Baufinanzierung Test

Immobilienkäufer sollten nicht zu wenig Eigen­kapital einsetzen. Sonst zahlen sie für einen Teil ihres Kredits leicht 10 Prozent Zinsen.

Niemand käme auf die Idee, einen Teil seiner Immobilie aus dem Dispokredit seines Giro­kontos zu bezahlen. Das wäre bei den üblichen Dispozins­sätzen von 7 bis 14 Prozent viel zu teuer. Und doch tun viele Bauherren und Wohnungs­käufer etwas ebenso Teures, wenn sie zu wenig Eigen­kapital einsetzen.

Viele Banken haben im Zuge der Finanz­krise ihre Risiko­aufschläge für Kunden mit wenig Eigen­kapital erhöht. Die Folge: Für den Kredit­anteil, der 80 oder 90 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt, kassieren Banken nach Finanztest-Berechnungen oft Zinsen von 5 bis über 10 Prozent.

Die letzten 20 000 Euro sind teuer

Baufinanzierung Test

So viel kosten die letzten 20 000 Euro Kredit.

Ein Beispiel zeigt, was passiert: Ein Ehepaar kauft eine Wohnung für 200 000 Euro und nimmt einen Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung und 2 Prozent Tilgung bei der ING-Diba auf. Beträgt die Kreditsumme 180 000 Euro (90 Prozent des Kauf­preises), verlangt die Direkt­bank einen Effektivzins von 3,51 Prozent (Stand 4. April 2014).

Finanziert das Ehepaar den Kauf­preis voll auf Kredit, steigt der Zins­satz auf 4,02 Prozent. Das entspricht einem Zins­satz von stolzen 8,98 Prozent für den zusätzlichen Kredit­anteil von 20 000 Euro – mehr als die Bank von ihren Kunden für einen Dispokredit auf dem Giro­konto verlangt.

Bei der Voll­finanzierung ist der Kredit nur um 20 000 Euro höher. Doch die lässt sich die Bank teuer bezahlen: Allein im ersten Jahr steigt die Zins­belastung der Kunden um fast 1 700 Euro. In 15 Jahren kommen mehr als 20 000 Euro Zinsen zusammen.

Einge­rechnet sind darin auch die Zinsen, die durch den Aufschlag für den Kredit­anteil bis zu 180 000 Euro entstehen. Denn sie werden ausschließ­lich wegen der höheren Kreditsumme fällig.

Die höchsten Zins­aufschläge

Die ING-Diba ist damit nicht einmal ein Extremfall. Bei der Deutschen Bank kostet der Kredit­anteil zwischen 180 000 und 200 000 Euro im Finanzierungs­beispiel sogar mehr als 10 Prozent Zinsen im Jahr. Das gilt auch für die Berliner Bank, die Post­bank, die Sant­ander Bank und die SKG Bank.

Zinsen im Dispobereich gibt es mitunter auch schon für Kredit­anteile ober­halb von 80 Prozent des Kauf­preises. Bei der Sparkasse Hannover etwa steigt der Effektivzins für einen 15-Jahres­kredit von 3,30 auf 4,10 Prozent, wenn unser Beispiel­paar 180 000 Euro statt 160 000 Euro für seine 200 000-Euro-Immobilie aufnimmt Tabelle: So steigen die Zinssätze mit der Kreditsumme.

Die Kreditsumme erhöht sich nur um 12,5 Prozent, die Zinsen dagegen um fast 40 Prozent. Der Kredit­anteil, der 80 Prozent über­steigt, kostet den Kunden satte 11 Prozent Zinsen.

Mehr als 10 000 Euro sparen

Um happige Aufschläge zu vermeiden, sollten Kreditnehmer möglichst viel Eigen­kapital mobilisieren. Oft reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigen­kapital, um für den gesamten Kredit einen güns­tigeren Zins­satz zu bekommen und so mehr als 10 000 Euro Zinsen zu sparen.

Das heißt nicht, dass Bauherren und Wohnungs­käufer alle ihre Geld­anlagen und Konten bis auf den letzten Cent plündern sollten. Eine Sicher­heits­reserve von rund drei Netto­monats­gehältern ist wichtig für unvor­hergesehene Ausgaben oder um finanzielle Engpässe zu über­brücken.

Kreditnehmer sollten aber nicht über­treiben und unnötig hohe Summen zurück­halten, nur weil die Zinsen für Baukredite derzeit so nied­rig sind. Denn das stimmt eben in aller Regel nicht für den Kredit­anteil, der die kritische 80- oder 90-Prozent-Marke über­steigt.

Hoher Zins schwer zu erkennen

Wie teuer dieser Kredit­anteil wirk­lich ist, können Kreditnehmer allerdings kaum erkennen. Die meisten Banken splitten ihre Konditionen nicht in einen güns­tigen erst­rangigen und einen teuren nach­rangigen Kredit.

Statt­dessen geben die Banken einen einzigen Zins­satz für den Gesamt­kredit an. Das erleichtert den Vergleich verschiedener Kredit­angebote, über­deckt aber den Nachteil einer hohen Kredit­finanzierung.

Grenz­zins­satz entscheidet

Ob und wie stark es sich lohnt, vorhandene Geld­anlagen zugunsten eines höheren Eigen­kapitals aufzulösen, zeigt erst der Grenz­zins­satz, den der Kunde zum Beispiel auf die letzten 10 000 Euro seines Kredits bezahlen muss. Je höher der Grenz­zins­satz, desto wichtiger ist es, möglichst viel Eigen­kapital einzusetzen.

Wer es genau wissen will, kann das mithilfe unseres Grenzzinsrechners berechnen. Dafür muss der Kreditnehmer von der Bank nur erfragen, wie viel Eigen­kapital er zusätzlich aufbringen müsste, damit sie ein güns­tigeres Kredit­angebot macht.

Bei unserer Voll­finanzierung einer 200 000 Euro teuren Immobilie liegt der Grenz­zins­satz für die letzten 20 000 Euro derzeit bei durch­schnitt­lich 6,58 Prozent im Jahr. Keine halb­wegs sichere Geld­anlage bringt derzeit so hohe Zinsen.

Große Unterschiede bei den Banken

Hinter den durch­schnitt­lichen Zins­aufschlägen und Grenz­zins­sätzen verstecken sich riesige Unterschiede zwischen den Banken. Die Sparkasse Leipzig und die PSD Hannover beispiels­weise verlangen für eine Voll­finanzierung nur 0,1 Prozent­punkte mehr als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Die Deutsche Bank berechnet dafür einen Zins­aufschlag von 0,8 Prozent­punkten, ihre Tochter Post­bank schlägt sogar 1,2 Prozent­punkte drauf.

Die ING-Diba kalkuliert je nach Kredit­anteil am Kauf­preis mit sieben verschiedenen Zins­sätzen. Bei Sparkassen und Genossen­schafts­banken sind es oft nur drei. Die eine Bank verlangt den Zins­aufschlag ab einem Kredit von 80 Prozent des Kauf­preises, die andere schon ab 72 Prozent.

Wie viel Kreditnehmer durch mehr Eigen­kapital sparen können, ist deshalb je nach Bank und Finanzierung unterschiedlich.

Zins­rabatt auf hohe Kreditsumme

Je mehr Eigen­kapital, desto güns­tiger die Finanzierung. Diese Faustformel stimmt fast immer. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Manchmal wird ein Immobilien­kredit sogar billiger, wenn der Kunde etwas mehr Kredit aufnimmt als nötig.

Der Grund: Einige Banken geben auf Kredite ab 150 000 oder 200 000 Euro einen Zins­rabatt von beispiels­weise 0,1 Prozent­punkten. Fehlen nur ein paar tausend Euro für den Rabatt, lohnt es sich, den Kredit einfach aufzusto­cken.

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