Baufinanzierung Test

Ein solider Finanzierungsplan schützt davor, dass Bauherren schon nach dem Rohbau die Puste ausgeht.

Nie war die Finanzierung der eigenen vier Wände so ­günstig wie heute. Finanztest zeigt, wie Sie das Zinstal ­optimal nutzen.

Am Ende war die Aufregung vieler Häuslebauer umsonst: Nach dem Steuerkompromiss im Vermittlungsausschuss bleibt bei der Eigenheimzulage alles beim Alten. Die Regierungspläne, die Neubauförderung drastisch zu kürzen und die Zulage für Kinderlose zu streichen, sind vorerst vom Tisch.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer können daher weiter mit einer üppigen Förderung rechnen (siehe „Geld vom Staat“). Am stärksten profitieren sie aber vom Zinsrutsch am Kapitalmarkt: Noch nie war die Finanzierung des Eigenheims so günstig wie heute. Schon ab 4,5 Prozent bieten Banken und Vermittler Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung an. Für 100 000 Euro Kredit gibt ein Bauherr heute rund 300 Euro im Monat weniger Zinsen aus als 1995.

Für viele ist das Eigenheim dadurch erst erschwinglich geworden. Und während Anleger über niedrige Sparzinsen klagen, freuen sich Hauseigentümer im Zinstal über eine höhere Rendite der eigenen vier Wände.

Vergleichsrechnungen von Finanztest zeigen: Langfristig steht der Eigentümer meist besser da als der Mieter einer Immobilie, der sein Geld in andere sichere Anlagen wie festverzinsliche Wertpapiere steckt.

Solider Grundstock nötig

Trotz optimaler Rahmenbedingungen sollte niemand die Finanzierung auf die leichte Schulter nehmen. Das Einkommen muss reichen, um die Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten auf Dauer zu bestreiten – auch nach Wegfall der staatlichen Förderung und einer möglichen Zinserhöhung zum Ablauf der ersten Zinsbindung.

Außerdem bleibt ein ausreichendes Eigenkapital das Fundament einer soliden Finanzierung. 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises und dazu die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer sollten beim Kassensturz mindestens herauskommen. Je mehr, desto besser. Ein hoher Eigenkapitalanteil spart Zinsen, senkt das Finanzierungsrisiko und bringt häufig bessere Kreditkonditionen. Bis auf eine Reserve von zum Beispiel drei Nettomonatsgehältern sollte der künftige Eigentümer sein Erspartes daher so weit wie möglich einsetzen.

Niedrige Zinsen lange sichern

Auf Zeit spielen und günstige Zinsen lange verteidigen, heißt die Devise in der Niedrigzinsphase. Eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren ist nahezu Pflicht. Einige Banken bieten Festzinsen bis zu 20 Jahren, mitunter sogar für eine Laufzeit von 30 Jahren an. Sicherheit hat allerdings ihren Preis. So gibt es feste Zinsen für 15 Jahre nur gegen einen Zinsaufschlag von zirka 0,4 Prozent gegenüber einem Zehnjahresdarlehen. Für Langläufer mit einer Zinsbindung von 20 Jahren muss der Kunde nochmals ein viertel Prozentpunkt drauflegen.

Kreditnehmer müssen daher zwischen Sicherheit und niedrigen Zinsen abwägen und die für sie richtige Balance finden. Entscheidend ist in erster Linie ihr finanzieller Spielraum.

Ein Bauherr, der in zehn Jahren die Hälfte des Kredits abzahlt, muss eine Zinserhöhung längst nicht so stark fürchten wie ein Kreditnehmer, der seiner Bank dann noch mehr als 80 Prozent des Anfangsdarlehens schuldet. Je knapper die Finanzierung kalkuliert ist, umso nötiger und wertvoller ist eine lange Zinsbindung.

Schneller tilgen

Jeder Euro, der in die Tilgung fließt, spart Kreditzinsen in der Zukunft und mindert das Risiko der Anschlussfinanzierung. Das niedrige Zinsniveau nutzen Kreditnehmer deshalb möglichst für eine zügige Rückzahlung ihres Baudarlehens. Einige Banken belohnen Schnelltilger sogar mit günstigen Sonderkonditionen.

Gerade jetzt müssen Kreditnehmer auf eine vernünftige Entschuldung ihrer Immobilie achten. Reicht das Geld nur für ein Standarddarlehen mit nur 1 Prozent Tilgung, steht das Eigenheim auf wackligem Fundament.

Mit dieser Minitilgung wird der Hauseigentümer seine Schulden erst nach mehr als 35 Jahren los.

Und ohne Reserven hängt die Finanzierung am seidenen Faden. Läuft die Zinsbindung beispielsweise nach zehn Jahren aus, steht der Kreditnehmer bei der Bank noch mit knapp 90 Prozent der Anfangsschuld in der Kreide. Selbst nach 15 Jahren hat er nicht einmal ein Viertel des Kredits getilgt. Ein kräftiger Zinsanstieg katapultiert die Rate dann zwangsläufig in die Höhe.

Zitterpartien und Kreditlaufzeiten bis weit ins Rentenalter können Hauseigentümer nur vorbeugen, indem sie von Anfang an einen höheren Tilgungssatz vereinbaren. Oder sie müssen zu Sondertilgungen in der Lage sein.

Sondertilgungen vereinbaren

Das Recht zu Sondertilgungen während der Zinsbindung müssen sich Kreditnehmer mit einer Klausel im Kreditvertrag sichern. Das ist in begrenztem Umfang bei fast allen Banken möglich. Die meisten verlangen dafür jedoch einen Zinsaufschlag oder eine einmalige Prämie. Je großzüger das Sondertilgungsrecht, desto teurer das Darlehen. Die Option auf jährliche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme räumen einige Anbieter aber noch kostenlos ein. In der Regel reicht das völlig aus.

Eigenheimzulage einbinden

Ideal für Sondertilgungen ist die staatliche Eigenheimzulage. Überweist zum Beispiel eine Familie mit zwei Kindern die jährliche Neubauförderung von 4 090 Euro aufs Darlehenskonto, sinkt die Restschuld innerhalb von zehn Jahren um rund 46 000 Euro – zusätzlich zur monatlichen Tilgung.

Viele Banken finanzieren den Zulageanspruch auch mit einem Extradarlehen vor, das der Kreditnehmer in acht Etappen mit den jährlichen Zulagen tilgt. Auf diese Art lässt sich die Eigenheimzulage wie Eigenkapital sofort flüssig machen. Entscheidet sich der Kreditnehmer für diese Variante, ist die Zulage allerdings fest verplant. Als Reserve steht sie nicht mehr zur Verfügung.

Kreditangebote vergleichen

Um von Banken vergleichbare Angebote zu erhalten, sollten Kreditnehmer die Eckdaten ihrer Finanzierung möglichst genau vorgeben: den benötigten Auszahlungsbetrag, die tragbare Monatsrate, die gewünschte Zinsbindung und Zusatzwünsche wie Sondertilgungen. Am besten lassen sie sich zu jedem Angebot das „Europäische Merkblatt“ aushändigen, das eine genaue Kreditbeschreibung und alle Kosten aufführt.

Vergleichsmaßstab ist der Effektivzins, der neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, ein eventuelles Disagio (Abschlag vom Kredit) sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung der Bank berücksichtigt. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer Nebenkosten mit ins Kalkül ziehen, die Banken nicht in den Effektivzins einrechnen müssen.

Während zum Beispiel viele Institute für die Schätzung des Immobilienwertes bis zu 0,5 Prozent des Kreditbetrags kassieren, zahlt der Kunde bei anderen dafür keinen Cent. Und je nach Bank wird auch die Bauzeit unterschiedlich teuer. Die meisten fordern ab dem zweiten oder dritten Monat nach Vertragsschluss Bereitstellungszinsen auf die noch nicht benötigte Kreditsumme (meist 0,25 Prozent pro Monat). Andere räumen bis zu sechs Freimonate ein.

Finanzierungsplan fordern

Für den richtigen Überblick über Laufzeit und Risiken der Finanzierung benötigen Kreditnehmer einen Finanzierungsplan der Bank. Der sollte die Monatsbelastung und die Restschuld bis zur vollständigen Tilgung aufzeigen. Vorsicht: Einige Banken rechnen nach der Zinsbindung einfach mit dem aktuellen Niedrigzins weiter. Auf so viel Glück sollte niemand bauen. Erkennbar werden Finanzierungsrisiken nur, wenn die Bank mindestens 7 bis 8 Prozent ansetzt.

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