Baufinanzierung Special

Zu kurze Zins­bindung, zu wenig Eigen­kapital, Lebens­haltungs­kosten unter­schätzt – Fehler bei der Baufinanzierung kosten viele Tausend Euro. Im schlimmsten Fall können sie das Eigenheim gefährden. Finanztest zeigt elf häufige Fallen und gibt Tipps, wie sich Bauherren und Wohnungs­käufer davor schützen, dass ihnen die Finanzierung um die Ohren fliegt.

1. Löcher im Finanzierungs­plan durch fehlende Neben­kosten

Manche Finanzierungs­pläne sind schon von Anfang an löch­rig, weil nicht alle mit dem Bau oder Kauf der Immobilien verbundenen Kosten enthalten sind.

Mit dem reinen Kauf­preis ist es längst nicht getan. Dazu kommt die Grund­erwerb­steuer von je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises. Mit rund 1,5 bis 2 Prozent schlagen Notar- und Grund­buch­kosten zu Buche. Hat ein Makler Haus oder Wohnung vermittelt, kommt eine orts­übliche Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent dazu. Allein diese Stan­dard­neben­kosten machen bis zu 15 Prozent des Kauf­preises aus.

Tipp: Denken Sie auch an zusätzliche Kosten, zum Beispiel, wenn Sie vor dem Einzug reno­vieren müssen oder eine Einbauküche anschaffen wollen, weil die alte nicht in die neue Küche passt. Auch der Umzug kostet einige Tausend Euro.

2. Teure Nach­finanzierung durch versteckte Baukosten

Bauherren müssen besonders aufpassen, um die Kosten der Immobilie richtig einzuschätzen. Nach einer Unter­suchung des Bauherren-Schutz­bundes haben Bau- und Leistungs­beschreibungen oft eklatante Mängel. Häufiges Problem: Im „Fest­preis“ sind nicht alle Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung nötig sind.

Oft fehlen die Kosten für die Erschließung des Baugrund­stücks. Für das Einrichten der Baustelle, für Boden­gut­achten, für Haus­anschlüsse, Baustrom und Außen­anlagen müssen viele Bauherren extra zahlen. Im Vertrags­text ist das für Laien häufig schwer erkenn­bar. Werden solche Ausgaben nicht in den Kostenplan einkalkuliert, sind teure Nach­finanzierungen programmiert.

Tipp: Lassen Sie den Bauvertrag vor Abschluss von neutralen Experten über­prüfen, etwa von der Verbraucherzentrale oder von Bauherren- und Eigentümer­verbänden.

3. Hohes Risiko durch zu wenig Eigen­kapital

Die Achillesferse vieler Baufinanzierungen: Es mangelt an Eigen­kapital. Mitunter reicht das Geld nicht einmal aus, um die Grund­erwerb­steuer zu zahlen. Eine derart auf Kante genähte Finanzierung ist auf Dauer viel zu riskant.

Wegen des hohen Kredits ist die Monats­belastung dann oft deutlich höher als für eine vergleich­bare Miet­wohnung. Banken verlangen von Kunden mit wenig Eigen­kapital satte Zins­aufschläge. Für eine Voll­finanzierung des Kauf­preises erhöht sich der Zins­satz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozent­punkte. Und es darf bei der Finanzierung nichts schief­gehen. Muss das Haus nach einigen Jahren verkauft werden, ist das Risiko groß, dass der Erlös nicht zur Schuldtilgung reicht. Dann ist das Haus weg, aber ein Teil der Schuld noch da.

Tipp: Für eine solide Finanzierung sollten Sie sämtliche Neben­kosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kauf­preises aus eigenen Mitteln bestreiten können. Je mehr Sie einsetzen, desto besser. Behalten Sie aber eine Sicher­heits­reserve von zum Beispiel drei Netto­monats­gehältern. Unsere Experten erklären, wie Sie mit wenig Eigenkapital günstige Kredite bekommen.

4. Finanzielle Belast­barkeit wird über­schätzt

Um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, sind viele bereit, an ihre Grenzen zu gehen. Das kann ins Auge gehen, wenn sie die Ausgaben für den Lebens­unterhalt und das künftige Eigenheim unterschätzen.

Tipp: Stellen Sie anhand Ihrer Konto­auszüge mindestens der letzten zwölf Monate Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegen­über – ausgenommen die aktuelle Miete und die Sparraten für Geld­anlagen, die nach dem Kauf entfallen. Der monatliche Über­schuss muss reichen, um Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten für die neue Immobilie zahlen zu können, einschließ­lich einer Rück­lage für Instandhaltungen. Für Bewirt­schaftungs­kosten müssen Sie mit 3 bis 4 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche rechnen.

5. Nied­rige Tilgung verlockt zu über­höhten Krediten

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Nied­rige Tilgung – lange Lauf­zeit: Mit einer Anfangs­tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme pro Jahr dauert es mehr als ein halbes Jahr­hundert, bis der Immobilienkäufer schuldenfrei ist.

Viele Banken verlangen für ihre Kredite eine Mindest­tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme im Jahr. Die Monats­rate ist dann besonders nied­rig – und verlockt dazu, hohe Kredite aufzunehmen. So können sich auch Durch­schnitts­verdiener die hohen Kauf­preise in den Groß­städten scheinbar leisten.

1 000 Euro Monats­rate reichen zum Beispiel aus, um 500 000 Euro Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zu einem Zins­satz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent aufzunehmen. Doch so eine Finanzierung ist hoch­riskant. Mit der Minitilgung dauert es mehr als sechzig Jahre, bis die Schulden getilgt sind – wenn der Kunde Glück hat und für den in zehn Jahren nötigen Anschluss­kredit keinen höheren Zins­satz zahlen muss.

Steigt der Zins­satz, droht der Ratenschock. Weil er seine Schulden nur im Schne­ckentempo abbaut, braucht der Kreditnehmer nach zehn Jahren einen Anschluss­kredit für eine Rest­schuld von fast 450 000 Euro. Ein Zins­anstieg auf 5 Prozent würde die Monats­rate auf mindestens 2 230 Euro katapultieren. Das wäre wohl das Aus für das Eigenheim.

Tipp: Sie sollten sich mindestens eine Tilgung von 2, besser 3 Prozent der Kreditsumme leisten können. Brauchen Sie die Immobilie für die Alters­vorsorge, sollten Sie spätestens zu Renten­beginn schuldenfrei sein. Gehen Sie schon in 20 Jahren in Rente, schaffen Sie das nur mit einer Tilgung von rund 4 Prozent. Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglich­keit, die Monats­rate während der Zins­bindung mehr­fach zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten. Unsere Tests zeigen: Immobilienkredite sind mit flexibler Tilgung oft nicht teurer als mit fester.

6. Hohes Zins­erhöhungs­risiko durch zu kurze Zins­bindung

Je kürzer die Zins­bindung, desto nied­riger ist der Zins­satz. So zahlen Kreditnehmer für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung derzeit etwa 0,7 Prozent weniger Zinsen im Jahr als für einen Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung. Anfangs lässt sich mit einer kurzen Zins­bindung Geld sparen. Doch niemand sollte sich darauf verlassen, dass er den Anschluss­kredit in fünf oder zehn Jahren noch zu so güns­tigen Zinsen bekommt wie heute.

Brandgefähr­lich ist vor allem die Kombination einer kurzen Zins­bindung mit einer nied­rigen Tilgung. Je weniger Schulden der Kreditnehmer bis zum Ende der Zins­bindung tilgt, desto höher ist das Risiko, dass er nach einer Zins­erhöhung die Raten nicht mehr zahlen kann. Wer seine Schulden nur lang­sam abbauen kann, sollte deshalb besser 15 oder 20 Jahre statt 10 Jahre Zins­bindung wählen.

Tipp: Lassen Sie sich für jedes Darlehens­angebot ausrechnen, wie hoch Ihre Rate nach dem Ende der Zins­bindung ausfällt, falls der Zins­satz für den Anschluss­kredit auf 5 oder 6 Prozent steigt. Können Sie die Rate dann vermutlich nicht mehr zahlen, sollten Sie sich für eine längere Zins­bindung entscheiden. Mehr zum Thema in unserem Test Lange oder kurze Zinsbindung? So entscheiden Sie richtig.

7. Fehlende Flexibilität durch starre Kreditraten

Güns­tige Kredit­angebote haben mitunter einen Haken: Der Kreditnehmer darf die Rate während der Zins­bindung weder erhöhen noch senken. Sondertilgungen sind frühestens zehn­einhalb Jahre nach der Kredit­auszahlung möglich.

Für viele Immobilienkäufer sind solche Kredite unge­eignet. Denn oft ist es schon heute absehbar, dass die starre Anfangs­rate nach wenigen Jahren nicht mehr passt. Das gilt zum Beispiel für junge Paare, die sich Kinder wünschen. Nach der Geburt eines Kindes möchte ein Partner vielleicht eine Zeit lang mit der Arbeit aussetzen oder nur noch in Teil­zeit arbeiten. Die Kreditrate, die das Paar anfangs bequem zahlen konnte, kann dann zum ernsten Problem werden.

Ähnliches gilt für Selbst­ständige mit schwankenden Einkünften. Für sie ist es wichtig, ihre festen Kredit­verpflichtungen eher nied­rig zu halten und sich jeder­zeit Sonderzah­lungen vorzubehalten. So können sie die Raten auch in mageren Geschäfts­jahren noch bezahlen und erfolg­reiche Jahre sofort für eine schnelle Schuldentilgung nutzen.

Tipp: Fragen Sie nach Krediten mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten. Jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken ohne Aufschlag möglich. Das Gleiche gilt für das Recht, den Tilgungs­satz bis auf 1 Prozent zu senken oder bis auf 5 oder 10 Prozent zu erhöhen.

8. Teure Bauzeit durch hohe Bereit­stellungs­zinsen

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Bereit­stellungs­zinsen verteuern Kredit im ersten Jahr stark: Ein Bauherr ruft sein Darlehen in Höhe von 300 000 Euro in vier Teil­beträgen à 75 000 Euro ab, den ersten Betrag fünf Monate nach Darlehens­zusage, die restlichen Beträge nach je zwei Monaten. Der Kreditzins beträgt 2 Prozent, der zusätzliche Bereit­stellungs­zins 3 Prozent. Die Zinsen in der Bauzeit hängen vor allem von den Freimonaten ab, in denen keine Bereit­stellungs­zinsen anfallen.

Bauherren rufen ihren Kredit üblicher­weise in Etappen nach dem Baufort­schritt ab – zu den Zeit­punkten, an denen die Zahlungen an die Baufirmen fällig werden. Dann kassiert die Bank gleich zweimal: Auf die ausgezahlte Kreditsumme verlangt sie die normalen Vertrags­zinsen. Zusätzlich nimmt sie Bereit­stellungs­zinsen auf den Kredit­anteil, den der Kunde noch nicht abge­rufen hat. Hierfür berechnen die meisten Banken derzeit viel mehr Zinsen als für das ausgezahlte Darlehen.

Der Bereit­stellungs­zins­satz beträgt meist einheitlich 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Wie teuer die Bauzeit wird, ist dennoch sehr unterschiedlich. Manche Banken berechnen die Zinsen schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kredit­zusage, andere erst nach sechs oder zwölf Monaten. Im Beispiel in der Grafik, machen die Unterschiede bis zu 5 250 Euro aus.

Tipp: Achten Sie beim Vergleich von Kredit­angeboten auch darauf, ab wann und in welcher Höhe die Bank Bereit­stellungs­zinsen berechnet. Versuchen Sie eine möglichst lange Karenz­zeit auszuhandeln, in der noch keine Bereit­stellungs­zinsen anfallen. Mehr in unserem Special Bereitstellungszinsen: So werden Bauherren geschröpft.

9. Staatliche Förderung wird oft verschenkt

Nirgends sonst gibt es so güns­tiges Baugeld wie vom Staat. Die bundes­eigene KfW-Bank vergibt zum Beispiel für den Bau energieeffizienter Häuser und Wohnungen güns­tige Kredite und Tilgungs­zuschüsse. Die Bundes­länder unterstützen vor allem Familien mit Kindern mit zins­verbilligten oder sogar zins­losen Darlehen.

Voraus­setzungen und Konditionen sind je nach Programm sehr unterschiedlich. Doch wer an die Fördertöpfe heran­kommt, spart fast immer viele Tausend Euro. Trotzdem bleiben Chancen oft ungenutzt. Viele kennen die Programme gar nicht oder glauben irrtümlich, sie kämen aufgrund ihres Einkommens gar nicht zum Zug. Und Banken weisen oft nicht auf die Förderung hin, weil sie lieber ihre eigenen, teureren Darlehen verkaufen.

Tipp: Auf der Internetseite baufoerderer.de vom Verbraucherzentrale Bundes­verband können Sie für Ihr Vorhaben gezielt nach Förderungen des Bundes und Ihres Bundes­lands suchen. Fragen Sie zudem bei der Gemeinde oder beim Land­rats­amt, ob auch eine kommunale Förderung infrage kommt, etwa die Vergabe eines verbilligten Baugrund­stücks.

10. Zu hohe Zinsen durch fehlenden Kredit­vergleich

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Kleine Zins­unterschiede – große Wirkung: Ein Wohnungs­käufer nimmt einen 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung auf und zahlt eine Monats­rate von 800 Euro. Die Grafik zeigt, wie viel Zinsen er während der Zins­bindung an die Bank zahlen muss.

Am meisten Geld verschenken Bauherren und Kreditnehmer, wenn sie bei der Finanzierung nur auf die Haus­bank vertrauen und keine Angebote anderer Banken einholen.

Ein Kredit­vergleich lohnt sich fast immer. Denn selbst scheinbar kleine Zins­unterschiede summieren sich bei hohen Kreditsummen und langen Lauf­zeiten zu enormen Beträgen. Schon zwei zehntel Prozent­punkte machen bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung und einer Monats­rate von 800 Euro einen Betrag zwischen 6 700 und 8 200 Euro aus. Wer durch den Vergleich ein halbes Prozent Zinsen im Jahr weniger zahlen muss, spart sogar bis zu 20 000 Euro. Tatsäch­lich ist das Spar­potenzial noch höher: In den Zins­vergleichen von Finanztest klaffen güns­tige und teure Kredit­angebote oft um mehr als einen vollen Prozent­punkt auseinander.

Tipp: Sie sparen viel Aufwand, wenn Sie auf Baufinanzierungen spezialisierte Kredit­vermittler nach güns­tigen Krediten fragen. Diese haben über Online-Platt­formen Zugriff auf die Konditionen der meisten über­regionalen und vieler regionaler Baugeldanbieter. Die güns­tigsten Konditionen von Banken und Kredit­vermitt­lern zeigt unser Vergleich Hypothekenzinsen, den wir einmal im Monat aktualisieren.

11. Eigen­leistungen nicht über­schätzen

Wer selbst mit anpackt, kann beim Bau seines Hauses viel Geld sparen – allerdings längst nicht so viel, wie manche Bauherren glauben. Viele über­schätzen die mögliche Ersparnis und unterschätzen den Aufwand. Im schlimmsten Fall scheitert der Traum vom Eigenheim schon vor dem Einzug, weil der Bauherr die Arbeiten beim besten Willen nicht schafft.

Der Verband privater Bauherren (VPB) hat am Beispiel eines 140 Quadrat­meter großen Reihen­hauses im Groß­raum München berechnet, wie viel Bauherren mit hand­werk­lichem Geschick sparen können. Bei reinen Baukosten von 254 000 Euro sind danach Einsparungen bis zu 19 000 Euro drin, wenn der Bauherr den Garten selbst anlegt, malert und tapeziert, Bodenbeläge und Fliesen verlegt, Dach­schrägen dämmt und verkleidet und außerdem die Zimmertüren selbst einsetzt.

Doch Vorsicht: Um das Spar­potenzial auszuschöpfen, muss der Bauherr 476 Stunden auf der Baustelle schuften, warnt der VPB. Das entspricht etwa einem dreimonatigen Voll­zeitjob. Für die meisten dürfte das neben dem Beruf gar nicht zu schaffen sein.

Bauherren sollten deshalb vorher mit einem Bausach­verständigen klären, welche Eigen­leistungen realistisch sind. Damit es hinterher keinen Ärger gibt, müssen die Arbeiten in den Bauablauf passen und im Bauvertrag detailliert fest­gelegt werden.

Tipp: Viele Informationen, Tests und Rechner rund um die Immobilien­finanzierung finden Sie auf unserer Themenseite Immobilienkredit.

Unser Rat

Budget. Legen Sie vor der Immobilien­suche den maximalen Kauf­preis fest. Unser Kurz­check Wie teuer darf das Haus werden? hilft, den Spielraum realistisch einzuschätzen.

Beratung. Lassen Sie sich vor Abschluss der Finanzierung von unabhängigen Experten beraten. Eine ausführ­liche Beratung kostet bei den Verbraucherzentralen meist 120 bis 200 Euro.

Immobilien-Ratgeber. Unser neues Immobilien-Set begleitet Sie von der Immobilien­suche bis zum Abschluss von Kauf- und Kredit­verträgen – mit Check­listen, Ausfüll­hilfen und Arbeits­blättern zum Heraus­trennen. Das Buch (144 Seiten) ist für 12,90 Euro im Buch­handel und in unserem Online-Shop erhältlich.

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