Baufinanzierung Meldung

Die Zinsen für Baukredite orientieren sich künftig stärker am einzelnen Kunden. Auch die Immobilie nehmen Banken genauer unter die Lupe.

Die Zukunft hat begonnen. Noch in diesem Jahr wollen eine Reihe von Sparkassen ein vom Deutschen Sparkassen- und Giroverband entwickeltes Scoringmodell für die private Baufinanzierung umsetzen.

Mit diesem Verfahren werden sie ihre Kunden anhand statistischer Merkmale in Risikoklassen einstufen. Nach der Risikoklasse richtet sich dann auch der Zinssatz für das Baudarlehen.

Ein ähnliches Modell des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken soll Anfang 2005 fertig sein.

Wie viel Zinsen Baufinanzierer bezahlen müssen, wird künftig stärker als heute von ihrer Bonität sowie Lage und Qualität ihrer Immobilie abhängen.

Eine entscheidende Rolle spielt die statistische Wahrscheinlichkeit, mit der ein Kunde im Laufe der Zeit die Kreditraten nicht mehr zahlen kann. Sie hängt nicht nur vom Einkommen und Eigenkapital, sondern beispielsweise auch vom Alter und Familienstand des Kunden, seinem Beruf und der Beschäftigungsdauer ab.

Auch die Immobilie nehmen Banken genauer unter die Lupe. So verfügt der Verband deutscher Hypothekenbanken über eine Datenbank, mit der Banken für verschiedene Immobilientypen und Lagen den zu erwartenden Erlös und die Abwicklungskosten im Falle einer Zwangsversteigerung ermitteln können. Darin gehen auch regionale Kennziffern wie die Kaufkraft der Bevölkerung und Prognosen über die Immobilienmarktentwicklung ein.

Zinsaufschläge fürs Risiko

Eine Vielzahl von Faktoren wird somit darüber entscheiden, in welche Risikoklasse der Kunde eingestuft wird. Je geringer das Risiko, desto billiger wird der Kredit. Kunden, die eine Bank in eine schlechte Risikoklasse einordnet, weil sie in einer Krisenbranche beschäftigt sind oder ihr Haus in einer strukturschwachen Region bauen, müssen mit Aufschlägen rechnen.

Hintergrund sind die neuen Eigenkapitalrichtlinien des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht (siehe „Basel II“). Um die Kriterien von Basel II zu erfüllen, arbeiten die Banken an den neuen Rating- oder Scoringverfahren zur Bewertung des Kreditrisikos.

Dass die Zinsen von der Bonität des Kunden und seinen Sicherheiten abhängen, ist nicht neu. Doch mit den Ratings, die bereits die Anforderungen von Basel II erfüllen, werden Kreditrisiken genauer messbar als bisher. Das ermöglicht den Banken, die Risikokosten für jeden Kredit einzeln zu ermitteln – und im Zinssatz zu berücksichtigen.

Bisher staffeln Banken ihre Zinsen in erster Linie nach dem Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil der Kreditsumme am geschätzten Beleihungswert der Immobilie. Der Schätzwert entspricht meist 75 bis 90 Prozent des Kaufpreises (siehe Finanztest 3/04).

Die besten Konditionen bekommen Kunden, die mit einem Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes auskommen. Für Kredite über 60 Prozent müssen sie Zinsaufschläge von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten zahlen.

Wie stark sich die Konditionen künftig unterscheiden werden, darüber können oder wollen Banken derzeit noch keine klare Auskunft geben. Die meisten Experten sind sich aber einig, dass es zu einer größeren Spreizung der Konditionen kommen wird.

Kunden werden kaum eine Chance haben, das Rating zu durchschauen. Welche Kriterien im Computerprogramm wie gewichtet werden, weiß oft nicht mal der Kundenberater.

Dieser Artikel ist hilfreich. 673 Nutzer finden das hilfreich.