Das klassische Bank­darlehen

Gleich­bleibende Raten. Eigen­kapital, Fördergeld, Bauspar­verträge und Lebens­versicherungen reichen in der Regel bei Weitem nicht zum Hauskauf aus. Das Kern­stück der Finanzierung ist üblicher­weise das Annuitätendarlehen einer Bank. Annuitätendarlehen bedeutet: Der Kunde zahlt während der Zins­bindung gleich­bleibende Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungs­anteil bestehen. Mit jeder Rate sinkt die Rest­schuld. Dadurch verringern sich mit der nächsten Rate die zu zahlenden Zinsen. Weil die Rate konstant bleibt, steigt auto­matisch ihr Tilgungs­anteil – anfangs lang­sam, mit zunehmender Lauf­zeit schneller.

Viele Varianten. Der Vorteil eines klassischen Bank­darlehens: Das Angebot ist so groß und vielfältig, dass es für fast jeden Finanzierungs­wunsch den passenden Kredit gibt. Kreditnehmer können nahezu beliebig lange Zins­bindungen vereinbaren. Sie können die Anfangs­tilgung selbst bestimmen und zwischen vielen Varianten mit flexibler Rück­zahlung wählen. Wenn das Einkommen stimmt, sind viele Banken sogar bereit, den vollen Kauf­preis zu finanzieren. Annuitätendarlehen bieten nicht nur Banken, sondern auch Versicherungs­gesell­schaften und zunehmend auch Bausparkassen an. Am vielfältigsten ist das Angebot bei Kredit­vermitt­lern, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert haben und auf die Konditionen vieler Kredit­institute zugreifen. Mehr zu den Bank­angeboten für Baufinanzierung auf unserer Themenseite Immobilienkredit.

Alternative Bauspar-Kombikredite

Sparraten als Tilgungs­ersatz. Eine Alternative oder Ergän­zung zum klassischen Bank­darlehen ist ein Kombikredit einer Bausparkasse. In dieser Variante schließt der Kreditnehmer ein Darlehen ab, für das er zunächst nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, leistet er Sparraten auf einen Bauspar­vertrag, den er als Tilgungs­ersatz abschließt. Sobald die Bausparsumme zugeteilt wird, löst er mit seinem Guthaben und dem Bauspardarlehen das anfäng­liche Darlehen auf einen Schlag ab. Voraus­darlehen und Bauspar­vertrag sind meist so aufeinander abge­stimmt, dass der Kreditnehmer während der gesamten Lauf­zeit feste Zinsen und Raten zahlt. Geeignet sind Kombikredite vor allem für Kreditnehmer, die jedes Zins­erhöhungs­risiko ausschließen möchten und voraus­sicht­lich 20 Jahre und länger für die Rück­zahlung brauchen.

Kombi mit Kombi. Kredite mit festen Zinsen während der gesamten Lauf­zeit bieten allerdings auch Banken mit ihren Voll­tilgerdarlehen an. Welche Variante güns­tiger ist, lässt sich nicht pauschal beant­worten. Mitunter kann auch eine Kombination aus Bank­darlehen und Kombikredit sinn­voll sein. Viele Bausparkassen bieten ihre Kombikredite auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung an. Um alle Zulagen und Steuer­vorteile voll auszuschöpfen, reicht dabei ein Kombikredit in der Höhe von 40 000 bis 60 000 Euro aus (Schritt für Schritt zum Kredit).

Finanzierungs­plan aufstellen lassen

Kredit­bausteine präzise beschreiben. Stehen der Kreditbedarf, die maximale Monats­belastung und der Finanzierungs­aufbau fest, lässt sich aus den Konditionen der einzelnen Kredit­bausteine ein lang­fristiger Plan aufstellen. Geht es um mehrere Darlehen, ist es allerdings mühsam, den Finanzierungs­plan selbst zusammen­zustellen. Einfacher wird es, wenn eine Bank den Plan am Computer erstellt. Er sollte die einzelnen Kredit­bausteine präzise beschreiben und sowohl die monatliche Gesamt­belastung als auch die Entwick­lung der Rest­schuld bis zur endgültigen Entschuldung angeben.

Trag­bare Monats­belastung wählen. Verläss­lich sind diese Berechnungen aber immer nur bis zum Ende der Zins­bindung. Damit Zins­erhöhungs­risiken erkenn­bar sind, sollte die Bank nach Ablauf der Zins­bindung mit einer deutlichen Zins­erhöhung auf beispiels­weise 5 oder 6 Prozent rechnen. Besonders wichtig ist, dass die Monats­belastung auf Dauer trag­bar ist. Sie sollte den Kunden aber auch nicht unter­fordern: Zahlt er viel weniger als er kann, nimmt er eine unnötig lange Kredit­lauf­zeit in Kauf – und damit unnötig hohe Zinsen.