Baufinanzierung Test

Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen prüft seit Jahren die Abrechnungen der Banken über Vorfälligkeitsent-schädigungen. Die meisten haben ihren Kunden zu viel Geld abgenommen.

Baukredite. Banken haben für die vorzeitige Rückzahlung von Krediten überhöhte Entschädigungen ­kassiert. Viele Kunden können nach dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofs eine neue Abrechnung ­verlangen und Geld zurückfordern.

Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ging es um viel Geld: Ein Grundstückseigentümer hatte 1994 einen 4,2-Millionen-Euro-Kredit fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung zurückgezahlt. Seine Bank hatte daraufhin 394 000 Euro Entschädigung von ihm kassiert. Das waren 42 000 Euro zu viel, entschied das Gericht (BGH, Az. XI ZR 285/03). Die Bank muss ihm diesen Betrag erstatten.

Von dem Urteil können Tausende Bankkunden profitieren, die ihr Darlehen vorzeitig abgelöst haben. Denn die meisten Banken haben ihre Vorfälligkeitsentschädigung wie die Bank im Urteilsfall berechnet – und zu viel kassiert.

Um so hohe Beträge wie vor dem Bundesgerichtshof wird es für die meisten nicht gehen. Doch bereits für die Ablösung eines 100 000-Euro-Darlehens mit fünf Jahren Restlaufzeit haben Banken bis über 1 000 Euro mehr verlangt als zulässig.

Kleine Rendite - hoher Schaden

Eine Bank darf bei vorzeitiger Rückzahlung eines Baukredits einen Ausgleich ­dafür verlangen, dass sie das Geld am ­Kapitalmarkt nicht zu dem Zinssatz ­anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Aber sie muss fair rechnen.

Entscheidend für die Höhe der Entschädigung ist die Differenz zwischen dem Kreditzinssatz und der Wiederanlagerendite am Kapitalmarkt. Je niedriger die Anlagerendite, desto höher ist der Zinsschaden der Bank.

Bereits im Jahr 2000 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Banken mit den Renditen für Hypothekenpfandbriefe kalkulieren müssen – und nicht mit schlechter verzinsten Bundesanleihen.

Strittig blieb die geeignete statistische Grundlage für die Pfandbriefrenditen. Während sich Verbraucherzentralen auf die Statistik der Bundesbank stützen, griffen viele Kreditinstitute zum Pex-Index, den der US-Medienkonzern Bloomberg börsentäglich für Pfandbriefe ermittelt.

Der Unterschied: Die Bundesbankstatistik beruht auf tatsächlichen Pfandbriefumsätzen an der Börse. Der Pex berücksichtigt auch bloße Angebote, für die es gar keine Käufer gab. Die Pex-Renditen sind daher im Schnitt knapp 0,1 Prozentpunkte zu niedrig. Dieser scheinbar kleine Unterschied summiert sich vor allem bei langen Restlaufzeiten zu deutlich überhöhten Ablösesummen (siehe Tabelle Renditeunterschiede).

Das ist unfair, entschied jetzt der BGH. Künftig müssen Banken die Angaben der Bundesbank verwenden. Benutzen sie eine andere Quelle, dürfen die Renditen zumindest nicht niedriger liegen.

Anspruch auf Neuberechnung

Das BGH-Urteil könnte eine Lawine von Erstattungsforderungen auslösen. „Kaum eine Bank hat bislang die Bundesbankrenditen verwendet“, sagt Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. „Die meisten Kunden haben deshalb Anspruch auf eine neue Berechnung.“

Gottschalk hat einen guten Überblick: Mit seinen Bremer und Hamburger Kollegen hat er in den vergangenen Jahren mehrere Tausend Bankabrechnungen überprüft. Nach ihren Berechnungen fielen die Forderungen fast immer zu hoch aus.

Das neue BGH-Urteil ist nicht nur für Bankkunden wichtig, deren Kreditinstitut mit dem Pex abgerechnet hat. Auch die von vielen Sparkassen und Landesbanken verwendeten „DGZF“-Renditen der Deka-Bank fallen systematisch zu niedrig aus.

Finanztest hat die Pex- und DGZF-Renditen für jeden Börsentag seit Juli 1996 mit den Pfandbriefrenditen laut Bundesbank verglichen. Die Pex-Renditen waren zu 75 Prozent um mindestens 0,05 Prozentpunkte zu niedrig. In 27 Prozent der Fälle lag der Abstand zur Bundesbankrendite bei 0,10 Prozentpunkten und mehr.

Die DGZF-Renditen waren noch ungünstiger: Sie lagen zu 39 Prozent mindestens 0,10 Prozentpunkte zu niedrig.

Keine Erstattung bei Umschuldung

Hoffnung auf eine Erstattung können sich allerdings nur Kunden machen, die einen rechtlichen Anspruch auf die vorzeitige Kreditablösung hatten. Das betrifft vor allem Kreditnehmer, die ihr Darlehen wegen eines Hausverkaufs zurückzahlen mussten.

Kunden, die aus dem Vertrag ausgestiegen sind, um zu einem günstigeren Darlehen zu wechseln, haben dagegen kaum Chancen. In diesem Fall war die Bank nicht verpflichtet, der Vertragsauflösung zuzustimmen. Sie durfte sich ihr Einverständnis deshalb für einen Preis abkaufen lassen, der ihren Zinsschaden überstieg.

Komplizierte Verjährung

Wer eine zu hohe Entschädigung gezahlt hat, kann von seiner Bank noch Jahre später eine Erstattung verlangen. Hat der Kunde den Kredit 2002 oder später abgelöst, gilt bereits das neue Verjährungsrecht: Die Ansprüche verjähren frühestens drei Jahre nach dem Ende des Kalenderjahres der Rückzahlung. Ansprüche aus dem Jahr 2002 verjähren somit frühestens zum 31. Dezember 2005.

Komplizierter ist es, wenn der Kreditnehmer das Darlehen vor 2002 abgelöst hat. Für solche „Altfälle“ ist die Übergangsfrist für die Verjährung im Regelfall schon am 31. Dezember 2004 abgelaufen.

Betroffene Kunden sollten aber nicht die Flinte ins Korn werfen. Denn die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz erst mit Ablauf des Jahres, in dem der Kreditnehmer weiß ­– oder hätte wissen müssen –, dass er einen Erstattungsanspruch hat.

Dass eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit den Pex-Renditen unzulässig ist, konnten jedoch bis zum neuen BGH-Urteil selbst Kunden nicht wissen, die sich gut über die Rechtslage informiert haben. Das Oberlandesgericht Schleswig hatte noch im Mai 2002 die Klage eines Kreditnehmers gegen die Verwendung des Pex-Indexes abgewiesen.

Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geht deshalb davon aus, dass die Verjährungsfrist für Erstattungsansprüche wegen zu niedriger Pfandbriefrenditen erst mit dem neuen BGH-Urteil beginnt. Die Ansprüche würden dann erst Ende 2007 verjähren.

Viele Streitfragen bleiben

Der Streit um die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen ist auch nach dem jüngsten BGH-Urteil nicht beendet. Noch immer sind viele Detailfragen offen:

  • Die Bank hat zum Beispiel mit der vorzeitigen Rückzahlung kein Risiko mehr, dass der Kunde zahlungsunfähig wird. Dadurch verringert sich ihr Schaden. Verbraucherzentralen halten einen Abschlag von 0,15 Prozent der Restschuld pro Jahr für realistisch. Die meisten Banken ziehen aber nur 0,05 oder 0,06 Prozent von ihrem errechneten Zinsschaden ab.
  • Hat der Kreditnehmer im Vertrag das Recht auf Sondertilgungen, müsste die Entschädigung viel niedriger ausfallen als bei Standardkrediten. Einige Banken errechnen trotzdem die gleiche Ablösesumme wie für Kredite ohne Sondertilgungsrechte. Ein Teil der Entschädigung entfällt dann auf Zinsen, die der Bank angeblich entgehen, obwohl sie darauf keinen festen Anspruch hat. Der Unterschied kann mehrere tausend Euro ausmachen.

Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung wird deshalb wohl auch künftig die Gerichte beschäftigen.

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