Baufinanzierung Meldung

Durch gesunkene Versicherungsleistungen bricht für viele Bauherren ein wichtiger ­Finanzierungsbaustein weg.

Hausbesitzer, die zur Tilgung ihres Kredits eine Lebens­versicherung abgeschlossen haben, müssen mit hohen ­Finanzierungslücken rechnen.

Niedrige Zinsen für Anleihen, hohe Kursverluste mit Aktien – so wie viele Anleger, sind auch die Lebensversicherer von der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt schwer gebeutelt. Ihre Anlagerenditen sind in den letzten Jahren gesunken, die Reserven gewaltig geschmolzen.

Die Folge: Kunden, die eine Kapitallebens- oder Rentenversicherung abgeschlossen haben, bekommen weniger Geld. Noch vor wenigen Jahren haben viele Gesellschaften jährlich 7 Prozent und mehr auf den im Versicherungsbeitrag enthaltenen Sparanteil gezahlt – und entsprechend hohe Auszahlungen in der Zukunft versprochen.

Diese Prognosen sind heute nichts mehr wert. Für 2003 erwartet der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft nur noch eine jährliche Gutschrift auf den Sparanteil von durchschnittlich 5 Prozent. Einige Versicherer werden sogar nur den Garantiezins – je nach Alter des Vertrags 3 bis 4 Prozent – schaffen.

Besonders hart trifft das Hauseigentümer, die eine Lebensversicherung für die Rückzahlung ihres Baukredits abgeschlossen haben. Der Kredit ist in diesem Finanzierungsmodell tilgungsfrei. Er soll nach beispielsweise 25 Jahren auf einen Schlag mit der Ablaufleistung der Versicherung getilgt werden.

Üblicherweise entspricht die von der Gesellschaft prognostizierte Ablaufleistung genau dem Kreditbetrag. Garantiert ist jedoch häufig nicht einmal die Hälfte der benötigten Summe. Der Rest hängt von den Überschüssen ab, die die Versicherer vor allem auf dem Kapitalmarkt erwirtschaften. Sie können sich jederzeit ändern.

Sinkt die Überschussbeteiligung nach Abschluss des Vertrags, dann sinkt auch die Ablaufleistung und reicht nicht mehr für die Tilgung des Kredits.

Fällt die Überschussbeteiligung nach zehn Jahren Laufzeit dauerhaft um zwei Prozentpunkte, bekommt der Kunde nach 25 Jahren nicht einmal 80 Pro­zent der zu Beginn in Aussicht gestellten Ablaufleistung. Soll mit der Ablaufleistung ein Darlehen von 100 000 Euro getilgt werden, fehlen plötzlich mehr als 20 000 Euro (siehe auch „So hoch ist die Finanzierungslücke“).

Fehlbetrag ermitteln

Um rechtzeitig gegenzusteuern, müssen sich Kreditnehmer über die Höhe der drohenden Lücke informieren. Dafür benötigen sie vom Versicherer

  • eine Neuberechnung der Ablaufleistung auf Basis der aktuellen Überschusssätze,
  • den aktuellen Rückkaufswert, den der Versicherer bei einer Kündigung auszahlt, sowie
  • die reduzierte Ablaufleistung, die der Kunde bekommt, wenn er die Police behält, aber keine Beiträge mehr zahlt (Beitragsfreistellung).

Lücken schließen

Es gibt mehrere Strategien, die Lücke zu schließen. So kann der Kreditnehmer ver­suchen, ein finanzielles Polster anzusparen, mit dem er am Ende der Laufzeit die offene Restschuld begleicht. Um etwa einen Fehlbetrag von 20 000 Euro in 15 Jahren auszugleichen, müsste er ab sofort gut 81 Euro im Monat zu einem Zinssatz von 4 Prozent anlegen.

Mehr Rendite ist derzeit mit sicheren Anlagen wie Banksparplänen oder Bundesanleihen kaum zu bekommen. Und davon gehen noch Steuern ab, falls die Kapitalerträge des Sparers den Freibetrag übersteigen.

Tilgen statt anlegen

Besser ist es, für den Kredit nachträglich eine laufende Tilgung zu vereinbaren. Jeder Euro, der direkt in die Tilgung fließt, bringt eine feste Zinsersparnis in Höhe des Effektivzinses des Kredits.

Für einen 100 000-Euro-Kredit zu einem Zinssatz von 5,5 Prozent reicht ein Tilgungssatz von 0,86 Prozent, um die Restschuld in 15 Jahren um 20 000 Euro zu verringern. Die Monatsbelastung erhöht sich dadurch um 72 Euro.

Bei renditeschwachen Versicherungen bietet es sich an, die Beitragszahlungen zu stoppen. Die Beträge können Kreditnehmer verwenden, um die Tilgung zu erhöhen. Durch die Beitragsfreistellung sinkt zwar die Ablaufleistung der Versicherung noch weiter. Dafür hat der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit eine viel niedrigere Restschuld. Damit die Ablaufleistung steuerfrei bleibt, muss er aber mindestens fünf Jahresbeiträge gezahlt haben.

Kündigung mit Haken

Mitunter kann auch der radikale Schlussstrich die beste Lösung sein: Der Kreditnehmer kündigt die Versicherung, tilgt mit dem Rückkaufswert sofort einen Teil der Schulden und stellt die restliche Kreditsumme auf ein Darlehen mit laufender Tilgung um. Dies lohnt sich allerdings fast nie für Vermieter, da sie die Kreditzinsen von der Steuer absetzen können.

Auch Selbstnutzer sollten sich trotz geringerer Überschussbeteili­gung nicht vorschnell vom alten Finanzierungsmodell verabschieden. Die Kündigung einer Lebensversicherung ist mit Nachteilen verbunden. Durch Abschlusskosten und Stornoabzüge fällt der Rückkaufswert vor allem in der ersten Vertragshälfte sehr niedrig aus. Oft gibt es nicht einmal die gezahlten Beiträge zurück.

Darüber hinaus geht der von vielen Gesellschaften am Ende der Laufzeit gezahlte Schlussüberschuss ganz oder teilweise verloren. Und wer den Vertrag vor Ablauf von zwölf Jahren kündigt, riskiert den Verlust aller Steuervorteile.

Ob sich die Kündigung wirklich lohnt, hängt daher vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, wie viel Ertrag die Versicherung während der Restlaufzeit noch bringt und wie viel Zinsen der Kreditnehmer sparen würde, wenn er sein Geld stattdessen direkt zur Kredittilgung einsetzt.

Es gibt eine Faustregel: Liegt die Rendite der Versicherung während der Restlaufzeit unter dem Effektivzins des Darlehens, lohnt sich die Kündigung der Versicherung. Der Rückkaufswert und die fälligen Versicherungsbeiträge sind dann besser in der Tilgung angelegt. Liegt die Rendite der Versicherung dagegen über dem Effektivzins des Darlehens, gibt es keinen Grund, aus der Versicherung auszusteigen.

Das richtige Timing

Den Zeitpunkt für die Umstellung ihrer Finanzierung können Kreditnehmer allerdings selten frei wählen. Während der Zinsbindung bis zu zehn Jahren lässt sich das Darlehen in der Regel nur mit Zustimmung des Kreditgebers auf eine Tilgung umstellen. Da die Versicherung meist als Kreditsicherheit abgetreten wurde, ist auch für eine Kündigung oder Beitragsfreistellung der Versicherung das OK des Kreditgebers nötig.

Erst zum Ende der Zinsbindung haben Kreditnehmer freie Hand, die Weichen neu zu stellen. Dennoch sollten sie schon vorher auf eine laufende Tilgung drängen. Eventuell ist die Bank auch zu einer sofortigen Umschuldung bereit.

Dass Banken und Versicherer dabei ihren Kunden entgegenkommen, sollte eigentlich selbstverständlich sein. Sie haben ihren Kunden schließlich diese Risikofinanzierung verkauft.

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