Baufinanzierung Test

Viele Banken und Vermittler bieten jetzt günstige Baukredite mit festen Zinsen für die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Wir haben die besten Angebote für 10 bis 30 Jahre ermittelt.

Das Zinstief am Kapitalmarkt machts möglich: Bauherren und Wohnungskäufer bekommen ihr Darlehen nicht nur so günstig wie nie zuvor. Sie können sich die niedrigen Zinsen jetzt auch mit einem Volltilgerdarlehen für die komplette Kreditlaufzeit sichern – bis zu 30 Jahre lang.

Einfacher kann die Finanzierung gar nicht sein. Der Bauherr nimmt zum Beispiel 100 000 Euro Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren auf. Beträgt der Zinssatz 4 Prozent, zahlt er jeden Monat 606 Euro. Nach 240 Monaten sind die Schulden getilgt. Er braucht keinen Anschlusskredit und hat kein Zinserhöhungsrisiko.

Obwohl der Vertrag 20 Jahre läuft, ist der Kreditnehmer nur 10 Jahre lang daran gebunden. Danach kann er jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Sind die 10 Jahre vorüber, hat der Kunde für die restliche Laufzeit sogar ein besonders flexibles Darlehen. Er kann den Kredit etwa nach einer Erbschaft vorzeitig zurückzahlen. Bietet sich eine günstige Gelegenheit zu einer Umschuldung, kann er jederzeit zugreifen. Die Bank muss sich dagegen an den vereinbarten Zinssatz halten, bis der letzte Cent getilgt ist.

Hohe Zinsunterschiede

Finanztest hat die besten Ange­bote mit festem Zins für Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren unter mehr als hundert ­Banken und Vermittlungsgesellschaften ermittelt.

Schnelltilger, die ihre Schulden in 10 Jahren komplett zurückzahlen, mussten Ende August beim günstigsten Anbieter Interhyp für ein 100 000-Euro-Darlehen gerade einmal einen Effektivzins von 3,18 Prozent und 972 Euro Monatsrate zahlen.

Interhyp arbeitet im Direktvertrieb per Internet, Post und Telefon. Doch auch Filialbanken machen gute Angebote: Die Hypovereinsbank verlangte an unserem Stichtag 3,51 Prozent Effektivzins und eine Rate von 986,52 Euro.

Teure Anbieter nehmen 1 Prozentpunkt mehr als Interhyp. Die Unterschiede zwischen günstigen und teuren Anbietern sind aber bei allen Laufzeiten enorm.

Will ein Kunde den 100 000-Euro-Kredit binnen 25 Jahren komplett tilgen, musste er bei der Dresdner Bank Ende
August eine Monatsrate von 590,42 Euro zahlen (Effektivzins 5,17 Prozent). Der Vermittler Hauck & Aufhäuser wollte nur eine Rate von 531,67 Euro (Effektivzins 4,10 Prozent). Das sind rund 59 Euro weniger – Monat für Monat, 25 Jahre lang.

Unsere Untersuchung zeigt: Günstige Kredite mit festen Zinsen für die gesamte Laufzeit sind zurzeit eine gute Alternative zur üblichen Abschnittsfinanzierung, bei der die Zinsen zunächst nur für einen Teil der Kreditlaufzeit festgeschrieben sind.

So kostet ein Darlehen mit festen Zinsen für eine Laufzeit von 15 Jahren im Schnitt nur 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr ­Zinsen im Jahr als ein Kredit mit gleicher Rate und Laufzeit, aber nur 10 Jahren Zinsbindung. Selbst ein Festzinskredit für 25 Jahre ist nur gut 0,5 Prozentpunkte ­teurer als ein vergleichbarer Kredit mit ­fes­ten Zinsen für nur 10 Jahre.­

Bei gleicher Zinsbindung sind Voll­tilgerdarlehen oft sogar billiger als Standardkredite mit nur 1 Prozent Tilgung.

Kurze Laufzeit – hohe Rate

Bevor es ums günstigste Angebot geht, müssen Baufinanzierer die passende Laufzeit wählen. Sie hängt von der monatlichen Rate ab, die sich der Kreditnehmer leisten kann. Je höher die Rate, desto kürzer ist die Laufzeit und desto niedriger der Zinssatz.

Um ein 100 000-Euro-Darlehen in nur 10 Jahren zu tilgen, muss der Kreditnehmer eine Monatsrate von etwa 1 000 Euro zahlen. Für 20 Jahre Laufzeit reichen bei günstigen Instituten schon 600 Euro, für 30 Jahre Laufzeit sind es 500 Euro.

Die besonders zinsgünstigen Schnelltilgervarianten mit 10 und 15 Jahren Laufzeit sind vor allem für Bauherren und Wohnungskäufer mit hohem Eigenkapital und Einkommen geeignet. Profitieren können aber auch viele, die schon vor Jahren gebaut haben und einen Anschlusskredit brauchen. Weil sie bereits einen Teil getilgt haben und künftig einen viel niedrigeren Zinssatz zahlen müssen als bisher, können sie sich die schnelle Tilgung oft leisten.

Wer nicht so tief in die Tasche greifen kann, aber Sicherheit bis zum Ende will, muss sich nach Krediten mit 20 bis 30 Jahren Laufzeit umschauen und einen höheren Zinssatz akzeptieren.

Mit zunehmender Laufzeit wird allerdings das Angebot immer dünner. Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit hatten noch 42 der befragten Institute im Programm. Bei 25 Jahren Laufzeit blieben nur noch acht, bei 30 Jahren nur noch fünf ­Anbieter übrig.

Vor allem für die langen Laufzeiten ­sollten sich Kreditnehmer deshalb auch Alternativangebote mit gleicher Rate, aber etwas kürzerer Zinsbindung einholen. So ist für eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren auch eine Zinsbindung von 20 Jahren eine grundsolide Finanzierung. Die 30-jährige Bindung bietet hier nur ein kleines Plus an Sicherheit und sollte deshalb allenfalls ­einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 ­Prozentpunkten kosten.

Besser als Bausparmodelle

Feste Zinsen und konstante Raten für die gesamte Kreditlaufzeit bieten auch einige Bausparkassen an. Anders als bei den Banken besteht die Bausparfinanzierung allerdings nicht aus einem einfachen Darlehen, sondern aus der Kombination eines tilgungsfreien Darlehens mit einem neuen Bausparvertrag.

Unsere Vergleiche haben immer wieder gezeigt: Die Bausparangebote sind nicht nur komplizierter, sondern in aller Regel auch teurer als vergleichbare Bankdarlehen. Meist war es einzig die Quelle Bausparkasse, die zumindest bei einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren mit günstigen Bankangeboten konkurrieren konnte.

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