Baufinanzierung Meldung

Nie war die Finanzierung einer Immobilie billiger.

Obwohl Baugeld so günstig ist wie nie zuvor, lässt sich das nicht von jedem Kreditangebot behaupten. Wer aufpasst, kann Tausende Euro sparen.

Eine Immobilie zu finanzieren, ist so billig wie nie: die Zinsen im Keller, die Preise günstig – da lohnt es sich für viele Mieter, über den Kauf der eigenen vier Wände nachzudenken. Wer sich jetzt zum Kauf entscheidet, zahlt unter Umständen sogar weniger als bisher an Miete. Die besten Angebote für zehnjährige Zinsfestschreibungen liegen bei 3,3 Prozent. Da kostet ein 100 000-Euro-Darlehen gerade mal 360 Euro monatlich, inklusive 1 Prozent anfängliche Tilgung.

Doch trotz der unglaublich niedrigen Zinsen müssen Baufinanzierer aufpassen. Denn nicht jedes Angebot ist günstig. Teure Darlehen können einen ganzen Prozentpunkt mehr kosten. Das klingt wenig, summiert sich über die Jahre aber auf Tausende Euro. Im Beispiel oben wären dann schon 442 Euro monatlich fällig.

Der Gang zur Bank um die Ecke reicht also nicht: Baufinanzierer müssen Zinsen vergleichen, und zwar bundesweit. Mit unserer Computeraktion bieten wir eine detaillierte Übersicht über die aktuellen Konditionen von Banken und Sparkassen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte aber zunächst rechnen, ob sich die Sache lohnt. Mit unserem kostenlosen Excel-Programm können Sie kalkulieren, ob Sie langfristig als Mieter oder als Käufer besser fahren (Kostenlose Rechner). Außerdem sollten Käufer Eigenkapital mitbringen. Mindestens 20, besser 30 Prozent des Kaufpreises sollten es schon sein. Hinzu kommt das Geld für Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler, Notar.

Wo die Tilgungsfalle droht

Der klassische Hypothekenkredit läuft mit 1 Prozent Anfangstilgung. Die Raten bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Sie bleiben immer gleich, aber innerhalb der Rate verschieben sich die Anteile: Weil mit jeder Rate ein Teil des Kredits getilgt wird, ist bei der nächsten Rate der Zinsanteil etwas niedriger, dafür steigt der Tilgungsanteil. Auf diese Weise wird immer rascher getilgt.

Doch hier droht die Tilgungsfalle: Die Zinsersparnis, die mit jeder Rate wächst, fällt bei einem Kredit mit niedrigen Zinsen natürlich geringer aus als bei einem Kredit mit hohen Zinsen. Das führt zu einer auf den ersten Blick paradoxen Situation: Ein Kredit über 100 000 Euro mit 4 Prozent Zins ist erst nach 40 Jahren getilgt, einer mit 8 Prozent Zins aber schon nach 27,6 Jahren. Der zweite Blick zeigt aber: Der 4-Prozenter kostet monatlich 417 Euro, der 8-Prozenter 750 Euro – wenn man bei beiden eine Anfangstilgung von 1 Prozent unterstellt.

Die Konsequenz liegt auf der Hand: Baufinanzierer sollten die niedrigen Zinsen nutzen, um den Tilgungsanteil zu erhöhen. Beispiel: Würde die Baufamilie bei dem 4-Prozent-Kredit die Anfangstilgung auf 2 Prozent erhöhen, steigt die Monatsrate von 417 Euro auf 500 Euro. Dafür wäre das Darlehen schon nach 27,5 Jahren abbezahlt.

Damit würde die Familie auch Sicherheit gewinnen: Nach 15 Jahren wären von 100 000 Euro Schulden nur noch rund 59 000 Euro übrig. Da ließe sich selbst eine drastische Verteuerung des Anschlusskredits verschmerzen: Würde ein neues Darlehen dann 7 Prozent Zins kosten, läge die neue Monatsrate bei 590 Euro, wäre also nur 90 Euro teurer.

Wäre die Familie stattdessen mit nur 1 Prozent Tilgung eingestiegen, wären nach 15 Jahren noch rund 79 500 Euro Restschuld übrig und die Monatsrate würde von 417 Euro auf 800 Euro klettern. Ein Zinsschock, der viele in die Zwangsversteigerung treiben kann.

Lange Zinsbindung wählen

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen empfiehlt es sich, sie lange festzu­schreiben. 10 Jahre sollten es mindestens sein, besser 15 oder gar 20 Jahre. Viele Banken bieten auch feste Zinsen für die gesamte Laufzeit. Dann braucht sich der Kunde weder um die Entwicklung am Kapitalmarkt noch um Anschlusskredite zu kümmern. Jedes Risiko eines Zinsanstiegs ist ausge­schlossen. Er zahlt das gesamte Darlehen mit gleich bleibenden Raten zurück. So weiß er bereits heute, wie lange und wie viel er zahlen muss. Für ganz besonders Zahlungskräftige, die ihr Darlehen schon in 10 oder 15 Jahren zurückzahlen können, gibt es auch zinsgünstige Schnelltilgervarianten.

Trotz der langen Festschreibung von 15 oder 20 Jahren bleiben Baufinanzierer flexibel. Auch lang laufende Darlehen dürfen sie nach 10 Jahren kündigen. Falls dann wider Erwarten das Zinsniveau niedriger ist als heute, können sie also auf ein billigeres Angebot umsteigen.

Langläufer mit Zinsaufschlag

Nachteil langer Festschreibungen ist der Zinsaufschlag: 15-jährige Bindungen sind etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte teurer als 10-jährige. 20-jährige Bindungen kosten etwa 0,6 Prozentpunkte mehr. Aber diese Zinsaufschläge sind ungewöhnlich niedrig. Vor wenigen Jahren lagen sie noch doppelt so hoch.

Mit einem solchen Langläufer haben Kunden gute Aussichten, Geld zu sparen. Vergleiche zeigen: Wer einen Kredit mit nur zehn Jahren Festschreibung abschließt, zahlt zwar anfangs weniger. Aber wenn die Zinsen am Kapitalmarkt steigen und der Anschlusskredit dadurch um 1,5 bis 2 Prozentpunkte teurer ist, schmilzt der anfängliche Vorteil komplett dahin. Steigen die Zinsen noch höher, ist die längere Zinsbindung günstiger.

Tipp. Günstige Kredite vergibt auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Auch die meisten Bundesländer fördern den Eigenheimbau. Infos gibt es bei der Stadt- oder Kreisverwaltung.

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