Baufinanzierung Test

Neue Reihenhäuser in der „Sonnensiedlung Egert“ in Esslingen am Neckar.

Zins­erhöhung ausgeschlossen, Anschluss­kredit unnötig – Immobilienkäufer können sich Zinsen unter 2 Prozent sichern, bis sie schuldenfrei sind.

Noch sind die Zinsen für Hypothekendarlehen außergewöhnlich nied­rig. Fest steht aber: Auch die Nied­rigzins­phase wird ein Ende haben. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss damit rechnen, dass er seinen Kredit in fünf oder zehn Jahren nicht mehr zu einem Zins­satz von 1 bis 2 Prozent verlängern kann. Gut möglich, dass die Zinsen dann doppelt oder dreifach so hoch sind wie heute.

Mit dem Risiko steigender Zinsen müssen sich Immobilienkäufer aber nicht abfinden. Banken und Bausparkassen bieten zunehmend Kredite mit festen Zinsen für die gesamte Lauf­zeit von 20 Jahren und länger an. Während bei üblichen Darlehen am Ende der Zins­bindung oft noch mehr als die Hälfte der Schulden offen­steht, bleiben die Zinsen für sogenannte Voll­tilgerdarlehen fest, bis der letzte Cent getilgt ist. So lässt sich die Monats­rate vom Anfang bis zum Ende der Finanzierung genau kalkulieren.

Das Gleiche gilt für Bauspar­finanzierungen, die das Zins­erhöhungs­risiko durch Kombination eines Kredits mit einem Bauspar­vertrag ausschalten (So funktionieren die Kombikredite der Bausparkassen).

Fast 70 Anbieter im Test

Die Sicherheit hat ihren Preis. Für einen Kredit mit festen Zinsen für eine Lauf­zeit von 20 oder 25 Jahren zahlen Kreditnehmer anfangs mindestens ein halbes Prozent mehr Zinsen im Jahr als für einen Kredit, dessen Zins­bindung bei gleicher Lauf­zeit schon nach zehn Jahren endet.

Finanztest hat die Konditionen für zins­sichere Kredite bei 67 Banken, Versicherern, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen ermittelt (Tabelle Volltilgerdarlehen von Banken, Versichern und Vermittlern). Der Test zeigt: Sichere Zinsen müssen nicht teuer sein – trotz des Aufschlags. Das güns­tigste Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit gab es von der Commerz­bank schon zum Effektivzins von 1,57 Prozent. Der Topzins­satz für einen Kredit mit 25 Jahren Lauf­zeit lag bei 1,86 Prozent (Sparda Nürn­berg). Auch bei Kombikrediten mit Bauspar­verträgen stand oft eine Eins vor dem Komma.

Zwei Finanzierungs­modelle

Wer sich feste Zinsen auf Dauer sichern will, hat die Wahl zwischen zwei Kredit­varianten:

Voll­tilgerdarlehen. Das sind klassische Bank­darlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung.

Kombikredite von Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bauspar­vertrag vorfinanziert wird (Voraus­darlehen).

Von Bank­darlehen unterscheiden sich die Kombikredite vor allem im Tilgungs­konzept. Für das Voraus­darlehen zahlt der Kunde nur die Zinsen. Anstelle der Tilgung über­weist er Sparraten auf einen Bauspar­vertrag. Wenn die Bausparsumme nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt wird, löst er damit das Voraus­darlehen ab.

Die Zinsen sind auch bei den meisten Kombikrediten während der vollen Lauf­zeit fest. Denn der Zins­satz für das Voraus­darlehen ist üblicher­weise bis zur Zuteilung des Bauspar­vertrags fest­geschrieben. Das Voraus­darlehen geht dann nach Abzug des angesparten Guthabens nahtlos in ein Bauspardarlehen mit festen Zinsen bis zum Laufzeit­ende über.

Auch die Monats­belastung steht bis zur voll­ständigen Tilgung fest. Sie kann allerdings je nach Modell nach Zuteilung des Bauspar­vertrags höher oder nied­riger sein als zuvor.

So berechnen Sie die Rate für Ihr Voll­tilgerdarlehen

Mit der Tabelle lässt sich die Monats­rate für ein beliebig hohes Voll­tilgerdarlehen berechnen. Beispiel: Die Lauf­zeit beträgt 25 Jahre, der Zins­satz 2,00 Prozent. Pro 1 000 Euro Kredit muss der Kreditnehmer 4,24 Euro im Monat zahlen. Bei einem Kredit von 150 000 Euro beträgt die Monats­rate 636 Euro (4,24 Euro × 150).

Lauf­zeit (Jahre)

Monats­rate (Euro) pro 1 000 Euro Kredit

Zins­satz (Prozent)

1,40

1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

15

6,16

6,25

6,34

6,44

6,53

6,62

6,72

20

4,78

4,87

4,96

5,06

5,15

5,25

5,35

25

3,95

4,05

4,14

4,24

4,34

4,44

4,54

30

3,40

3,50

3,60

3,70

3,80

3,90

4,00

35

3,01

3,11

3,21

3,31

3,42

3,52

3,63

      Bank­darlehen schlägt Kombikredit

      Gute Angebote gibt es in beiden Varianten. Im aktuellen Test waren die Topangebote von Banken und Vermitt­lern allerdings besser als die güns­tigsten Kombikredite.

      Kombikredite mit 18 bis 23 Jahren Lauf­zeit boten güns­tige Bausparkassen Mitte Mai 2017 zu Effektivzinsen von 1,80 bis 1,96 Prozent an. Das waren zweifellos gute Angebote. Doch Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit gab es bei vielen Banken und Vermitt­lern güns­tiger, bei den Spitzenreitern schon ab 1,57 Prozent (Tabelle Volltilgerdarlehen von Banken, Versichern und Vermittlern).

      Hinter fast allen Topangeboten für die 20-jährigen Darlehen steckt allerdings nur eine Bank: Die Commerz­bank hatte am Stichtag für den Testfall klar die besten Konditionen am Markt. Ihr Kredit war auch bei vielen Vermitt­lern und selbst bei Konkurrenz­banken wie der Hypo­ver­eins­bank und der Targo­bank erhältlich – zu gleichen oder nur gering­fügig schlechteren Konditionen. Ohne den Commerz­bank-Kredit lagen die Zins­sätze für Voll­tilgerdarlehen etwa auf dem Niveau der Bauspar­angebote.

      Unser Test lässt also nicht den Schluss zu, dass Bausparkassen generell teurer sind als Banken – zumal das Ergebnis in Finanztest-Vergleichen der vergangenen Jahre oft umge­kehrt war.

      Vergleich ist leichter geworden

      Seit März 2016 ist es für Kredit­suchende einfacher geworden, Kombikredite mit Bank­darlehen zu vergleichen. Bausparkassen müssen seitdem einen einheitlichen Effektivzins für die gesamte Lauf­zeit der Kombifinanzierung ausweisen. Darin gehen neben den Zinsen auch alle Sparbeiträge und Gebühren für den Bauspar­vertrag ein.

      Der Effektivzins des Kombikredits ist dadurch direkt mit dem Effektivzins eines Bank­darlehens vergleich­bar – voraus­gesetzt, die Lauf­zeit ist annähernd gleich.

      Kombikredite weniger verläss­lich

      Der Effektivzins ist der wichtigste Maßstab, spiegelt aber nur die reinen Kredit­kosten bei einem plan­mäßigen Kredit­verlauf wider. Kreditnehmer sollten daher auch auf die Details achten, in denen sich beide Kreditmodelle unterscheiden.

      Risiko. Kombikredite sind nicht ganz so verläss­lich wie Voll­tilgerdarlehen. Keine Bausparkasse kann garan­tieren, dass der Bauspar­vertrag pünkt­lich zugeteilt wird. Verzögert sich der Zuteilungs­termin, muss der Kunde das Voraus­darlehen länger als geplant in Anspruch nehmen. Die Finanzierung kann sich dadurch verteuern Bausparen: Zuteilungstermin nicht garantiert. Noch schlimmer wäre eine Pleite der Bausparkasse. Das Guthaben wäre dann zwar bis zu 100 000 Euro durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt. Das Bauspardarlehen könnte die Bausparkasse aber nicht auszahlen. Eine Kassenpleite ist zwar unwahr­scheinlich, aber nicht völlig auszuschließen.

      Vorzeitige Rück­zahlung. Zahlt der Kreditnehmer das Darlehen nach einem Haus­verkauf vorzeitig zurück, verlangen Kredit­institute eine Vorfälligkeits­entschädigung. Deren Höhe hängt vor allem von Zins­entwick­lung und Rück­zahlungs­termin ab – aber auch vom Kreditmodell. Für die Kombikredite im Test gilt: Die Entschädigung fällt meist deutlich geringer aus als bei einem Bank­darlehen mit ähnlich hohem Effektivzins. Vorteile bieten vor allem Kombikredite, bei denen der Bauspar­vertrag relativ früh, etwa schon nach acht Jahren, zugeteilt wird.

      Wohn-Riester-Förderung. Einige Bausparkassen bieten Kombikredite auch mit staatlicher Riester-Förderung an. Kreditnehmer erhalten dann für die Bausparbeiträge und später für die Tilgung des Bauspardarlehens Zulagen und Steuer­vorteile wie für einen Riester-Spar­vertrag. Das lohnt sich – voraus­gesetzt, der Zins­satz für den Riester-Kredit ist nicht oder kaum höher als für einen unge­förderten Kredit. Banken bieten dagegen meist keine Riester-Kredite an. Einziger bundes­weiter Anbieter ist derzeit die Post­bank/DSL.

      Flexibilität oft erst nach zehn Jahren

      Baufinanzierung Test

      Die meisten Häuser der Sonnensiedlung kommen ohne klassische Heizung aus.

      Ob von Bank oder Bausparkasse: Zins­sichere Kredite sind oft wenig flexibel. Die Monats­raten sind in der Regel für die gesamte Lauf­zeit fest, Sondertilgungen in den ersten zehn Jahren nicht erlaubt. Kreditnehmer können zwar mit vielen Banken vereinbaren, dass sie außer der Reihe mehr zahlen oder die Tilgung nach­träglich ändern dürfen. Doch dann ist der Topzins­satz meist nicht mehr drin. Voll­tilgerdarlehen sind mit Tilgungs­wahl­rechten oft teurer als ohne.

      Rechnen Kreditnehmer damit, dass sie größere Sondertilgungen leisten können, sind Voll­tilgerdarlehen ohnehin nicht ideal. Die Raten sind so kalkuliert, dass der Kredit genau am Ende der Zins­bindung getilgt ist. Ist absehbar, dass der Kunde mit Sondertilgungen früher schuldenfrei wird, braucht er so eine lange Zins­bindung nicht. Ein Kredit mit kürzerer Bindung und flexiblem Tilgungs­recht wird in diesem Fall besser sein.

      Unflexibel sind Voll­tilgerdarlehen aber nur in den ersten zehn Jahren nach der Auszahlung. Danach kann der Immobilien­eigentümer den Kredit jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Auch Sondertilgungen sind dann jeder­zeit und in beliebiger Höhe möglich.

      Bei den Kombikrediten gilt das nach der Zuteilung des Bauspar­vertrags sogar ohne die Sechs-Monats-Frist. Bei Bauspardarlehen haben Kreditnehmer stets das Recht auf beliebige Sondertilgungen. Einschränkungen gibt es nur für das Darlehen, mit dem der Bauspar­vertrag vorfinanziert wird.

      Tipp: Viele weitere Tests, Informationen und Rechner für Ihre Finanzierung finden Sie auf unserer Themenseite Immobilienkredite.

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