Baufinanzierung Test

Eine maßgeschneiderte Finanzierung besteht oft aus zwei Darlehen.

Mit einer geschickten Kombination von erst- und zweit­rangigem Hypothekendarlehen können Baufinanzierer viel Geld sparen.

Wenn Banken mit supergünstigen Zinsen für Baukredite werben, hat das fast immer denselben Haken: So billig bekommt kaum jemand sein Eigenheim komplett finanziert. Denn die Topkonditionen gelten nur für „erstrangige“ Darlehen bis zu 60 Prozent des von der Bank geschätzten Beleihungswerts der Immobilie.

Das sind im Schnitt nur 50 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten. Da Bauherren und Käufer zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren zahlen müssen, benötigen sie ein Eigenkapital von mehr als der Hälfte der Gesamtkosten. Sonst kommen sie mit dem billigen Darlehen nicht aus.

Hohe Zinsaufschläge vermeiden

So viel eigenes Geld haben nur wenige. Den Kredit fürs Eigenheim bekommen daher die meisten nur mit Aufschlag:

  • Viele Banken erhöhen den Zinssatz für das gesamte Darlehen um 0,10 bis 0,30 Prozentpunkte, wenn der Kredit 60 Prozent des Beleihungswerts übersteigt.
  • Andere Institute teilen die Finanzierung auf: Ein Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts erhält der Kreditnehmer zu günstigen erstrangigen Konditionen. In Höhe des Restbetrags muss er ein zweites, „nachrangiges“ Darlehen aufnehmen, das um 0,20 bis 0,80 Prozentpunkte teurer ist.

Damit beide Varianten vergleichbar sind, sollten Kreditnehmer den Banken Auszahlungsbetrag, Zinsbindung und monatliche Belastung fest vorgeben und sich die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen lassen.

Halten sich die Banken genau an die Vorgaben, ist das Angebot mit der niedrigsten Gesamtrestschuld am besten. Besteht ein Angebot aus zwei Darlehen, müssen die Restschulden beider Darlehen einfach zusammengezählt werden.

Tilgung geschickt verteilen

Bei diesem Vergleich lohnt es sich, auf ein wichtiges Detail zu achten. Die Finanzierung mit zwei Darlehen bietet die Chance, durch eine geschickte Aufteilung der Tilgung Zinsen zu sparen.

Der Trick: Statt für beide Darlehen den gleichen Tilgungssatz zu vereinbaren, zahlt der Kreditnehmer das teure Nachrangdarlehen so schnell und das billige Erstrangdarlehen so langsam wie möglich zurück. Denn die Tilgung des teuren Darlehens bringt die höhere Zinsersparnis.

Im Idealfall ist die Bank sogar bereit, die Tilgung des erstrangigen Darlehens auszusetzen, bis das Nachrangdarlehen komplett abgezahlt ist.

Diese Strategie zahlt sich aus: Im Beispiel „Angebot 2“ (siehe in „Angebote richtig vergleichen“) spart der Kreditnehmer mehr als 1 400 Euro, weil er die Monatsraten optimal auf beide Darlehen verteilt.

Kredite von zwei Banken

Es gibt noch eine zweite Möglichkeit, mit der Kombination von erst- und zweitrangigem Darlehen Zinsen zu sparen: Der Kreditnehmer nimmt von einer Bank nur das günstige erstrangige Darlehen und besorgt sich den Rest von einer anderen Bank oder einer Bausparkasse. Diese Alternative bietet sich an, wenn eine Bank Topzinsen bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts bietet, für höhere Beleihungen aber einen kräftigen Aufschlag kassiert.

Dazu ein Beispiel: Ein Käufer benötigt 200 000 Euro Kredit, das entspricht 80 Prozent des Beleihungswerts seiner Immobilie. Das Darlehen bietet eine Internetbank mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem Effektivzins von 4,95 Prozent an. Eine 60-Prozent-Finanzierung mit einem Darlehen bis zu 150 000 Euro würde bei der Bank nur 4,70 Prozent kosten.

Obwohl der Käufer nur 50 000 Euro zusätzlich benötigt, muss er 0,25 Prozent mehr Zinsen auf die viermal so hohe Summe von 200 000 Euro zahlen.

Das Angebot für den 200 000-Euro-Kredit kommt auf dasselbe hinaus, als würde die Bank zwei Darlehen anbieten: Ein erstrangiges Darlehen von 150 000 Euro für einen Effektivzins von 4,70 Prozent und ein nachrangiges Darlehen von 50 000 Euro für 5,70 Prozent.

Da Letzteres teuer ist, spart der Kreditnehmer Geld, wenn er den Nachrangkredit von einer anderen Bank aufnimmt. Bekommt er dieses Darlehen zu einem Effektivzins von 5,20 Prozent, bringt ihm diese Kombination knapp 3 000 Euro Zinsersparnis. Der Vorteil wird noch größer, wenn er für das Nachrangdarlehen eine höhere Tilgung als für das Erstrangdarlehen vereinbart.

Nur wenige Anbieter

Eine Finanztest-Umfrage unter 90 Banken und Vermittlungsgesellschaften zeigt aber: Es ist nicht einfach, eine Bank nur für die Nachrangfinanzierung zu finden. Die meisten geben keine Kredite, wenn der erste Rang im Grundbuch für ein anderes Institut reserviert ist. Andere geben sich mit dem zweiten Rang nur zufrieden, wenn die erstrangige Grundschuld höchstens 20 oder 40 Prozent des Beleihungswerts beträgt.

Doch es gibt Ausnahmen. Vor allem regionale Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind bereit, die Lücke zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts mit einem Nachrangdarlehen zu schließen (in der Tabelle „Hohe Zinsunterschiede“). Die Konditionen können sich oft sehen lassen. So gab es Ende Januar Nachrangdarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung bei Filialbanken bereits ab Effektivzinsen von etwas über 5 Prozent.

Die Kreditvermittler Magral und Interhyp waren mit Effektivzinsen unter 5 Prozent sogar günstiger als die meisten Banken mit ihren Erstrangdarlehen. Beide finanzieren allerdings erst ab 50 000 Euro Darlehenssumme.

Alternative Bauspardarlehen

Die Banken-Zinssätze für den nachrangigen Finanzierungsanteil sind auch für Bausparer wichtig. Auf den ersten Blick scheinen Bauspardarlehen mit Effektivzinsen von meist über 5 bis 6 Prozent zurzeit recht teuer zu sein. Doch Bauspardarlehen sind klassische Nachrangkredite, die Bausparkassen bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts ohne Aufschlag vergeben. Ist ihr Bauspardarlehen ausreichend hoch, können sich Bausparer somit ein erstrangiges Bankdarlehen zu Topkonditionen sichern.

Ob sich ein Bauspardarlehen lohnt, zeigt daher erst der Vergleich mit den Zinssätzen der Banken für einen Nachrangkredit. In diesem Vergleich haben Bausparer mitunter auch heute noch die Nase vorn. 

Dieser Artikel ist hilfreich. 1963 Nutzer finden das hilfreich.