Darlehen

Immobilien­kredite sind zurzeit günstig und oft auch flexibel. Ein Vergleich der Angebote ist allerdings unerläss­lich. Denn zwischen güns­tigen und teuren Kredit­angeboten klafft oft ein Zins­unterschied von mehr als 10 000 Euro. Nahezu jede Bank bietet fest verzinste Immobilien­kredite mit flexiblen Rück­zahlungs­möglich­keiten an. Begrenzte Sondertilgungen sind bei den Banken ebenso möglich wie ein Wechsel der Rate während der Zins­bindung. Risikoscheue können sich zudem feste Zinsen für eine Kredit­lauf­zeit von bis zu 30 Jahren sichern. Seit November 2008 gibt es Immobilien­kredite für die Finanzierung einer selbst­genutzten Immobilie auch mit staatlicher Riester-Förderung.

Kredite mit flexibler Rück­zahlung

Banken haben inzwischen ein breites Angebot an Immobilien­krediten: Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehören inzwischen zum Stan­dard. Einige Institute erlauben sogar Sondertilgungen bis zu 10 Prozent im Jahr - und das ohne Extra­kosten. Auch ein Wechsel der Ratenhöhe ist während der Zins­bindung meist ohne Aufpreis möglich.

Tipp

  • Flexibilität: Achten Sie auf ein Mindest­maß an Flexibilität. Vereinbaren Sie zumindest das Recht auf jähr­liche Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme. Sinn­voll ist auch die Möglich­keit zum Raten­wechsel. Damit können Sie Ihre Rate inner­halb der Zins­bindung an Ihre finanzielle Situation anpassen.

Riester-Darlehen sind erste Wahl

Kreditnehmer sollten den Vorteil eines Riester-Darlehens nutzen: Für die Tilgung dieser Darlehen erhalten Haus­eigentümer Zulagen und Steuer­vorteile wie für einen normalen Riester-Spar­vertrag. Bis zum Renten­beginn summiert sich die Förderung zu enormen Beträgen. Je nach Einkommen, Familien­stand, Kinder­zahl und Finanzierung kann sie bis zu 50 000 Euro betragen. Allerdings müssen Kreditnehmer dafür einige Bedingungen erfüllen. Außerdem ist die Auswahl begrenzt: Während die meisten Bausparkassen ihre Kredite wahl­weise mit und ohne Riester-Förderung anbieten, haben nur wenige Banken ein eigenes Riester-Darlehen im Programm. Viele Institute vermitteln aber wenigs­tens die Riester-Darlehen anderer Banken.

Tipps

  • Angebote. Wenn Sie ein Eigenheim finanzieren, lassen Sie sich Angebote mit und ohne Riester-Förderung erstellen. Riester-Darlehen sind erste Wahl. Der Zins­satz sollte aber nicht viel höher sein als für ein herkömm­liches Darlehen. Faust­regel: Ist das Riester-Darlehen mehr als einen halben Prozent­punkt teurer, frisst die höhere Zins­last für den Kredit die Förderung größ­tenteils wieder auf.
  • Bausparkassen. Informieren Sie sich auch über die Riester-Angebote der Bausparkassen. Die Riester-Kombikredite einiger Bausparkassen gehören derzeit zu den güns­tigsten Angeboten zur Eigenheim­finanzierung. Die Zinsen für Immobilien­kredite ändern sich allerdings ständig. Ein Vergleich mit anderen Instituten bleibt daher unerläss­lich.
  • Ausführ­liche Infos.
    Wohn-Riester: Top-Bauspartarife fürs Eigenheim (Finanztest 12/2009)
    Riester fürs Eigenheim: Doppelt sparen mit Riester (Finanztest 12/2010)

Zins lang­fristig fest­schreiben

Solange der Zins fest­geschrieben ist, bleibt die monatliche Belastung fest kalkulier­bar. Daher gibt es in einer Nied­rigzins­phase nur eine vernünftige Strategie: den Zins lang­fristig fest­schreiben, mindestens für 10 oder 15 Jahre. Risikoscheue können sich feste Zinsen sogar für eine Kredit­lauf­zeit von 20 bis 30 Jahren sichern. Allerdings gilt: je länger die Zins­bindung, desto höher der Zins­satz.

Tipps

  • Finanzierungs­plan. Lassen Sie sich von der Bank einen lang­fristigen Finanzierungs­plan erstellen. Für die Zeit nach Ablauf der Zins­bindung sollte die Bank mit einem Anschluss­zins von mindestens 7 Prozent kalkulieren. So erkennen Sie mögliche Zins­risiken.
  • Rechen­hilfe. Ob sich eine lange Zins­bindung unterm Strich finanziell auszahlt, können Sie mit dem Excel­programm von test.de ausrechnen: Wahl der richtigen Zinsbindung.

Anfangs­tilgung möglichst hoch

Auch die Höhe der Anfangs­tilgung entscheidet über die Sicherheit einer Finanzierung. Die Stan­dard­konditionen der Kredit­institute sehen meist eine 1-prozentige Anfangs­tilgung vor. Wer es sich leisten kann, sollte aber eine höhere Tilgung wählen. Vorteile:

  • Weniger Zinsen. Mit jedem Euro, den Kreditnehmer zusätzlich zum Schulden­abbau einsetzen, verkürzen sie die Lauf­zeit und sparen Zinsen. Keine andere sichere Geld­anlage bringt so viel Ertrag, wie sie dadurch sparen.
  • Höhere Sicherheit. Nach zehn Jahren ist ein Kredit mit einer 1-prozentigen Tilgung nur zu 12 Prozent abge­zahlt, mit einer 3-prozentigen Tilgung dagegen fast zu 40 Prozent bei einem Zins­satz von 4 Prozent. Finanzielle Engpässe durch Einkommens­verluste oder Zins­erhöhungen lassen sich leichter abfedern.
  • Schnel­lere Entschuldung. Bei 1-prozentiger Tilgung streckt sich die Finanzierungs­lauf­zeit auf über 35 bis 40 Jahre. Wer früher schuldenfrei sein will, sollte mindestens mit 2 Prozent anfangen - oder die Lauf­zeit durch Sondertilgungen verkürzen.
  • Güns­tigere Angebote. Kredite mit hoher Anfangs­tilgung sind oft güns­tiger als Stan­dard­angebote.

Kredit­vergleich

Den Grund­stein für eine güns­tige Finanzierung legen Baufinanzierer nur mit einem möglichst umfassenden Vergleich der Kredit­angebote von Banken und Sparkassen. Denn bei den hohen Darlehens­summen und langen Lauf­zeiten summieren sich selbst kleine Zins­unterschiede zu enormen Beträgen. Das bestätigt auch ein Vergleich der Angebote von 89 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermitt­lungs­gesell­schaften in Finanztest 4/2010: Kredite fürs Eigenheim: Noch gibt es Spitzenzinsen. In einem Modell­fall verlangte die teuerste Bank für den 180 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung 36 000 Euro mehr Zinsen als der Topanbieter.

Der Excel­rechner Baugeld nach Maß und die Tests von Finanztest helfen beim Vergleich.

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