Anschluss­finanzierung

Wenn die Zins­bindung des Hypothekendarlehens abläuft, müssen sich Haus­eigentümer neu orientieren. Zwar ist es bequem, einfach das Verlängerungs­angebot der alten Bank anzu­nehmen. Doch manche Banken jubeln ihren alten Kunden schlechtere Konditionen unter als neuen. Auch der Vergleich mit Konkurrenz­banken lohnt. Immobilien­besitzer können zudem mit einem Forwarddarlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zins­bindung die momentan nied­rigen Zinsen für später sichern.

Früh­zeitig Angebote einholen

Seit August 2008 sind Banken dazu verpflichtet ihren Kunden spätestens drei Monate vor dem Ende der Zins­bindung mitzuteilen, ob und zu welchen Konditionen sie den Kredit verlängern. So haben Kreditnehmer ausreichend Zeit, das Angebot zu prüfen, Kredit­angebote anderer Banken einzuholen und über bessere Konditionen zu verhandeln.

Tipps

  • Sinn­voll. Beob­achten Sie am besten schon zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zins­bindung die Entwick­lung der Hypothekenzinsen. Sind die Zinsen gerade nied­rig, können Sie den nötigen Anschluss­kredit auch lange vor dem Ende der Zins­bindung Ihres Darlehens abschließen. Fast alle Banken bieten dafür sogenannte Forwarddarlehen an.
  • Umfassend. Lassen Sie sich auch die Höhe des Restdarlehens, die Rate, die Konditionen für Sondertilgungen und Raten­wechsel sowie die erwartete Rest­schuld nach Ablauf der neuen Zins­bindung nennen.

Bank­wechsel lohnt häufig

Ein Wechsel ist längst nicht so aufwändig, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die Abtretung der Grund­schuld an die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Rest­schuld. Die neue Bank kümmert sich um den Wechsel, mitunter erstattet sie sogar die Kosten. Für den Kunden fallen dann nur noch die üblichen Gebühren für die Änderungen im Grund­buch an. Schätz­kosten für die Ermitt­lung des Immobilien­werts verlangen nur noch wenige Banken. In der Regel sind diese Gebühren ohnehin unzu­lässig, haben einige Gerichte entschieden.

Tipps

  • Vergleich. Verschaffen Sie sich einen Über­blick über Konkurrenz­angebote. Das kann auch Ihre Verhand­lungs­position gegen­über Ihrem alten Kredit­geber verbessern. Interes­sant ist auch, welchen Zins­satz Ihr Kredit­institut von Neukunden verlangt.
  • Rechen­programm. Je länger die Zins­bindung der Anschluss­finanzierung und die Rest­lauf­zeit des Kredits, desto eher lohnt es sich, über einen Wechsel nach­zudenken. In der Regel lohnt sich der Bank­wechsel bereits, wenn die neue Bank 0,1 bis 0,2 Prozent­punkte güns­tiger ist. Beim Rechnen hilft das Excelprogramm „Baugeld nach Maß“.
  • Ratenhöhe. Konnten Sie die alte Rate bislang problemlos zahlen, sollten Sie diese zumindest beibehalten – auch wenn Sie für den Anschluss­kredit einen nied­rigeren Zins­satz zahlen müssen als bisher. Die Zins­ersparnis fließt dann auto­matisch in eine höhere Tilgung. So sparen Sie Zinsen und werden Ihre Schulden viel schneller los als ursprüng­lich gedacht.
  • Sondertilgung. Das Auslaufen der Zins­bindung ist der beste Zeit­punkt, um Sondertilgungen ohne Vorfälligkeits­entschädigung zu leisten. Teilen Sie Ihrer Bank eine geplante Teil­ablösung recht­zeitig mit, damit diese ihr Verlängerungs­angebot gleich für eine kleinere Rest­schuld abgeben kann.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Fast alle Banken bieten Forwarddarlehen an. Damit können Immobilien­besitzer die Konditionen für ihren Anschluss­kredit bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zins­bindung fest­schreiben. Vorteil: Der Baufinanzierer sichert sich damit die derzeit nied­rigen Zinsen, auch wenn er seinen Anschluss­kredit erst in zwei oder drei Jahren benötigt. Nachteil: Die vereinbarten Zinsen sind fix, auch wenn die Zinsen später weiter sinken. Zudem ist ein Forwarddarlehen teurer als ein Darlehen, das der Kredit­geber sofort auszahlt. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens, desto höher ist der Zins­aufschlag.

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