Baufinanzierung Test

Die Zinsen für Bau­kredite drohen weiter zu steigen. Wer sichergehen will, schuldet jetzt um oder schließt ein Forwarddarlehen ab.

Die Zinsen steigen. Im Dezember und im März hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen jeweils um einen viertel Prozentpunkt erhöht. Auch Baugeld ist seit Jahresbeginn um einen halben Prozentpunkt teurer geworden.

Das lässt manchen Hauseigentümer nervös werden. Viele sind noch an ihren alten Kreditvertrag gebunden, dessen Zinsbindung erst in zwei oder drei Jahren endet. Setzt sich der Trend fort, wird der Anschlusskredit viel teurer als erhofft.

Dass die Zinsen tatsächlich weiter steigen, ist keineswegs sicher. Wer nichts riskieren will, sollte aber schon jetzt handeln. Denn derzeit ist es gar nicht teuer, die ­Anschlussfinanzierung vorzeitig unter Dach und Fach zu bringen.

Umschuldung mit vielen Hürden

Der auf den ersten Blick einfachste Weg ist eine Umschuldung: Der Kreditnehmer tauscht sein altes Darlehen gegen einen neuen Kredit seiner Bank. Für die vorzeitige Ablösung des alten Darlehens verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dafür sichert sich der Kunde die heute niedrigen Zinsen ab sofort für die nächsten 10 oder 15 Jahre.

Doch das ist leichter gesagt als getan. Anders als Kreditnehmer, die ihr Haus ­verkaufen, haben Umschuldungswillige in aller Regel kein Recht, ihren Vertrag vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen. Die Bank muss einverstanden sein. Sie darf ­außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Fall weitgehend frei festlegen.

Finanztest hat 50 Kreditinstitute nach Umschuldungsangeboten für einen konkreten Modellfall befragt (siehe Tabelle „Umschuldungsangebote“). Das Ergebnis ist ernüchternd: Fast die Hälfte der Banken, darunter Commerzbank und Deutsche Bank, lehnen ­eine Umschuldung generell ab oder stimmen nur im Einzelfall zu. „Verträge sind einzuhalten“, heißt es dazu kategorisch bei der Berliner Sparkasse – selbst wenns dem Kunden schadet und der Bank nicht nutzt.

Die übrigen Banken zeigten sich nicht so stur. Doch in der Mehrzahl knüpften sie die Umschuldung an eine deutlich überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung. Statt fairen 4 200 Euro berechneten etwa die BBBank und die Augsburger Aktienbank über 5 500 Euro Ablösesumme.

Kreditinstitute wie die Sparkasse Leipzig oder die Berliner Bank begnügten sich zwar mit einer niedrigen Entschädigung, doch ihre Zinssätze für den neuen Kredit waren relativ hoch.

Unterm Strich machten deshalb nur wenige Banken ein attraktives Angebot. Am günstigsten waren die Münchener Hypothekenbank, die LB Saar und die Frankfurter Sparkasse.

Forwarddarlehen meist günstiger

Zum Glück sind Kreditnehmer nicht auf das Wohlwollen ihrer Bank angewiesen. Endet die Zinsbindung ihres Darlehens in den nächsten 42 Monaten, können sie sich ebenso gut mit einem Forwarddarlehen vor einem Zinsanstieg schützen.

Das Forwarddarlehen funktioniert wie ein normaler Anschlusskredit. Der Kreditnehmer löst damit die Restschuld des Altkredits erst zum Ende der Zinsbindung ab. Zinssatz, Monatsrate und neue Zinsbindung werden aber schon bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus verbindlich festgelegt.

Hierfür berechnen Banken einen Zinsaufschlag, der von der restlichen Zinsbindung des Altkredits abhängt. So ist ein Forwarddarlehen mit zweijähriger Vorlaufzeit und anschließend zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt 0,4 Prozentpunkte teurer als ein sofort beginnendes Zehnjahresdarlehen. Bei einer Vorlaufzeit von drei Jahren beträgt der Aufschlag gut einen halben Prozentpunkt.

Im Vergleich zu einer Umschuldung bietet ein Forwarddarlehen einen entscheidenden Vorteil: Der Kunde kann sich den Geldgeber frei wählen und den Kredit etwa auch über eine günstige Vermittlungsgesellschaft abschließen. Eine Umschuldung ist dagegen meist nur bei der ­alten Bank möglich. Fast immer gab es ­daher zu den Umschuldungsangeboten der Banken in unserer Umfrage ein vergleichbares Forwarddarlehen eines anderen Anbieters zu deutlich günstigeren Konditionen.

Am Effektivzins des Forwarddarlehns kann der Kreditnehmer außerdem leicht erkennen, wie viel die Anschlussfinanzierung in zwei oder drei Jahren kosten wird. Rechnet er bis dahin mit höheren Baugeld-zinsen, wird er die Zinsen jetzt festklopfen und das Forwarddarlehen abschließen.

Der Preis für eine Umschuldung hängt dagegen nicht nur vom Zinssatz für das neue Darlehen, sondern auch von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen ab. Ob die Bank die Entschädigung fair kalkuliert, können aber nur Fachleute mithilfe ausgefeilter Computerprogramme überprüfen.

Unterschiede bis zu 15 000 Euro

Ein Forwarddarlehen ist daher die einfachste und meist auch günstigste Möglichkeit, sich vor einem Zinsanstieg zu schützen. Die Unterschiede zwischen den Angeboten der Banken und Kreditvermittler sind allerdings enorm. Viele Institute kassieren happige Forwardzuschläge, die oft doppelt und dreifach so hoch sind wie die Zuschläge, die sie selbst auf dem Kapitalmarkt für die Refinanzierung solcher Darlehen zahlen (siehe Tabelle „Das fordern Banken“).

Zwischen günstigen und teuren Angeboten klafft daher oft eine Lücke von einem vollen Prozentpunkt. Der Vergleich lohnt. So bot die ING-Diba Ende März ein in drei Jahren fälliges Forwarddarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung zu 5,38 Prozent Effektivzins an. Beim Vermittler Geld & Plan gab es das gleiche Darlehen für 4,48 Prozent. Der Unterschied summiert sich bei einem 100 000-Euro-Kredit auf knapp 15 000 Euro.

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