Baufinanzierung: Fehler mit Folgen

Baufinanzierung Test

Mängel beim Aufbau der Finanzierung machen das Eigenheim unnötig teuer.

Schlechte Beratung über die Baufinanzierung kann ­Kunden viele Tausend Euro kosten. Die Banken ließen kaum Fehler aus. Wir zeigen die teuren Folgen.

Erst das richtige Finanzierungskonzept, dann der günstige Kredit – in dieser Reihenfolge sollten angehende Hausbesitzer ihre Finanzierung anpacken. Denn wenn das Konzept nicht stimmt, kann auch ein billiges Baudarlehen teuer werden.

Ist zum Beispiel der Kredit zu hoch oder sind die Monatsraten nicht auf das Budget des Kreditnehmers abgestimmt, ist der Schaden oft viel größer als die Ersparnis durch einen niedrigen Zinssatz.

Ein maßgeschneiderter Finanzierungs­plan ist das Fundament einer günstigen Finanzierung. Davon waren die Vorschläge der Bankberater in unserem Beratungstest meist weit entfernt. Vor allem im Aufbau der Finanzierung unterliefen ihnen reihenweise Fehler.

Teurer Rat zum Bausparvertrag

Baufinanzierung Test

Bei einigen Bank­beratern passte am Ende gar nichts mehr zusammen.

Mindestens 1 500 Euro hätten viele Berater schon durch ihre Empfehlung zum Bausparvertrag in den Sand gesetzt.

Im Test gaben die Kunden an, über einen zugeteilten Vertrag mit einer Bausparsumme von 25 565 Euro zu verfügen. Zwei Varianten habe ihre Bausparkasse berechnet: Der Kunde kann die volle Bausparsumme abrufen. Dann erhält er zum Guthaben noch ein Darlehen von 11 730 Euro zu 5 Prozent Zinsen. Oder er lässt sich nur das Guthaben auszahlen. Dann zahlt die Kasse 1 560 Euro Bonuszinsen und erstattet die Abschlussgebühr von 256 Euro.

Es gibt nur eine sinnvolle Lösung: Der Bausparer verzichtet auf das Darlehen und nimmt ein höheres Bankdarlehen auf. Denn das Bauspardarlehen bringt ihm höchstens 300 Euro Zinsvorteil, der Verzicht darauf sofort 1 800 Euro mehr Eigenkapital.

Das war auch ohne Berechnung leicht zu erkennen. Trotzdem empfahlen mehr als die Hälfte der Berater, das Bauspardarlehen zu nehmen.

Kursgewinn verschenkt

Baufinanzierung Test

Auch bei den Bundesanleihen, die der Kunde im Depot hatte, lag die Mehrheit der Berater daneben. Die Anleihen hatten einen Nennwert von 25 565 Euro, einen Zinssatz von 7,5 Prozent und eine Laufzeit bis November 2004. „Bei dem Zinssatz auf keinen Fall verkaufen“, waren sich die meisten einig. Viele rieten, die Papiere zwischenzufinanzieren, andere ließen sie ganz aus dem Spiel.

Nicht einmal die Hälfte kam auf die richtige Idee, die Anleihen zum aktuellen Kurs von 108 Prozent zu verkaufen. Mit Kursgewinn und Stückzinsen hätte der Anleger rund 27 800 Euro erzielt und für die Finanzierung weniger Kredit gebraucht.

Hält er die Anleihen, bekommt er zwar hohe Zinsen, aber nach zwei Jahren nur den Nennwert von 25 565 Euro. Unterm Strich beschert ihm der Fehler mindestens 700 bis 1 000 Euro Verlust.

Risiko mit Fondsanteilen

Der dritte Teil des Eigenkapitals der Tester steckte in internationalen Aktienfonds im Wert von 24 000 Euro. Nur eine Minderheit der Berater riet, die Anteile abzustoßen.

Viele wollten sich nicht festlegen, ließen die Anteile im Finanzierungsplan aber außer Acht. Einige waren überzeugt, dass die Kurse wieder klettern und empfahlen, die Fonds zu halten.

Dieser Rat birgt ein hohes Risiko. Denn der Wohnungskäufer nimmt eine höhere Verschuldung in Kauf, um auf eine höchst unsichere Wertsteigerung seines Fonds zu spekulieren – wie bei einem Aktienkauf auf Kredit.

Das kann klappen, aber auch gewaltig schief gehen. Der Verkauf der Fondsanteile ist in jedem Fall die sicherste Lösung, die ein Berater zumindest als Variante berücksichtigen muss.

Krasse Überfinanzierung

Der überaus sparsame Einsatz des Eigenkapitals im Finanzierungsaufbau vieler Berater hatte krasse Überfinanzierungen zur Folge. Für den überhöhten Kredit sollte der Kunde oft noch einen Zinsaufschlag zahlen.

Im Test hätte ein Kredit von maximal 130 000 Euro gereicht, um die Wohnung samt Nebenkosten zu finanzieren. Im Schnitt lag die Anfangskreditsumme 20 000 Euro höher. 30 von 140 Beratern wollten dem Kunden sogar Kredite von über 170 000 Euro andrehen.

Laufzeit über 30 Jahre

Während viele Berater großzügig Kredite verteilten, geizten sie mit der Tilgung. Das feste Einkommen der Testkunden war hoch genug, um eine Tilgung von 2 bis 4 Prozent der Kreditsumme zu zahlen. Dazu kamen ein 13. Monatsgehalt und unregelmäßige Nebeneinkünfte bis zu 5 000 Euro im Jahr für eventuelle Sondertilgungen.

Dennoch fiel fast der Hälfte der Berater nur ein Darlehen ohne Sondertilgungsrechte mit 1 Prozent Tilgung ein. Während der Zinsbindung von meist zehn Jahren hätte der Kunde keinen Cent mehr zahlen dürfen.

Nach zehn Jahren schiebt er dann noch eine Restschuld von 87 Prozent des Anfangskredits vor sich her. Wenn er die Tilgung nicht erhöht, dauert es mehr als 30 Jahre, bis er schuldenfrei ist.

Förderdarlehen vergessen

Nicht einmal jeder zweite Berater baute ein Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Finanzierung ein. Dieses Darlehen bis zu 30 Prozent der Eigenheimkosten kann jeder über eine Bank oder Sparkasse beantragen. Vor allem die Berliner Volksbank, die Citibank, die Sparkasse Leipzig und die Südwestbank verkaufen offenbar lieber ihre eigenen, teureren Darlehen.

Das kostet das Geld des Kunden. Im Schnitt lag der Zinssatz des KfW-Darlehens um 0,3, teilweise um mehr als 0,5 Prozentpunkte unter den Bankangeboten. Durch den Verzicht auf das Förderdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hätten die Testkunden im Schnitt mehr als 2 000 Euro Zinsen zu viel gezahlt.

Teure Bausparfinanzierungen

Statt günstiger Baudarlehen gab es bei einigen Beratern überteuerte Bausparsofortfinanzierungen. In diesem Modell spart der Kreditnehmer einen neuen Bausparvertrag an. Bis zur Zuteilung finanziert die Bank die Bausparsumme mit einem tilgungsfreien Darlehen vor.

Finanztest hat alle Angebote nachgerechnet. Fast immer waren die Bausparfinanzierungen viel teurer als die üblichen Kredite mit direkter Tilgung. So kostete die von Beratern der Dresdner Bank und der Citibank empfohlene Variante einen satten Effektivzins von mehr als 7 Prozent.

Doch kein einziger Berater nannte den Effektivzins für den Kombikredit. Stattdessen gaben sie nur einzeln die Effektivzinsen des Vorausdarlehens und des Bauspardarlehens an. Weil darin die Sparphase des Bausparvertrags nicht berücksichtigt ist, täuschen die Angaben über die wahren Kreditkosten.

Einige Bausparvorschläge enthielten weitere Tücken. So plante ein Mitarbeiter der Berliner Sparkasse einen Bausparvertrag ein, der nach acht Jahren ein Darlehen in Höhe von 142 000 Euro ablösen sollte. Die Sparraten waren dafür aber viel zu niedrig angesetzt: Tatsächlich hätte der Bausparer erst nach 17 Jahren das für die Zuteilung nötige Mindestguthaben erreicht.

Riskantes Versicherungsmodell

Nicht besser waren die Vorschläge von Beratern der Deutschen Bank und der Dresdner Bank. Sie wollten ein tilgungsfreies Darlehen mit einer neuen Lebensversicherung kombinieren. Deren Auszahlung sollte reichen, um den Kredit nach 20 bis 30 Jahren zu tilgen.

Dabei kalkulierte die Deutsche Bank die Auszahlung aus der Police noch mit dem Zins, den die Versicherten für ihr Guthaben im Jahr 2002 bekamen. Es stand aber schon fest, dass die Überschüsse künftig sinken und die Auszahlung wahrscheinlich nicht für die Tilgung des Kredits reicht.

Ein Berater der Dresdner Bank berechnete die Auszahlung realistischer, kam aber nur auf 3,2 Prozent Rendite für die empfohlene Allianz-Versicherung. Bei diesem mageren Ertrag ist die Versicherungsfinanzierung viel zu teuer.

Lücken im Finanzierungsplan

Auch den Beraterangaben zur monatlichen Belastung sollten Kreditnehmer nicht blind vertrauen. Sie waren oft zu niedrig, weil die Spar- oder Darlehensraten für Bausparverträge fehlten.

Meist gaben die Berater nur die Belastung im ersten Finanzierungsjahr an. Mitunter war aber eine Änderung schon ab dem zweiten oder fünften Jahr programmiert, etwa durch den Tilgungsbeginn beim KfW-Darlehen oder das Ende der Zinsbindung eines Teilkredits.

Das Risiko einer Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindung war oft kein Thema. Viele Berater rechneten mit dem niedrigen Anfangszinssatz weiter. Das ist allzu optimistisch. Gute Berater setzten für den Anschlusszins mindestens 7 bis 8 Prozent an. Nur so lässt sich das Kreditrisiko abschätzen.

Auch über die einzelnen Kredite informierten viele Berater spärlich. Nur jeder vierte überreichte das „Europäische Merkblatt“, das die detaillierten Konditionen enthält. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Kreditlaufzeit sowie Nebenkosten wie Schätzgebühren fehlten häufig. Jeder vierte Berater gab nicht einmal den Effektivzins an.

Information allein macht allerdings noch keine gute Beratung aus. So informierten die Postbank-Berater gut über die Kreditkonditionen. Ihre Zinssätze gehörten zu den niedrigsten im Test.

Dennoch war die Beratung mangelhaft. Die empfohlenen Kredite waren im Schnitt über 30 000 Euro zu hoch. Da fehlte ein Konzept.

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