Baufinanzierung Test

Finanzieren nach dem Baukastenprinzip: Die ­einzelnen Kreditbausteine müssen passen und richtig zusammengesetzt werden.

Auf den Bankberater können sich Hausfinanzierer oft nicht verlassen. Jede vierte Beratung im Test war mangelhaft.

Die Aufgabe ist einfach: 194 000 Euro soll die Eigentumswohnung mit allem Drum und Dran kosten. Rund 80 000 Euro kann der Käufer selbst zahlen. Wie viel Kredit soll er aufnehmen?

Die originelle Lösung eines Beraters der Citibank: 197 000 Euro, bestehend aus einem Hypothekendarlehen in Höhe von 185 000 Euro und knapp 12 000 Euro Kredit aus einem zugeteilten Bausparvertrag.

Der kuriose Vorschlag stammt aus ­einem von 140 Testgesprächen, die Finanztest-Mitarbeiter im Dezember mit Beratern von 20 Banken und Sparkassen führten. In sieben Filialen pro Institut ließen sie sich zur Finanzierung einer Eigentumswohnung beraten.

Blanker Unsinn wie in der Beratung der Citibank war zwar die Ausnahme. Viel zu hohe Kreditsummen, dürftige Informationen zu den angebotenen Krediten sowie fehlende und lückenhafte Finanzierungspläne gehören aber offenbar zum Beratungsalltag.

Nur in jeder vierten Filiale wurden die Tester gut beraten. Genauso oft erhielten sie eine mangelhafte Beratung.

Die Unterschiede zwischen den Kreditinstituten sind groß. Klarer Testsieger ist die Frankfurter Volksbank, deren Mitarbeiter in allen Testgesprächen überzeugen konnten. Das Urteil „gut“ verdienten sich auch die Kölner Stadtsparkasse und als einziges überregionales Institut die SEB-Bank.

Das Gros der Banken kam dagegen über ein „Befriedigend“ oder „Ausreichend“ nicht hinaus. Allbank, Berliner Sparkasse, Citibank und Postbank mussten wir sogar mit „mangelhaft“ bewerten.

Einfacher Testfall

Baufinanzierung Test

Der Testfall hätte den Bankexperten eigentlich keine Schwierigkeiten bereiten dürfen: Ein Ehepaar mit einem Kind will eine Eigentumswohnung für 185 000 Euro plus Nebenkosten kaufen. Das Paar hat ein Nettoeinkommen von 3 150 Euro im Monat.

Rund 80 000 Euro Eigenkapital stehen zur Verfügung, angelegt in Aktienfonds, Bundesanleihen, einem Tagesgeldkonto und einem zugeteilten Bausparvertrag. Das Paar bringt also beste Vorausset­zungen für eine grundsolide Finanzierung mit.

Zu hohe Kredite

Viele Berater scheiterten jedoch daran, die Eigenmittel vernünftig in die Finanzierung einzubeziehen. Nicht einmal jeder Fünfte kam auf die Idee, Fonds und Bundesanleihen zu verkaufen, das Tagesgeldkonto bis auf eine Sicherheitsreserve abzuräumen und die Summe als Eigenkapital zu verwenden. Mit dieser einfachen und sinnvollen Strategie hätte im Testfall eine Kreditsumme von maximal 130 000 Euro gereicht.

Die Banken empfahlen jedoch im Schnitt Darlehen von 150 000 Euro. In sechs von 140 Beratungsgesprächen über­stieg die Kreditsumme sogar den Kaufpreis. Jeder vierte Berater ließ mehr als 30 000 Euro Eigenkapital ungenutzt. Der Kunde muss dann viel mehr Kreditzinsen zahlen als nötig. Besonders die Citibank und die Postbank fielen mit aufgeblähten Krediten auf.

Teure Finanzierungsmodelle

Oft waren die Kredite nicht nur zu hoch, sondern auch unnötig teuer. Mehr als die Hälfte der Berater verschwieg, dass der Kunde 60 000 Euro mit einem güns­tigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren kann. Jeder sechste Berater empfahl eine teure und undurchsichtige Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem neuen Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung.

In anderen Fällen beschränkten sich die Berater auf simple Standardfinanzierungen: Mehr als ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und nur 1 Prozent Anfangstilgung fiel einer Reihe von Beratern nicht ein. Dabei hatten die Testkunden genügend Geld und Einkommen, um ihre Wohnung schneller abzuzahlen.

Dürftige Information

Dürftig informierten viele Berater auch über die Kreditkonditionen und die finanzielle Belastung aus dem Kauf. Häufig fehlten Angaben zur Restschuld am Ende der Zinsbindung und zur Laufzeit der Finanzierung. Jeder vierte Berater vergaß, den Effektivzins zu nennen, der die wichtigsten Kreditkosten enthält und für einen Vergleich von Angeboten unentbehrlich ist. Nicht einmal jeder Zweite druckte einen Tilgungsplan aus.

Viele Berater machten sich nicht die Mühe, die monatliche Gesamtbelastung aus der Finanzierung zu berechnen. Andere nannten nur die Anfangsbelastung – obwohl sich die Rate zum Teil schon ab dem zweiten Finanzierungsjahr änderte. Manche gaben die Belastung auch zu niedrig an.

Beratung nicht verbessert

Seit unserer Untersuchung vor über drei Jahren hat sich die Beratungsqualität der Banken nicht verbessert. Noch immer setzen sie Mitarbeiter ein, die nicht ausreichend für die Beratung qualifiziert sind.

Auffällig ist auch, dass nur jeder dritte Banker ein Baufinanzierungsprogramm bediente. Das kann zwar keinen qualifizierten Berater ersetzen. Doch sobald die Finanzierung nicht nur aus einem Einzeldarlehen besteht, lässt sich ein kompletter Finanzierungsplan ohne PC-Hilfe kaum mehr aufstellen. Ihr gutes Ergebnis verdanken die Spitzenreiter auch dem systematischen Einsatz von Beratungssoftware.

Einen traurigen Rekord stellte die Citibank auf: Sie belegte den letzten Platz im Test – nun schon zum dritten Mal hintereinander.

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