Günstige Baudarlehen mit variablen Zinsen eignen sich für einen Teil der Finanzierung. Denn sie machen ­beliebige Sondertilgungen möglich. Immer mehr Banken haben faire Angebote.

Endlich gibt es Banken und Kreditvermittler, die variable Hypothekendarlehen zu guten Bedingungen anbieten. Ihre Spielregeln für künftige Zinsänderungen sind präzise und fair.

Und bei günstigen Anbietern zahlt der Kreditnehmer anfangs deutlich weniger Zinsen als für ein Festzinsdarlehen. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung von Finanztest.

Günstigstes Beispiel im aktuellen Vergleich ist die Vermittlungsgesellschaft interhyp. Sie bot Anfang April ein variables Teildarlehen zu einem anfänglichen Effektivzins von nur 3,35 Prozent an.

Festzinsdarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung kosten 1,5 bis 2 Prozentpunkte mehr. Bei so viel Vorsprung kann ein variables Darlehen auch in einer Niedrigzinsphase ein sinnvoller Finanzierungsbaustein sein.

Flexibel tilgen

Der große Pluspunkt variabler Darlehen ist die Flexibilität. Der Kreditnehmer kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Sinken die Hypothekenzinsen weiter, ist eine günstige Umschuldung zu einem Festzinskredit problemlos möglich.

Sondertilgungen kann der Kreditnehmer ebenfalls kurzfristig und in beliebiger Höhe leisten. Davon profitieren vor allem Kreditnehmer mit unregelmäßigen oder schwankenden Einnahmen, zum Beispiel Selbstständige oder Arbeitnehmer mit unsicheren Zusatzeinkünften aus Prämien oder Provisionen.

Ein variables Darlehen ist deshalb eine gute Ergänzung, wenn der Kreditnehmer gewünschte Sondertilgungsrechte bei einem Festzinsdarlehen nicht oder nur gegen Zinsaufschlag mit seiner Bank vereinbaren kann.

Risiko der Zinserhöhung

Der Preis für die Flexibilität ist ein hohes Risiko. Der Zinssatz und damit die Höhe der Monatsraten folgen bei variablen Darlehen üblicherweise der Entwicklung der Zinssätze auf dem labilen Geldmarkt, auf dem Banken untereinander kurzfristige Anlagen handeln. Dieser Markt war in den vergangenen 30 Jahren durch hektische Zinsschwankungen geprägt.

Finanztest hat das Risiko für Kreditnehmer berechnet, die zu beliebigen Zeitpunkten in diesen 30 Jahren ein an den Geldmarktzins gekoppeltes Darlehen aufgenommen hätten. In rund 20 Prozent der Fälle stieg der Zinssatz in drei Jahren um mehr als 3 Prozentpunkte. In knapp 10 Prozent der Fälle stieg der Zins innerhalb eines Jahres so stark.

Auf die Mischung kommt es an

Wegen des hohen Risikos ist ein variables Darlehen nur als Ergänzung zu einem Festzinsdarlehen geeignet. Den Großteil des Geldbedarfs finanziert der Kreditnehmer dann mit einem soliden Festzinsdarlehen mit mindestens 10 oder 15 Jahren Zinsbindung. Über den kleineren Teil schließt er einen Kredit mit variablen Zinsen ab, um Zusatzeinnahmen jederzeit zur Kreditrückzahlung einsetzen zu können.

Durch diese Mischung bleibt das Risiko überschaubar, während die Flexibilität für die meisten Baufinanzierer immer noch ausreichend bleibt.

Welcher Anteil für das variable Darlehen optimal ist, hängt von der gewünschten Flexibilität und der Risikobereitschaft ab. Finanziert ein Bauherr von 100 000 Euro Kreditsumme 20 000 Euro zu variablen Zinsen, steigt die Monatsrate nach einer Zinserhöhung von drei Prozentpunkten um 50 Euro. Nimmt er 50 000 Euro zu variablen Zinsen auf, klettert sie um 125 Euro.

Neue Kreditangebote

Wir haben 100 Banken und Vermittler nach variablen Baudarlehen gefragt. Wir wollten nur Angebote, deren Zinssatz vertraglich an einen Referenzzins gekoppelt ist. Er dient dann als Maßstab für Zinsänderungen. Nur so ist garantiert, dass die Bank den Zinssatz nicht einseitig zulasten des Kunden ändert.

Noch vor kurzem gab es diese Vertragsbedingungen für Privatkunden gar nicht. Jetzt konnte Finanztest immerhin 13 Institute mit transparenten Zinsklauseln ermitteln. Die Sparkassen Dortmund, Düsseldorf und Leipzig wollen noch im Frühjahr ein Referenzzins-Darlehen auf den Markt bringen. Die Eurohypo, die Sparkasse Nürnberg, die Stadtsparkasse München und die PSD Bank Kiel sind in der Planung.

Euribor als Maßstab

Maßstab für Zinsanpassungen ist bei den meisten Referenzzins-Darlehen der Dreimonats-Euribor. Das ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Banken auf dem europäischen Markt untereinander Geld für drei Monate leihen.

Häufig zahlt der Kreditnehmer einen Zinssatz in Höhe des Euribor plus einen festen Aufschlag von beispielsweise 1,50 Prozentpunkten. An vierteljährlichen Stichtagen wird der Vertragszinssatz dem aktuellen Euribor angepasst.

Andere Banken prüfen den Kreditzinssatz monatlich, ändern ihn aber nur, wenn sich der Monatsdurchschnitt des Euribor seit der letzten Zinsänderung um mindestens 0,25 Prozentpunkte erhöht oder verringert hat.

Bei der LBBW dagegen richten sich Zinsänderungen nach der Rendite für Pfandbriefe mit fünf Jahren Restlaufzeit. Die schwanken weniger stark als die Zinsen am Geldmarkt.

Hohe Zinsunterschiede

Ein variables Darlehen hat allerdings nur Sinn, wenn die Zinsen günstig sind. Die Sparda-Bank Hannover verlangte am 1. April effektiv 6,17 Prozent – rund einen Prozentpunkt mehr als für ein zehnjähriges Festzinsdarlehen. Das lohnt sich nicht.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1636 Nutzer finden das hilfreich.