Baufinanzierung Meldung

Eine Zinserhöhung auf 8 Prozent wäre das sichere Ende vom Eigenheim? Gehen Sie dieses Risiko gar nicht erst ein.

Eine niedrige Monatsrate für das Baudarlehen kann tückisch sein. Der Finanztest-Risikocheck schützt vor dem Ratenschock am Ende der Zinsbindung.

Die Bauzinsen purzeln seit Monaten von einem Tiefstand zum nächsten. Die günstigsten Banken bieten Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung jetzt zu Zinssätzen um die 4 Prozent an. Ein 100 000-Euro-Darlehen mit 1 Prozent Tilgung gibt es schon ab einer Monatsrate von 400 Euro. Da kostet die Rate fürs Eigenheim auch bei geringem Eigenkapital oft weniger als eine Mietwohnung.

Doch das gilt nur für die zehn Jahre der Zinsbindung. Wer mit einer so niedrigen Monatsbelastung kalkuliert, riskiert für den Anschlusskredit den Ratenschock. Je nach Zinsentwicklung kann sich die Rate mehr als verdoppeln.

Niedrige Rate — hohes Risiko

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Sie könnten die ­Kreditraten notfalls auch nach einer ­kräftigen Zinserhöhung noch zahlen? ­Finanzieren Sie jetzt!

Eine niedrige Anfangsrate rächt sich mit einer extrem langen Kreditlaufzeit. So muss der Kreditnehmer für ein 100 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, 1 Prozent Tilgung und einem Zinssatz von 4,5 Prozent zwar nur eine Monatsrate von 458 Euro zahlen. Doch dafür dauert es bei unveränderten Konditionen 38 Jahre, bis der Kredit abgezahlt ist. Das ist viel zu lang.

Ist der Kreditnehmer 40 Jahre alt, bleiben voraussichtlich nur noch 25 Jahre bis zur Rente. Spätestens dann sollte er die Schulden getilgt haben.

Das Ziel könnte er nur noch erreichen, wenn er die Tilgung im zweiten Finanzierungsabschnitt deutlich erhöht. Selbst wenn er für den Anschlusskredit nach zehn Jahren weiter nur 4,5 Prozent Zinsen zahlt, ist dafür bereits eine Monatsrate von 670 Euro nötig.

Das wäre reine Glücksache. Wahrscheinlicher ist, dass die Finanzierung teurer wird. Verlangt die Bank einen Zinssatz von 6 Prozent, klettert die Rate auf 740 Euro. Ein Anschlusszins von 8 Prozent würde die Monatsbelastung für die restlichen 15 Jahre bis zur Rente auf 835 Euro katapultieren – fast doppelt so viel wie in den ersten zehn Jahren.

Kann sich der Bauherr nicht viel mehr als eine Rate von 458 Euro im Monat leisten, droht die Finanzierung nach zehn Jahren zu platzen. Den Ratenanstieg könnte er durch eine längere Tilgungszeit etwas mildern, müsste dann aber den Kredit bis ins hohe Rentenalter abstottern. Auf solche Zitterpartien sollte sich niemand einlassen.

Sicherheitspolster aufbauen

Ganz anders kann ein Bauherr kalkulieren, der in die gleiche Finanzierung mit 3 Prozent Anfangstilgung einsteigt und seine Schulden ebenfalls nach spätestens 25 Jahren los sein will. Er muss eine höhere Anfangsrate von 625 Euro zahlen, baut aber durch die höhere Tilgung ein beruhigendes Polster auf. Steigt der Zinssatz nach zehn Jahren auf 8 Prozent, könnte er die Rate notfalls sogar auf 594 Euro herabsetzen, um die Schulden noch pünktlich bis zum Rentenbeginn zu begleichen.

Denn der Kreditnehmer mit der 3-prozentigen Anfangstilgung hat in unserem Beispiel nach zehn Jahren nur noch eine Restschuld von 62 200 Euro. Die Raten eines Jahres enthalten dann schon einen Tilgungsanteil von 7,5 Prozent. Da bleibt viel Spielraum, gestiegene Zinsen durch eine geringere Tilgung aufzufangen.

Mit nur 1 Prozent Anfangstilgung beträgt die Restschuld dagegen nach zehn Jahren noch 87 400 Euro. Der Tilgungssatz hat sich bis dahin nur auf 1,8 Prozent erhöht. Eine Zinserhöhung schlägt deshalb zwangsläufig mit voller Wucht auf die Ratenhöhe durch.

Das Risiko einer Finanzierung liegt also keineswegs nur in der Zinsentwicklung. Entscheidend sind auch die Höhe der Tilgung, die sich der Bauherr während der ersten Zinsbindung leisten kann, und der Zeitraum, in dem er spätestens schuldenfrei sein will.

Risiko der Finanzierung prüfen

Bauherren und Wohnungskäufer sollten deshalb für jede angebotene Finanzierung einen Risikocheck verlangen. Wichtig ist es, der Bank die maximale Kreditlaufzeit vorzugeben. Ein geeignetes Limit ist die Zeit bis zum voraussichtlichen Rentenbeginn. Nur wenn der Kreditnehmer dann schuldenfrei ist, kann er Einkommenseinbußen im Alter durch mietfreies Wohnen ausgleichen.

Die entscheidende Frage beim Risikocheck lautet: Welche monatliche Rate muss der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung mindestens zahlen, um auch bei einer Zinserhöhung auf 8 Prozent noch innerhalb der gesetzten Frist fertig zu werden?

Wie hoch die Zinsen für Baugeld in 10 oder 15 Jahren sind, kann heute niemand wissen. Doch eine Finanzierung, die bei einem Anschlusszinssatz von 8 Prozent voraussichtlich an den zu hohen Raten scheitert, sollte keiner riskieren. Immerhin ist es nur acht Jahre her, dass Baugeld so teuer war.

Führt der erste Risikocheck zu einem roten Signal, muss man die Eigenheimpläne noch nicht begraben. Häufig steht die Finanzierung schon bei kleineren Umstellungen auf stabileren Füßen. Durch eine längere Zinsbindung, eine höhere Tilgung oder den Einsatz der Eigenheimzulage als Sondertilgung lässt sich das Risiko spürbar senken.

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