Baufinanzierung Special

Der Zeit­punkt für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist günstig. Die Hypothekenzinsen sind nied­rig. Obgleich sie seit Herbst 2010 wieder steigen. Nied­rige Zinsen allein machen aber noch keine gute Baufinanzierung aus. test.de gibt Orientierung für eines der wichtigsten finanziellen Projekte im Leben.

Eigen­kapital

Am Anfang der Suche sollte ein Kassen­sturz stehen. Je höher das Eigen­kapital, desto geringer ist die Zins­belastung und desto güns­tiger bieten Banken ihre Kredite an. Bis auf eine Sicher­heits­reserve von drei bis sechs Netto­monats­löhnen sollten Baufinanzierer daher ihr Erspartes fürs Eigen­kapital mobilisieren.

Ideal ist es, wenn sie mindestens 20 Prozent des Kauf­preises und die Neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren aus eigenen Mitteln bestreiten können. Mit weniger Eigen­kapital wird die Finanzierung zwar nicht unmöglich, aber teurer und risikoreicher.

Die Voll­finanzierung einer Immobilie durch die Bank birgt hohe Risiken und ist allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und lang­fristig sicherem Einkommen geeignet. Die Risiko­zuschläge für den Kredit und die Raten sind hoch. Muss der Kreditnehmer sein Haus nach einigen Jahren verkaufen, reicht der Verkaufs­erlös möglicher­weise nicht für die Kreditrück­zahlung aus.

Geld vom Staat oder Boss

Die Entscheidung ist einfach: Gibt es Darlehen der öffent­lichen Hand, sollten Baufinanzierer solche Kredite in Anspruch nehmen. Baugeld vom Staat ist in der Regel günstig (Überblick über Förderprogramme). Auch die Anfrage beim Arbeit­geber kann sich lohnen. Vor allem große Unternehmen sind bereit, Mitarbeitern nied­rig verzinste Darlehen für den Hausbau oder -kauf zur Verfügung zu stellen.

Bauspar­vertrag

Mit einem Bauspar­vertrag können Baufinanzierer mittel- bis lang­fristig Eigen­kapital für die Finanzierung der eigenen vier Wände ansparen und sich gleich­zeitig den Anspruch auf ein zins­güns­tiges Darlehen sichern. Dafür müssen sie sich während der Spar­phase mit nied­rigen Zinsen von meist 0,5 bis 1,5 Prozent begnügen. Seit November 2008 gibt es Bauspar­verträge auch mit der staatlichen Riester-Förderung für die Alters­vorsorge. (Infos zum Bausparen).

Für Kunden, die sofort Geld zum bauen oder kaufen benötigen, bieten die Bausparkassen sogenannte Kombikredite an. Statt sein Darlehen wie üblich direkt zu tilgen, schließt der Kreditnehmer in dieser Variante einen Bauspar­vertrag ab, den er in monatlichen Raten anspart. Sobald der Bauspar­vertrag nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt wird, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme – seinem Guthaben und dem Bauspardarlehen – auf einen Schlag ab. Bauspar­vertrag und Voraus­darlehen sind in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass Zinsen und Raten während der gesamten Lauf­zeit von 20 Jahren und länger fest­stehen.

Noch vor einigen Jahren waren solche Kombikredite meist zu teuer. Doch inzwischen hat sich das Blatt gewendet. In unseren letzten Tests waren die Kombikredite vieler Bausparkassen güns­tiger als Bank­angebote mit vergleich­bar langer Zins­bindung. Vor allem bei den Krediten mit Riester-Förderung hatten die Bausparkassen klar die Nase vorn.

Banken und Sparkassen

Das Kern­stück der Baufinanzierung bildet in der Regel ein lang­fristiges Hypothekendarlehen einer Bank oder Sparkasse (Infos zu Hypothekendarlehen).

Banken und Sparkassen beschränken ihr Baufinanzierungs­geschäft längst nicht mehr auf die Vergabe lang­fristiger Darlehen. Fast alle verfügen über eine Bausparkasse und eine Versicherungs­gesell­schaft als Partner. Daher bieten sie meist auch kurz­fristige Zwischen­finanzierungen von Bauspar­verträgen oder tilgungs­freie Darlehen im Zusammen­hang mit Bauspar- und Versicherungs­verträgen an.

Achtung: Die Finanzierung aus einer Hand ist für den Kunden bequem – kann aber teuer werden. Denn die Bank mit den nied­rigsten Darlehens­zinsen, die zugleich den besten Bauspar­tarif hat und die güns­tigste Versicherung vermittelt, gibt es nicht. Wer sparen will, muss sich die Bausteine der Finanzierung oft bei unterschiedlichen Geld­gebern besorgen. Bei der Suche nach der güns­tigsten Finanzierung helfen die Tests der Stiftung Warentest.

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