Baufinanzierung: Der große Plan

Wohn-Riester

Seit dem November 2008 dürfen Banken, Bausparkassen und Versicherer erst­mals Immobilien­kredite mit staatlicher Riester-Förderung anbieten. Für die Tilgung des Darlehens bekommen Haus­eigentümer dann Zulagen und Steuer­vorteile wie für einen gewöhnlichen Riester-Spar­vertrag. Allerdings müssen Haus- und Wohnungs­eigentümer einige Bedingungen erfüllen:

• Der Kreditnehmer hat sein Haus oder seine Wohnung nach 2007 ange­schafft oder gebaut.
• Er wohnt selbst in der Immobilie und hat dort seinen Haupt­wohn­sitz oder Lebens­mittel­punkt.
• Der Kredit­vertrag sieht eine Tilgung spätestens bis zum 68. Lebens­jahr vor.
• Der Kredit­vertrag muss von der Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht oder vom neuen Bundes­zentral­amt für Steuern zertifiziert sein.

Zwei Kreditmodelle stehen zur Auswahl:

• Ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung (Annuitätendarlehen) und einer Zinsbin­dung von beispiels­weise 10, 15 oder von 20 Jahren.
• Ein Kombikredit einer Bausparkasse. Er besteht aus einem Bauspar­vertrag und einem Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Statt das Darlehen zu tilgen, spart der Kreditnehmer zunächst einen Bauspar­vertrag an, mit dem er das Darlehen nach beispiels­weise zehn Jahren auf einen Schlag ablöst

Kreditnehmer können mit einem Riester-Darlehen je nach Ausgangs­lage und Kredithöhe viel tausend Euro sparen, im Einzel­fall sogar bis zu 50 000 Euro. Denn neben den Zulagen und Steuer­vorteilen profitieren sie von einer erheblichen Zins­ersparnis, weil sie ihr Darlehen mit Hilfe der Förderung schneller zurück­zahlen können. Obwohl sie im Renten­alter Steuern auf die geförderten Beträge zahlen müssen, bleibt unterm Strich ein dickes Plus.

Finanztest informiert ausführ­lich über Riester-Darlehen:

Wohn-Riester: Top-Bauspartarife fürs Eigenheim (Finanztest 12/2009)

Riester fürs Eigenheim: Doppelt sparen mit Riester (Finanztest 12/2010)

KfW-Förderbank

Die staatliche KfW-Förderbank (KfW) vergibt zins­güns­tige Darlehen für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände, aber auch für Modernisierungs- und Energiesparmaß­nahmen. Unschlagbar günstig ist zum Beispiel das Programm „Energieeffizient Bauen“, mit dem die KfW den Bau oder Kauf eines Hauses mit nied­rigem Energieverbrauch fördert. Dafür vergibt sie ein Darlehen bis zu 50 000 Euro zu Effektivzinsen von teil­weise unter 2 Prozent. Keine Auflagen an die Bauweise stellt die KfW in ihrem Wohn­eigentums­programm für den Bau oder Kauf selbst­genutzter Immobilien. Dafür stellt sie ein Darlehen bis zu 30 Prozent der Gesamt­kosten oder maximal 100 000 Euro zur Verfügung. Die Zins­sätze sind allerdings nicht viel güns­tiger als für ein durch­schnitt­liches Bank­darlehen.

Tipps

• Kombinieren. Oft ist es günstig das Bank­darlehen mit einem Darlehen der staatlichen KfW-Förderbank zu kombinieren. Auch wenn die Zinsen eher durch­schnitt­lich sind, kann der Kredit die Finanzierung Ihres Eigenheims billiger machen. Denn einige Banken geben darauf einen Rabatt oder behandeln ihn wie Eigen­kapital. Rutscht dadurch die Finanzierungs­summe unter 60 Prozent des Immobilien­werts, bekommen Sie das Bank­darlehen zum Bestzins.
• Einkommens­unabhängig. Sie können KfW-Kredite über Banken und Sparkassen beantragen. Im Gegen­satz zu den meisten anderen staatlichen Hilfen gibt es die Kredite der bundes­eigenen Förderbank unabhängig von der Höhe des Einkommens.
• Hindernis. Nur wenige Banken bieten Hausmodernisierern KfW-Darlehen ohne Mindest­betrag an. Vielen vermitteln die Förderung sogar nur in Kombination mit haus­eigenen Immobilien­krediten. Lassen Sie sich nicht von Ihrer Haus­bank dazu über­reden, mehr Geld aufzunehmen als nötig. Finanztest nennt Banken, die KfW-Förderkredite auch an Hausmodernisierer vermitteln, die bisher nicht bei ihnen Kunden waren:
  Sanierungskredit: Viel Geld für Energiesparer (Finanztest 2/2010).

Wohnungs­bauförderung der Länder, Kommunen und Kirchen

Die meisten Bundes­länder haben eigene Programme, um den Bau oder Kauf von Wohnungen und zum Teil auch Modernisierungs­maßnahmen zu fördern. Dazu gehören zins­lose oder zins­güns­tige Darlehen, einmalige Baukosten­zuschüsse oder Aufwendungs­hilfen, die laufende Kreditbelastungen senken. Die Hürden sind unterschiedlich hoch. Gefördert werden oft nur Familien mit Kindern. Und wenn die Mittel für ein Jahr ausgeschöpft sind, gehen neue Antrag­steller leer aus. Für fast alle Förderprogramme gelten Einkommens­grenzen. Chancen auf Länder­förderung haben allerdings längst nicht nur Gering­verdiener.

Tipps

• Förderung durch Bundes­länder. Richt­linien, Kontakt­adressen und einen inter­aktiven Förderrechner für alle Bundes­länder gibt es im Internetportal: www.baufoerderer.de.
• Förderung durch Kommunen und Kirchen. Informationen finden Baufinanzierer im Onlineportal www.aktion-pro-eigenheim.de.

Baudenkmäler und Sanierungs­gebiete

Wer ein Gebäude, das in einem Sanierungs­gebiet liegt oder eine unter Denkmal­schutz stehende Immobilie saniert, kann diese Kosten beim Finanz­amt absetzen: Zehn Jahre lang erkennt der Fiskus jeweils 9 Prozent der Sanierungs­kosten als Sonder­ausgaben an. Die Arbeiten dürfen erst nach Abschluss des Kauf­vertrags beginnen.

Tipps

• Auswahl. Kaufen Sie ein Baudenkmal nicht nur aufgrund der Steuerersparnis. Gerade deshalb werden Baudenkmäler oft über­teuert angeboten.
• Beratung. Für den Steuer­vorteil müssen Sie eine Reihe von Regeln beachten. Lassen Sie sich dabei von einem Steuerberater helfen.