
Wenn‘s ans Häuslebauen geht, sollte zuerst der Finanzplan stehen. © Westend61 / Werner Dieterich
Das passende Finanzierungskonzept ist beim Immobilienkauf wichtiger als niedrige Zinsen. Lesen Sie dieses kostenlose Special, bevor es mit der Baufinanzierung losgeht!
Das Wichtigste in Kürze
Baufinanzierung – der Rat der Finanztest-Experten
Fördermittel. Erkundigen Sie sich als Erstes nach möglichen Fördermitteln. Bund, Länder und Gemeinden unterstützen private Bauherren. Mehr zum Thema auf unserer Themenseite Eigenheimförderung.
Unterlagen. Stellen Sie dann möglichst früh die Unterlagen zusammen, die Banken für ihre Kreditentscheidung verlangen.
Vorgaben. Machen Sie den Banken möglichst klare Vorgaben, wenn Sie sich Kreditangebote einholen. Wie viel Kredit benötigen Sie genau? Welche Rate können Sie sich dauerhaft leisten? Wann wollen Sie spätestens schuldenfrei sein?
Stichpunkte. Bereiten Sie eine Liste mit Stichpunkten vor, die Sie im Finanzierungsgespräch mit der Bank klären sollten. Wünschen Sie zum Beispiel eine flexible Rückzahlungsmöglichkeit? Dann fragen Sie nach Sondertilgungsrechten oder der Option auf einen Ratenwechsel.
Finanzierungsplan. Lassen Sie sich für jedes Angebot einen vollständigen Finanzierungsplan erstellen. Daraus müssen der Finanzierungsaufbau, die Konditionen der einzelnen Kreditbausteine und die monatliche Gesamtbelastung hervorgehen. Wie Sie Schritt für Schritt zu einem passenden und günstigen Immobilienkredit kommen, zeigt unser Test Eigenheim finanzieren.
Das Fundament für die perfekte Finanzierung
Ob eine Finanzierung günstig ist, hängt nicht zuletzt auch davon ab, ob staatliche Förderungen ausgeschöpft und vorhandene Sparverträge sinnvoll in die Finanzierung eingebunden werden. Weiter unten finden Sie einen Überblick über Vor- und Nachteile der wichtigsten Kreditvarianten. Patentrezepte für die optimale Finanzierung gibt es nicht. Doch wer systematisch vorgeht und einige Grundregeln beachtet, legt damit das Fundament für eine maßgeschneiderte Finanzierung.
Fördergeld vom Staat
Als Erstes sollten sich Bauherren und Käufer erkundigen, ob sie öffentliche Fördermittel erhalten können. Billiger als vom Staat bekommen sie in der Regel kein Geld für das geplante Eigenheim. Bund, Länder und Gemeinden fördern den Bau, Kauf und die Modernisierung mit zinslosen oder verbilligten Darlehen, manchmal auch mit Baukostenzuschüssen. Dadurch wird der Bau oder Kauf der eigenen vier Wände für viele erst erschwinglich. Die Hürden sind allerdings je nach Förderprogramm unterschiedlich hoch. Die Bundesländer fördern bevorzugt Familien mit Kindern und legen Einkommensgrenzen fest. Unabhängig vom Einkommen und Familienstand kann dagegen jeder ein Darlehen der staatlichen KfW-Bank beantragen. Die Förderbank vergibt zum Beispiel für den Bau oder Ersterwerb einer besonders energieeffizienten Immobilie Kredite bis zu 100 000 Euro.
Sparverträge für das Bauvorhaben nutzen
Bevor sie hohe Bankkredite aufnehmen, sollten Immobilienkäufer prüfen, wie sie schon vorhandene Verträge am besten nutzen können, die sie nicht sofort flüssig machen können oder wollen. Sparbriefe beispielsweise sind in der Regel nicht vor dem Ende der Laufzeit kündbar. Es ist aber problemlos möglich, einen Immobilienkredit auf die Fälligkeit der Papiere abzustimmen. Kreditnehmer können zum Beispiel mit der Bank vereinbaren, dass sie das Geld aus dem Sparbrief für eine Teiltilgung einsetzen. Meistens noch besser: Sie nehmen ein tilgungsfreies Extradarlehen auf, das sie am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung aus dem Sparbrief ablösen. Weil sie das Teildarlehen mit einer relativ kurzen Laufzeit aufnehmen können, ist der Zinssatz dafür in der Regel besonders niedrig.
Alte Bausparverträge in die Finanzierung einbinden
Auch vorhandene Bausparverträge lassen sich oft günstig in die Finanzierung einbauen. Sind sie noch nicht zugeteilt, hilft ein Zwischenkredit, die Zeit bis zur Auszahlung der Bausparsumme zu überbrücken. Das Bauspardarlehen sollten Kunden aber nur abrufen, wenn es wirklich günstiger als ein Bankdarlehen ist. Bei vielen älteren Tarifen liegen die Zinssätze für das Bauspardarlehen noch bei 3,5 bis über 4 Prozent. Sie sind daher heute oft teurer als gewöhnliche Bankdarlehen. Dann ist es meist das Beste, auf das Bauspardarlehen zu verzichten und sich nur das Guthaben auszahlen zu lassen. Bei alten Rendite-Bausparverträgen, die mit Zinsbonus mitunter noch Sparzinsen von 4 Prozent und mehr im Jahr bringen, kann es sogar sinnvoll sein, den Vertrag als reinen Sparvertrag weiter zu führen und erst später für die Schuldentilgung zu verwenden. Wie Sie Ihren alten Bausparvertrag optimal für Ihre Finanzierung nutzen, zeigen wir in unserem Special Alte Bausparverträge: Wann sich ein Bauspardarlehen lohnt.
Alte Lebensversicherungen nutzen
Steuerfrei. Viele Anleger haben vor vielen Jahren eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und darin bereits ein kleines Vermögen angesammelt, das sie für ihre Finanzierung gut gebrauchen können. Haben sie den Vertrag vor 2005 geschlossen, müssen sie auf die Erträge keine Steuern zahlen. Versicherungskunden können die Police zwar kündigen, sich den aktuellen Rückkaufswert auszahlen lassen und das Geld sofort als Eigenkapital verwenden. Doch gerade bei älteren Verträgen ist es meist besser, bis zum Laufzeitende durchzuhalten. Sie bieten noch hohe Garantiezinsen von bis zu 4 Prozent auf das angesparte Kapital. Außerdem bleibt der vereinbarte Hinterbliebenenschutz im Todesfall erhalten.
Zinsgarantie. Die Rendite alter Lebensversicherungen ist durch die alten Zinsgarantien derzeit oft höher als der Zinssatz für einen Immobilienkredit. Dann lohnt es sich, die Versicherung zu behalten. Die voraussichtliche Auszahlung lässt sich bis zum Ende der Laufzeit mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanzieren. Meist ist es nötig und sinnvoll, die Police als Sicherheit an die finanzierende Bank abzutreten. Der Rückkaufswert erhöht den Eigenkapitalanteil und bringt meist einen günstigeren Kreditzinssatz.
Das klassische Bankdarlehen
Gleichbleibende Raten. Eigenkapital, Fördergeld, Bausparverträge und Lebensversicherungen reichen in der Regel bei Weitem nicht zum Hauskauf aus. Das Kernstück der Finanzierung ist üblicherweise das Annuitätendarlehen einer Bank. Annuitätendarlehen bedeutet: Der Kunde zahlt während der Zinsbindung gleichbleibende Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Dadurch verringern sich mit der nächsten Rate die zu zahlenden Zinsen. Weil die Rate konstant bleibt, steigt automatisch ihr Tilgungsanteil – anfangs langsam, mit zunehmender Laufzeit schneller.
Viele Varianten. Der Vorteil eines klassischen Bankdarlehens: Das Angebot ist so groß und vielfältig, dass es für fast jeden Finanzierungswunsch den passenden Kredit gibt. Kreditnehmer können nahezu beliebig lange Zinsbindungen vereinbaren. Sie können die Anfangstilgung selbst bestimmen und zwischen vielen Varianten mit flexibler Rückzahlung wählen. Wenn das Einkommen stimmt, sind viele Banken sogar bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Annuitätendarlehen bieten nicht nur Banken, sondern auch Versicherungsgesellschaften und zunehmend auch Bausparkassen an. Am vielfältigsten ist das Angebot bei Kreditvermittlern, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert haben und auf die Konditionen vieler Kreditinstitute zugreifen. Mehr zu den Bankangeboten für Baufinanzierung auf unserer Themenseite Immobilienkredit.
Alternative Bauspar-Kombikredite
Sparraten als Tilgungsersatz. Eine Alternative oder Ergänzung zum klassischen Bankdarlehen ist ein Kombikredit einer Bausparkasse. In dieser Variante schließt der Kreditnehmer ein Darlehen ab, für das er zunächst nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, leistet er Sparraten auf einen Bausparvertrag, den er als Tilgungsersatz abschließt. Sobald die Bausparsumme zugeteilt wird, löst er mit seinem Guthaben und dem Bauspardarlehen das anfängliche Darlehen auf einen Schlag ab. Vorausdarlehen und Bausparvertrag sind meist so aufeinander abgestimmt, dass der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit feste Zinsen und Raten zahlt. Geeignet sind Kombikredite vor allem für Kreditnehmer, die jedes Zinserhöhungsrisiko ausschließen möchten und voraussichtlich 20 Jahre und länger für die Rückzahlung brauchen.
Kombi mit Kombi. Kredite mit festen Zinsen während der gesamten Laufzeit bieten allerdings auch Banken mit ihren Volltilgerdarlehen an. Welche Variante günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Mitunter kann auch eine Kombination aus Bankdarlehen und Kombikredit sinnvoll sein. Viele Bausparkassen bieten ihre Kombikredite auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung an. Um alle Zulagen und Steuervorteile voll auszuschöpfen, reicht dabei ein Kombikredit in der Höhe von 40 000 bis 60 000 Euro aus (Schritt für Schritt zum Kredit).
Finanzierungsplan aufstellen lassen
Kreditbausteine präzise beschreiben. Stehen der Kreditbedarf, die maximale Monatsbelastung und der Finanzierungsaufbau fest, lässt sich aus den Konditionen der einzelnen Kreditbausteine ein langfristiger Plan aufstellen. Geht es um mehrere Darlehen, ist es allerdings mühsam, den Finanzierungsplan selbst zusammenzustellen. Einfacher wird es, wenn eine Bank den Plan am Computer erstellt. Er sollte die einzelnen Kreditbausteine präzise beschreiben und sowohl die monatliche Gesamtbelastung als auch die Entwicklung der Restschuld bis zur endgültigen Entschuldung angeben.
Tragbare Monatsbelastung wählen. Verlässlich sind diese Berechnungen aber immer nur bis zum Ende der Zinsbindung. Damit Zinserhöhungsrisiken erkennbar sind, sollte die Bank nach Ablauf der Zinsbindung mit einer deutlichen Zinserhöhung auf beispielsweise 5 oder 6 Prozent rechnen. Besonders wichtig ist, dass die Monatsbelastung auf Dauer tragbar ist. Sie sollte den Kunden aber auch nicht unterfordern: Zahlt er viel weniger als er kann, nimmt er eine unnötig lange Kreditlaufzeit in Kauf – und damit unnötig hohe Zinsen.
Die wichtigsten Kredite im Überblick
Kreditinstitute bieten Immobilienkredite in unterschiedlichen Varianten an. Hier finden Sie die Vor- und Nachteile der wichtigsten Kreditformen für die Neu- und Anschlussfinanzierung.
Annuitätendarlehen
Langfristiges Darlehen mit gleichbleibenden Raten aus Zins und Tilgung während der Zinsbindung.
Vorteile:
- Kein Zinserhöhungsrisiko während der Zinsbindung.
- Konstante Monatsraten während der Zinsbindung.
- Flexible Raten und Sondertilgungen nach Vereinbarung möglich (Flexible Immobilienkredite oft nicht teurer).
Nachteile:
- Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung nötig.
- Hohes Risiko bei kurzer Zinsbindung.
- Überlange Laufzeit bei niedriger Tilgung.
Volltilgerdarlehen
Annuitätendarlehen, das innerhalb der Zinsbindung komplett getilgt wird (Baufinanzierung: Feste Raten bis zum Schluss).
Vorteile:
- Kein Zinserhöhungsrisiko während der gesamten Laufzeit.
- Konstante Monatsraten während der gesamten Laufzeit.
- Keine Anschlussfinanzierung nötig.
- Teilweise Zinsrabatte.
Nachteile:
- Ratenwechsel oder Sondertilgungen oft ausgeschlossen oder stark eingeschränkt.
- Laufzeiten über 20 Jahre nur bei wenigen Banken als Volltilgerdarlehen erhältlich.
- Oft relativ schnelle Tilgung und hohe Monatsraten nötig.
Bauspar-Kombikredite
Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Darlehen, mit dem die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert wird (Baufinanzierung: Feste Raten bis zum Schluss).
Vorteile:
- Kein Zinserhöhungsrisiko während der gesamten Laufzeit, wenn der Zinssatz für das Darlehen bis zur Zuteilung fixiert ist.
- Nach Zuteilung beliebig hohe Sondertilgungen kostenfrei möglich.
- Wird häufig auch mit Riester-Förderung angeboten.
Nachteile:
- Hohes Risiko, wenn Zinsbindung des Vorausdarlehens lange vor der Zuteilung endet (Riskante Kombikredite von Schwäbisch Hall und Wüstenrot).
- Niedrige Sparzinsen und hohe Gebühren für Bausparvertrag.
- Vor der Zuteilung kein Ratenwechsel möglich, Sonderzahlungen oft ausgeschlossen.
- Zuteilungstermin ist nicht garantiert.
KfW-Darlehen
Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank für den Bau und Kauf von Eigenheimen sowie für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen.
Vorteile:
- Niedrige Zinsen, vor allem in den Programmen für energieeffiziente Bau- oder Sanierungsmaßnahmen.
- Teilweise Tilgungszuschüsse.
- Kein Zinsaufschlag bei hoher Beleihung der Immobilie.
Nachteile:
- Zinsbindung nur bis zu zehn Jahre, daher in der Regel Anschlusskredit zu marktüblichen Zinsen nötig.
- Keine Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen.
- Für energieeffiziente Bau- und Sanierungsmaßnahmen sind technische Anforderungen zu beachten.
Länderförderung
Zinslose oder zinsgünstige Immobiliendarlehen und Zuschüsse der Bundesländer (baufoerderer.de).
Vorteile:
- Konkurrenzlos niedrige Zinsen, vor allem für Familien mit Kindern.
- Wird von Banken meist als Eigenkapitalersatz anerkannt.
- Oft lassen sich mehrere Förderbausteine kombinieren.
Nachteile:
- Kein Rechtsanspruch, je nach Bundesland unterschiedliche Förderbedingungen.
- Oft lange Bearbeitungszeiten bis zur Bewilligung.
- Einkommensgrenzen.
Riester-Darlehen
Darlehen zur Nutzung der Riester-Förderung für eine selbst genutzte Immobilie. Es wird als Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen oder Bauspar-Kombikredit angeboten (Günstig finanzieren mit alten und neuen Riester-Verträgen).
Vorteile:
- Tilgung wird mit Riester-Zulagen und Steuervorteilen gefördert.
- Zinsersparnis durch schnellere Darlehenstilgung.
Nachteile:
- Vor allem bei Banken nur wenige Anbieter.
- Teilweise höherer Zinssatz als für ungeförderte Darlehen.
- Komplizierte Förderbedingungen.
- Geförderte Beträge müssen im Alter versteuert werden.
Forward-Darlehen
Darlehen für die Anschlussfinanzierung, das der Kreditnehmer bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung seines alten Kredits abschließen kann.
Vorteile:
- Zins- und Kalkulationssicherheit für den Anschlusskredit schon Jahre im Voraus.
- Bei steigenden Zinsen günstiger als Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung.
Nachteile:
- Zinsaufschlag gegenüber einem sofort beginnenden Darlehen.
- Der Kunde muss das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz auch abnehmen, wenn die Zinsen sinken.
- Auch Ratenhöhe und Kreditsumme müssen Jahre im Voraus festgelegt werden.
Bausparvertrag
Kombinierter Spar- und Darlehensvertrag für die künftige Finanzierung einer Immobilie oder einer Modernisierung (siehe auch Themenseite Bausparen und Finanzierung).
Vorteile:
- Darlehenszinsen in der Zukunft stehen schon bei Vertragsabschluss fest.
- Keine Zinsaufschläge für kleine oder nachrangige Darlehen.
- Staatliche Förderung durch Wohnungsbauprämie, Sparzulagen oder Riester-Zulagen (Mit Riester gegen steigende Zinsen absichern).
Nachteile:
- Sehr niedrige Guthabenzinsen in der Sparphase.
- Abschluss- und Kontogebühren.
- Zuteilungstermin ist nicht garantiert.
Checkliste: Finanzierungsplan der Bank prüfen
- Auszahlungsbetrag. Reicht die Summe Ihrer Kredite auch nach Abzug von Notar-, Grundschuldgebühren und anderen Nebenkosten aus?
- Gesamtbelastung. Entspricht die monatliche Gesamtbelastung Ihrer Wunschrate? Können Sie die Belastung langfristig tragen?
- Europäisches Merkblatt. Hat Ihnen die Bank für jeden Kreditbaustein das „Europäische Merkblatt“ mitgegeben? Es listet alle Konditionen nach einheitlichem Muster auf. So können Sie gut vergleichen.
- Absprachen. Sind alle Absprachen, die Sie mit dem Bankberater getroffen haben, in den Finanzierungsplan eingearbeitet? Ist zum Beispiel berücksichtigt, dass Sie das Recht haben möchten, die laufende Tilgung und damit die Monatsrate herauf- oder herabzusetzen?
- Entschuldung. Hat Ihre Bank den Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung aufgestellt? Die Anfangsbelastung im ersten Jahr oder während der ersten Zinsbindung reicht nicht.
- Zinsrisiko. Welchen Zinssatz hat die Bank für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung angesetzt? Um das Risiko einschätzen zu können, sind mindestens 5 bis 6 Prozent nötig.
- Laufzeit. Wann sind Sie voraussichtlich schuldenfrei? Spätestens bis zu Rentenbeginn sollten alle Kredite normalerweise getilgt sein.
- Belastungssprünge. Zeigt der Finanzierungsplan, dass die monatliche Belastung zeitweise stark steigt oder stark sinkt? In der Regel ist das nicht sinnvoll.
Diese Unterlagen brauchen Sie für die Bank
Unsere Liste gibt einen Überblick über die Unterlagen, die Banken üblicherweise vor der Kreditvergabe verlangen. Je nach Bank, Immobilie und Finanzierung können die Anforderungen aber davon abweichen.
Unterlagen |
Erhältlich bei |
Persönliche Unterlagen |
|
Lohn- oder Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate |
Arbeitgeber/eigene Unterlagen |
Letzter Einkommensteuerbescheid oder Bescheide der letzten zwei oder drei Jahre |
Finanzamt/Steuerberater/eigene Unterlagen |
Selbstständige: Bilanzen und Gewinnermittlungen der letzten zwei oder drei Jahre |
Finanzamt/Steuerberater/eigene Unterlagen |
Selbstauskunft |
Bank (Formular) |
Eigenkapitalnachweise (Konto- und Depotauszüge, Schenkungsnachweis) |
Bank/Versicherer/Bausparkasse |
Kopie Personalausweis |
Eigene Unterlage |
Renteninformation (eventuell) |
Rentenversicherung/eigene Unterlagen |
Nachweis bestehender Verbindlichkeiten |
Bank/eigene Unterlagen |
Unterlagen zur Immobilie |
|
Kaufvertrag oder Vertragsentwurf |
Notar |
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) |
Grundbuchamt (Amtsgericht) |
Baupläne/Grundrisse |
Architekt/Makler/Verkäufer |
Wohn-/Nutzflächenberechnung |
Architekt/Makler/Verkäufer |
Lageplan/Flurkarte |
Makler/Verkäufer/Katasteramt |
Fotos der Immobilie (Vorder- und Rückseite, Seitenansicht) |
Eigene Aufnahmen |
Nachweis Gebäudeversicherung |
Versicherer/Makler/Verkäufer |
Exposé oder Verkaufsprospekt |
Makler/Verkäufer |
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) |
Grundbuchamt/Verwalter/Makler/Verkäufer |
Baugenehmigung (Neu- und Umbau) |
Bauamt |
Baukostenberechnung (Neubau/Modernisierung) |
Architekt/Bauträger |
Baubeschreibung/Werkvertrag (Neubau/Modernisierung) |
Architekt/Bauträger |
Nachweis Rohbauversicherung (Neubau) |
Versicherer/Makler/Verkäufer |
Aufstellung über Eigenleistungen (Neubau/Modernisierung) |
Architekt/eigene Aufstellung |
Das ist der „Beleihungsauslauf“
Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem „Beleihungsauslauf“, dem Anteil des Kredits am Immobilienwert. Topzinsen gelten nur bis zum Limit von 45 bis 60 Prozent des Kaufpreises. Wer damit nicht auskommt, zahlt je nach Bank unterschiedliche Aufschläge.
Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises steigt der Zinssatz meist nur um ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte. Doch sobald die 80-Prozent-Grenze überschritten wird, wird der Gesamtkredit immer teurer. Besonders hoch sind die Aufschläge, wenn der Kunde mehr als 90 Prozent finanziert. Im Beispiel in unserer Tabelle liegt der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises fast einen Prozentpunkt über dem Bestzinssatz.
Viele Banken geben den Beleihungsauslauf in Prozent des Beleihungswertes an. Der liegt bei selbst genutzten Immobilien meist 10 Prozent unter dem Kaufpreis. 100 Prozent des Beleihungswertes entsprechen dann nur 90 Prozent des Kaufpreises.
Kleines Eigenkapital – hoher Zinssatz
Die Tabelle zeigt typische Konditionen für ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung für eine Wohnung zum Preis von 250 000 Euro plus 25 000 Euro Nebenkosten (Kreditangebote einer Bank am 2. Mai 2018 mit 3 Prozent Tilgungssatz.). Der Zinssatz hängt vom Beleihungsauslauf ab, dem Anteil des Darlehens am Kaufpreis.
Beleihungsauslauf in Prozent |
Eigenkapital |
Darlehen |
Sollzins |
Effektivzins |
Monatsrate |
|
des Kaufpreises |
des Beleihungswertes1 |
|||||
60 |
67 |
125 000 |
150 000 |
1,95 |
1,99 |
617,50 |
70 |
78 |
100 000 |
175 000 |
2,05 |
2,09 |
736,46 |
80 |
89 |
75 000 |
200 000 |
2,10 |
2,14 |
850,00 |
90 |
100 |
50 000 |
225 000 |
2,20 |
2,24 |
975,00 |
100 |
111 |
25 000 |
250 000 |
2,80 |
2,86 |
1 208,33 |
Legende
- 1
- Bei 10 Prozent Abschlag auf den Kaufpreis.
-
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