Immobilien­kredite Test

Finanztest hat unter 76 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern die Baugeldanbieter ermittelt, die in unseren monatlichen Zins­vergleichen des Jahres 2016 am häufigsten Kredite zu Top-Konditionen anboten. Wer ein Darlehen von 200 000 Euro aufnimmt und einen güns­tigen Anbieter wählt, kann in 20 Jahren rund 30 000 Euro sparen. Unter den Testsiegern sind vor allen Kredit­vermittler – und Banken, die Hypothekendarlehen von anderen Kredit­instituten vermitteln.

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TestImmobilien­kredite03.01.2017
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Enorme Zins­unterschiede

Vergleichen lohnt sich für Haus- und Wohnungs­käufer auch in Zeiten nied­riger Zinsen. Das zeigt jeden Monat der Finanztest-Vergleich der Kredit­angebote von mehr als 70 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern (Hypothekenzinsen im Vergleich). Bei den güns­tigsten Anbietern zahlen Kunden für das gleiche Darlehen meist nicht einmal halb so viele Zinsen wie bei den teuren Banken im Test. Der Zins­unterschied summiert sich bei einem 200 000-Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung schnell auf fast 30 000 Euro.

Güns­tiger mit Kredit­vermitt­lung

Der aktuelle Jahres­vergleich der güns­tigsten Baugeldanbieter 2016 bestätigt den Trend der vergangenen Jahre: Die nied­rigsten Zinsen gibt es bei Kredit­vermitt­lern und von Banken, die ausschließ­lich oder teil­weise Immobiliendarlehen anderer Institute vermitteln. Ihr Geschäfts­modell ist ebenso einfach wie über­zeugend: Über Onlineplatt­formen wie Planethome, Europace oder Prohyp greifen sie auf die Konditionen und Kredit­richt­linien von Dutzenden Banken zu. Aus diesem Pool können sie für fast jeden Kunden­wunsch ein passendes und güns­tiges Angebot heraus­filtern. Im klassischen Bank­vertrieb nur mit haus­eigenen Produkten ist es dagegen kaum zu schaffen, für die unterschiedlichsten Finanzierungen immer Best­konditionen zu bieten.

Geringe Zins­unter­unterschiede bei den Vermitt­lern

Die Zins­unterschiede an der Spitze des Feldes sind meist nur gering: Zwischen Platz eins und zehn in der Rangliste der güns­tigsten Anbieter liegt meist weniger als ein Zehntel Prozent­punkt Unterschied. Denn oft sind es dieselben Banken, die hinter den Angeboten der Vermittler stecken.

Die Banken weit­gehend abge­schlagen

Kredit­institute, die nur oder über­wiegend auf eigene Produkte setzen, landen im Vergleich dagegen abge­schlagen auf den hinteren Rängen – oft mit einem kräftigen Zins­abstand zu den güns­tigen Vermitt­lern. Die meisten schafften es in den 108 ausgewerteten Fällen während eines Jahres nicht ein einziges Mal unter die Top Ten (ausgewertet wurden zwölf Stichtage, drei Zins­bindungen und drei Beleihungs­grenzen).

Traumhaft nied­rige Zinsen

Keine Frage: Für Immobilienkäufer war 2016 ein gutes Jahr. Häuser und Wohnungen sind zwar in vielen Städten teurer geworden (siehe Kaufen oder mieten? Preise für 106 Städte und Kreise). Doch dafür sind die Zinsen für Immobilien­kredite noch einmal deutlich gesunken. Im Oktober mussten Kreditnehmer für einen güns­tigen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nicht einmal 1 Prozent Zinsen im Jahr zahlen. Seitdem sind die Zins­sätze um einige Zehntel gestiegen, traumhaft nied­rig sind sie aber noch allemal.

Nied­rigzins erfordert höhere Tilgung

Haus- und Wohnungs­eigentümer müssen allerdings darauf achten, dass sie die nied­rigen Zinsen zumindest teil­weise für eine höhere Tilgung nutzen. Denn um den Kredit in einem über­schaubaren Zeitraum zurück­zuzahlen, müssen sie heute einen deutlich höheren Tilgungs­satz als in der Vergangenheit vereinbaren.

Das bietet der Finanztest-Artikel

Unsere Grafiken zeigen

  • die güns­tigsten Baufinanzierer im Jahres­vergleich 2016 – für Darlehen mit 10, 15 und 20 Zins­bindung (Kauf­preis 250 000 Euro, 3 Prozent Anfangs­tilgung, Kreditsumme: 60, 80 und 90 Prozent des Kauf­preises),
  • die Zins­unterschiede zwischen den güns­tigsten und teuersten Anbietern im Test,
  • die Zins­entwick­lung für Hypothekendarlehen seit 2011.

Wir erklären,

  • wie Banken die Zins­sätze für Immobilien­kredite kalkulieren,
  • warum die tatsäch­lichen Kredit­kosten immer von der konkreten Finanzierung abhängen,
  • wie sich verschiedene Tilgungs­sätze auf die Lauf­zeit und die Entwick­lung der Rest­schuld auswirkten.

Wenn Sie diesen Artikel frei­schalten, können Sie neben der aktuellen Unter­suchung auch das PDF zur Vorgänger­unter­suchung Die günstigsten Immobilienkredite 2015: Siegeszug der Vermittler lesen.

Nutzer­kommentare, die vor dem 13.12.2016 gepostet wurden, beziehen sich noch auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanztest 1/2016.

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