Baufinanzierung Test

Mit einem Voll­tilgerdarlehen oder einem Bauspar-Kombikredit können sich Immobilienkäufer Zinsen unter 2 Prozent im Jahr sichern, bis sie schuldenfrei sind. Finanztest hat die Konditionen für zins­sichere Kredite von 67 Anbietern verglichen. Der Test zeigt: Sichere Zinsen müssen nicht teuer sein. Das güns­tigste Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit gab es schon zum Effektivzins von 1,57 Prozent. Auch bei Kombikrediten mit Bauspar­verträgen stand oft eine Eins vor dem Komma.

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TestBaufinanzierungFinanztest 07/2017
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Feste Zinsen für die gesamte Lauf­zeit

Auch die aktuelle Nied­rigzins­phase wird einmal ein Ende haben. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss damit rechnen, dass er seinen Kredit in fünf oder zehn Jahren nicht mehr zu einem Zins­satz von 1 bis 2 Prozent verlängern kann. Gut möglich, dass die Zinsen dann doppelt oder dreifach so hoch sind wie heute. Mit dem Risiko steigender Zinsen müssen sich Immobilienkäufer aber nicht abfinden. Banken und Bausparkassen bieten zunehmend Kredite mit festen Zinsen für die gesamte Lauf­zeit von 20 Jahren und länger an.

Zins­erhöhung ausgeschlossen, Anschluss­kredit nicht nötig

Während bei üblichen Darlehen am Ende der Zins­bindung oft noch mehr als die Hälfte der Schulden offen­steht, bleiben die Zinsen für sogenannte Voll­tilgerdarlehen fest, bis der letzte Cent getilgt ist. So lässt sich die Monats­rate vom Anfang bis zum Ende der Finanzierung genau kalkulieren.

Zwei Finanzierungs­modelle

Wer sich feste Zinsen auf Dauer sichern will, hat die Wahl zwischen zwei Kredit­varianten:

  1. Voll­tilgerdarlehen. Das sind klassische Bank­darlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung.
  2. Kombikredite von Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bauspar­vertrag vorfinanziert wird (Voraus­darlehen).

Von Bank­darlehen unterscheiden sich die Kombikredite vor allem hinsicht­lich des Tilgungs­konzepts. Für das Voraus­darlehen zahlt der Kunde nur die Zinsen. Anstelle der Tilgung über­weist er Sparraten auf einen Bauspar­vertrag. Wenn die Bausparsumme nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt wird, löst er damit das Voraus­darlehen ab. Bauspar­vertrag und Voraus­darlehen sind in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass Zinsen und Raten während der gesamten Lauf­zeit fest­stehen.

Bank­darlehen schlägt Kombikredit

Gute Angebote gibt es in beiden Varianten. Im aktuellen Test haben wir Angebote von Banken, Versicherern, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen einge­holt. Dabei waren die Topangebote von Banken und Vermitt­lern allerdings besser als die güns­tigsten Kombikredite. Kombikredite mit 18 bis 23 Jahren Lauf­zeit boten güns­tige Bausparkassen Mitte Mai 2017 zu Effektivzinsen von 1,80 bis 1,96 Prozent an. Das waren zweifellos gute Angebote. Doch Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit gab es bei vielen Banken und Vermitt­lern güns­tiger. Der Kauf­preis der Immobilie beträgt in unserem Modell­fall 250 000 Euro, die Kreditsumme 200 000 Euro.

Vergleich ist leichter geworden

Seit März 2016 ist es für Kredit­suchende einfacher geworden, Kombikredite mit Bank­darlehen zu vergleichen. Bausparkassen müssen seitdem einen einheitlichen Effektivzins für die gesamte Lauf­zeit der Kombifinanzierung ausweisen. Darin gehen neben den Zinsen auch alle Sparbeiträge und Gebühren für den Bauspar­vertrag ein. Der Effektivzins des Kombikredits ist dadurch direkt mit dem Effektivzins eines Bank­darlehens vergleich­bar – voraus­gesetzt, die Lauf­zeit ist annähernd gleich.

Das bietet der Finanztest-Artikel:

  • Angebote vergleichen. Die Finanztest-Tabellen zeigen Angebote für Voll­tilgerdarlehen von 56 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern mit Lauf­zeiten von 20 und 25 Jahren, sowie Kombikredite von 11 Bausparkassen mit einer Lauf­zeit von 18 bis 28 Jahren (mit und ohne Riester-Förderung).
  • Monats­rate ausrechnen. Eine weitere Tabelle zeigt, wie viel Sie monatlich für ein zins­sicheres Voll­tilgerdarlehen ausgeben müssen – je nach Lauf­zeit, Zins­satz und Kreditsumme.
  • Kreditmodell wählen. Wir erklären, wie flexibel Voll­tilgerdarlehen und Kombikredite bei der Rück­zahlung sind und nennen Vor- und Nachteile beider Kredit­varianten.
  • Kombikredite verstehen. Unsere Grafik zeigt, wie die Kombination aus einem tilgungs­freien Darlehen und einem Bauspar­vertrag funk­tioniert.
  • Sicher finanzieren. Wir erklären, auf welche vertraglichen Formulierungen Kreditnehmer bei Kombikrediten achten müssen – und wie sie Kostenfallen vermeiden.

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