Baufinanzierung Meldung

Die Konditionen sind schlecht, der Service mise­rabel – viele Banken bieten ihren Kunden teure Anschluss­kredite. Doch die große Finanztest-Leserumfrage zeigt: Wer verhandelt oder die Bank wechselt, spart leicht einige tausend Euro.

Felix Hartmann* war stinksauer. Sechs Wochen vor Ende der Zinsbindung seines Baudarlehens hatte ihm die Eurohypo ein Verlängerungsangebot geschickt. Einen Effektivzins von 5,01 Prozent sollte er für den Anschlusskredit mit fünf Jahren Zinsbindung zahlen ­– das war im Februar 2004 viel teurer als bei anderen Banken.

„Ich empfinde Ihr Angebot als Versuch der Abzocke. Geht man so mit alten Kunden um?“, beschwerte sich Hartmann per Fax. Er fügte einen Ausschnitt der Hannoverschen Allgemeinen mit den Zinssätzen der Konkurrenz hinzu und schrieb, dass er nur bei einem Effektivzins von 4,1 Prozent abschließe. Vier Tage später schickte die Eurohypo kommentarlos ein neues Angebot – mit dem gewünschten Zinssatz.

Als Martin Klemm* im Mai 2004 mit der Allgemeinen Hypothekenbank Rheinboden (AHBR) über die Verlängerung ­seines 72 000-Euro-Darlehens verhandelte, hatte er zunächst weniger Erfolg. Er konnte die Bank zwar von 5,70 auf 5,33 Prozent Effektivzins für eine zehnjährige Zinsbindung herunterhandeln. Doch auch das verbesserte Angebot war nicht einmal durchschnittlich.

Damit gab sich Martin Klemm nicht zufrieden. Er holte sich andere Angebote ein, wechselte zur Berliner Sparkasse und zahlt seitdem für den Kredit ­einen Effektivzins von 4,80 Prozent. Gegenüber dem ersten Angebot der AHBR wird er bis zum Ende der Zinsbindung 7 000 Euro Zinsen sparen.

Felix Hartmann und Martin Klemm sind zwei von über hundert Finanztest-Lesern, die sich an unserer Umfrage zur Anschlussfinanzierung beteiligt haben. 73 Fälle aus den Jahren 2002 bis 2005 ­konnten unsere Experten anhand von ­Verträgen, Angeboten und Anschluss­vereinbarungen detailliert auswerten.

Das erste Angebot ist meist teuer

Viele Banken vertrauen offenbar auf die Trägheit ihrer Kunden und versuchen, ihnen schlechte Konditionen unterzujubeln. Mehr als die Hälfte der Bankangebote waren teuer. Jede dritte Bank machte sogar ein ­Angebot, das mehr als 0,5 Prozentpunkte über dem Durchschnittszinssatz für Baukredite im Neugeschäft lag.

Fair ist das nicht. Denn die Bank hat mit einem Anschlusskredit wenig Arbeit und im Vergleich zum Neugeschäft ein deutlich geringeres Risiko. Der Kunde hat ja seine Zahlungsfähigkeit viele Jahre lang bewiesen und den Kredit schon zu einem Teil getilgt. Deshalb müssten Altkunden eigentlich günstigere Kredite bekommen als Neukunden.

Doch selbst für durchschnittliche Konditionen müssen Kreditnehmer oft kämpfen. Einige Bankmitarbeiter gaben sogar offen zu, dass sie von Altkunden höhere Zinsen kassieren als von Neukunden.

„Andere Banken machen das doch auch so“, verteidigte sich ein Mitarbeiter der Eurohypo. Damit hat er Recht. Vor ­allem bei den großen Instituten Commerzbank, Deutsche Bank, Euro­hypo und Hypovereinsbank war das erste Verlängerungsangebot fast immer teuer.

Verhandeln lohnt sich

Unsere Untersuchung zeigt aber auch: Gut informierte Kunden, die mit ihrer Bank verhandeln und einen Bankwechsel nicht scheuen, haben meist Erfolg. Der Anschlusskredit, den unsere Leser am Ende abgeschlossen haben, war im Schnitt 0,3 Prozentpunkte günstiger als das Erstangebot ihrer Bank. Jeder vierte holte sogar einen halben Prozentpunkt und mehr heraus.

Wichtige Voraussetzung dafür ist ein guter Überblick über die aktuellen Hypothekenzinssätze. Und es lohnt sich fast immer, schon vor der Verhandlung mit der alten Bank Angebote von günstigen Instituten einzuholen. Denn spätestens wenn der Bank klar ist, dass ihr der Kunde nicht um jeden Preis die Treue hält, steigt ihre Verhandlungsbereitschaft.

Typisch ist das Beispiel von Susanne Koch*. Ihr Kreditgeber, die R+V Versicherung, weigerte sich zunächst , ihr Verlängerungsangebot nachzubessern. Doch als Koch sich bei der R+V mit einem fertigen Kreditvertrag der ING-Diba in der Hand nach Details der Kreditablösung erkundigte, ging der Versicherer sofort auf die ­Konditionen der Direktbank ein.

Mit neuer Bank 6  000 Euro gespart

Die höchste Zinsersparnis erzielten die ­Leser, die mit dem Wechsel der Bank Ernst machten. Ihr Anschlusskredit bei der neuen Bank war um 0,18 bis 1,46 Prozentpunkte günstiger als das erste Angebot ­ihrer alten Bank.

Bei einer durchschnittlichen Kreditsumme von 96 000 Euro brachte ihnen der Bankwechsel im Schnitt einen Vorteil von 6 000 Euro. Vor allem Hauseigentümer, die ihre neue Bank über eine Vermittlungsgesellschaft im Internet fanden, konnten sich über einen satten Gewinn freuen.

Das Geld ist leicht verdient. Denn der Wechsel ist längst nicht so aufwendig, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld. Viele Banken übernehmen den Kredit ohne neue Schätzkosten für die Wertermittlung der Immobilie. Und sie kümmern sich auch um die technische Abwicklung mit der alten Bank.

Banken am längeren Hebel

Ob die Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinsen gelingt, liegt allerdings nicht nur am Verhandlungsgeschick des Kreditnehmers. Kaum Chancen hatten Leser, die ihre Finanzierung in zwei oder drei Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung aufgeteilt haben. Diese eigentlich sinnvolle Strategie hat einen Haken: Endet die Zinsbindung eines Teildarlehens, ist eine günstige Umschuldung zu einer anderen Bank kaum möglich, weil die alte Bank den ­ersten Rang im Grundbuch blockiert.

Heiner Vogel* beispielsweise hat sein Haus 1995 mit zwei Darlehen der Hypovereinsbank finanziert. Damals war die Bank relativ günstig. Doch Anfang 2005 musste er zähneknirschend ein Verlängerungsangebot zu einem Zinssatz akzeptieren, der um 0,7 Prozentpunkte über dem Durchschnitt lag. Weil die Hypovereinsbank mit dem zweiten Darlehen an erster Stelle im Grundbuch stand, wollte keine andere Bank den Teilkredit übernehmen.

Von schwierigen Verhandlungen berichten auch Leser, die ihren Kredit schon bis auf unter 50 000 Euro abgezahlt hatten. Sie konnten meist nur einen mageren, mitunter auch gar keinen Zinsnachlass aushandeln. Viele Institute, vor allem die günstigen Direktbanken und Vermittlungsgesellschaften, sind an solchen „Kleindarlehen“ nicht interessiert. Mit der Kreditsumme nimmt daher die Verhandlungsbereitschaft der alten Bank stark ab.

Das gab die Commerzbank ihrem Kunden Harald Reisert* deutlich zu verstehen. Von anfangs 45 000 Euro Darlehen musste er noch eine Restschuld von 5 000 Euro abzahlen. Die Commerzbank bot die Verlängerung für die restlichen 18 Monate für 6,55 Prozent an – gut 3 Prozentpunkte über dem damaligen Durchschnitt. Ein Bankwechsel war wegen der niedrigen Summe nicht möglich, genervt zahlte Reisert den Kredit auf einen Schlag zurück.

Dürftige Informationen

Nicht nur die Zinssätze vieler Banken sind schlecht. Die Kreditinstitute geben sich oft nicht einmal die Mühe, ein ordentliches Angebot zusammenzustellen.

Die Kreissparkasse Stade beispielsweise nannte in ihrer Offerte lediglich die neuen Zinssätze. Der Kunde erfuhr nicht einmal die Monatsrate, die er in den nächsten fünf oder zehn Jahren zahlen soll.

In den ausgewerteten Fällen gab weniger als die Hälfte der Banken die Restschuld am Ende der Zinsbindung an. Nur jedes sechste Institut hielt es für nötig, den ­Kunden über die voraussichtliche Gesamtlaufzeit zu informieren. Mitunter fehlte ­sogar die zu finanzierende Kreditsumme. Tilgungspläne hatten Seltenheitswert.

Darüber hinaus waren viele Angebote nicht auf die aktuelle Zinssituation zugeschnitten. Derzeit sind vor allem langfristige Finanzierungen sinnvoll. Doch am häufigsten erhielten die Kunden Angebote mit nur fünf Jahren Zinsbindung. Nur jede dritte Bank bot eine Verlängerung mit festen Zinsen von mindestens zehn Jahren an.

Bei diesem miserablen Service brauchen sich Filialbanken nicht zu wundern, wenn ihnen die Kunden weglaufen und zu einer Direktbank oder Vermittlungsgesellschaft wechseln. Die Angebote jedenfalls, die sich eine Reihe unserer Leser bei Dr. Klein, ­interhyp, Immobank oder ING-Diba einholten, waren fast durchweg günstiger und um Klassen besser aufbereitet als das Verlängerungsangebot der alten Bank.

* Namen geändert.

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