Baufinanzierung Test

So günstig war es noch nie, eine Immobilie zu finanzieren. Bausparkassen und Banken bieten Spitzenzinsen selbst für lange Kredit­lauf­zeiten.

Glück­lich können sich diejenigen schätzen, die gerade jetzt ihr künftiges Eigenheim finden. Banken bieten ihnen heute Kredite zu Konditionen, von denen frühere Immobilienkäufer nicht mal zu träumen wagten.

Weniger als 1 Prozent Zinsen im Jahr verlangen die güns­tigsten Anbieter im Test für ein Baudarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung. Vorsichtige Kreditnehmer können sich für 20 Jahre einen Zins­satz von deutlich unter 2 Prozent sichern. Kaum teurer sind Kombikredite von Bausparkassen mit festen Zinsen während der gesamten Lauf­zeit bis über 30 Jahre.

Banken und Vermittler locken außerdem mit flexiblen Tilgungs­möglich­keiten. Und oft können Haus- und Wohnungs­käufer güns­tige Bank­kredite mit noch billigeren Fördermitteln vom Staat kombinieren.

Topangebote für fünf Kredit­varianten

Finanztest hat bei 98 Banken, Versicherern und Vermitt­lern die besten Kredit­angebote für fünf Finanzierungs­varianten ermittelt.

Ob mit 10 oder 20 Jahren Zins­bindung, mit flexibler Tilgung oder kombiniert mit einem Förderdarlehen: In allen Varianten fanden wir sensationell güns­tige Kredit­angebote – aber auch Banken, die mehr als doppelt so viel Zinsen verlangen.

Die Zins­unterschiede summieren sich deshalb gerade bei Krediten mit langen Lauf­zeiten auf riesige Beträge: Für einen 150 000-Euro-Kredit mit 25 Jahren Zins­bindung zahlen Kreditnehmer bei den Topanbietern 67 600 Euro weniger Zinsen als bei der teuersten Bank Tabelle: Kredite mit 25 Jahren Zinsbindung.

Lange Zins­bindung attraktiv

Baufinanzierung Test

Den Schwer­punkt im Test haben wir auf Kredite mit einer Zins­bindung von 20 Jahren und länger gelegt. Sie sind anfangs teurer als klassische Kredite mit nur zehn Jahren Zins­bindung. Dafür müssen sich Haus- und Wohnungs­eigentümer um künftige Zins­erhöhungen keine großen Sorgen machen. Und einmalig günstig sind auch die Lang­läufer.

Die Hypo­ver­eins­bank bot Anfang Februar einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung zu einem Effektivzins von gerade mal 1,61 Prozent an. Da reicht schon eine Monats­rate von 575 Euro aus, um den Kredit in 20 Jahren auf eine Rest­schuld von 44 000 Euro abzu­tragen. Mit einer Rate von 731 Euro wäre der Kredit sogar komplett getilgt.

So günstig wie von der Hypo­ver­eins­bank gab es das 20-Jahres-Darlehen von keiner anderen Bank. In der Tabelle: Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung stehen zwar noch andere Anbieter mit dem gleichen Zins­satz – aber nur, weil sie den billigen Hypo­ver­eins­bank-Kredit vermitteln.

Banken als Kredit­vermittler

Dass Banken nicht nur haus­eigene Kredite verkaufen, sondern auch Darlehen der Konkurrenz vermitteln, liegt im Trend. Fast die Hälfte der Banken im Test betätigen sich als Vermittler, wenn sie selbst für den Kunden kein passendes Darlehen haben oder ihre eigenen Konditionen zu schlecht sind. Dafür eine Provision zu kassieren, ist für eine Bank allemal besser als den Kunden nach Hause zu schi­cken. Einige Direkt­banken wie die Volks­wagen Bank vergeben sogar gar keine eigenen Baudarlehen.

Viele Banken unterscheiden sich daher gar nicht mehr stark von Kredit­vermitt­lern wie Interhyp und Dr. Klein. Jedenfalls sind die Zeiten vorbei, in denen die Vermittler generell ein breiteres Angebot und meist auch bessere Konditionen als Banken zu bieten hatten.

Kombikredite der Bausparkassen

Eine gute Alternative zu lang­fristigen Bank­darlehen sind die Kombikredite der Bausparkassen. Von einem normalen Bank­kredit unterscheiden sie sich vor allem durch die Tilgungs­weise.

Für das Darlehen zahlt der Kreditnehmer zunächst nur Zinsen. Statt zu tilgen, spart er einen Bauspar­vertrag an. Wird dieser nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt, löst er den Kredit mit dem gesparten Guthaben und einem Bauspardarlehen ab. Dabei sind Darlehen und Bauspar­vertrag in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass die Monats­belastung für die gesamte Lauf­zeit der Finanzierung fest­gelegt ist.

Kombikredite eignen sich daher vor allem für Kreditnehmer, die kein Zins­risiko eingehen wollen. Sie sind bei vielen Bausparkassen nicht teurer als güns­tige Bank­darlehen mit einer ähnlich langen Zins­bindung von 20 oder 25 Jahren.

Günstig auch als Riester-Darlehen

Besonderer Vorteil der Kombikredite: Die meisten Bausparkassen bieten sie zu annähernd gleichen Konditionen auch als Riester-Darlehen an. Auf die Bausparbeiträge und für die spätere Tilgung des Bauspardarlehens erhalten Kreditnehmer dann staatliche Zulagen und oft auch zusätzliche Steuer­vorteile.

Banken tun sich dagegen nach wie vor schwer mit der Riester-Förderung. Lediglich die Allianz, die Post­bank/DSL und die Degussa Bank boten für unsere Testfälle eigene Riester-Darlehen an.

Kredite unter 1 Prozent

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Weder zins­sicher noch Riester-gefördert, aber unglaublich billig sind jetzt die besten Kredit­angebote mit zehn Jahren Zins­bindung. In Kombination mit einem Förderkredit der staatlichen KfW-Bank müssen Käufer eines sanierten Hauses in unserem Vergleich nicht einmal 1 Prozent Zinsen im Jahr für ihre Finanzierung bezahlen Tabelle: Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen.

Wer sich auf die relativ kurze Zins­bindung einlässt, sollte die Zins­ersparnis allerdings konsequent in die Tilgung stecken. Eine Anfangs­tilgung von 3 bis 4 Prozent sollte es mindestens sein, damit nach zehn Jahren wenigs­tens ein Drittel der Schulden weg ist. Sonst ist das Risiko bei der Anschluss­finanzierung zu hoch und eine längere Zins­bindung die bessere Alternative.

Damit sie den Kredit zügig abzahlen können, sollten sich Bauherren und Wohnungs­käufer das Recht auf Sondertilgungen sichern. 5 oder 10 Prozent der anfäng­lichen Kreditsumme im Jahr sind bei den meisten Banken ohne Zins­aufschlag drin. Das reicht völlig aus, um zum Beispiel ein 13. Monats­gehalt oder eine Leistungs­prämie sofort zum Schulden­abbau zu nutzen.

Besonders flexibel sind Kredite mit Tilgungs­wahl­recht. Damit lässt sich die Monats­rate je nach Einkommens­entwick­lung erhöhen oder senken. So kann ein Ehepaar die Tilgung bis auf 1 Prozent herunter­fahren, wenn nach der Geburt eines Kindes ein Einkommen zeit­weise wegfällt.

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