Hauseigentümer erhalten oft günstige Sonderkonditionen, wenn sie ihren Kredit schnell abzahlen.

Wenn Hausbesitzer ihre Schulden schnell tilgen, zahlt sich das für sie gleich mehrfach aus. Durch die kurze Kreditlaufzeit zahlen sie weniger Zinsen an die Bank. Das Risiko einer Zinserhöhung zum Ende der Zinsbindung wiegt nicht mehr so schwer, weil sie dann schon das meiste abgezahlt haben. Und sie bekommen ihren Kredit oft zu einem niedrigeren Zinssatz als ein Standarddarlehen mit nur 1 Prozent Tilgung.

Eine Finanztest-Umfrage unter 43 Banken und Kreditvermittlern zeigt: Für Schnelltilgerdarlehen gibt es derzeit satte Zinsrabatte bis zu einem halben Prozentpunkt (siehe Tabellen „Nur ein Teil für den Kunden“ und „Billigere Kredite bei hoher Tilgung“). Damit sparen Kreditnehmer bei einem 100 000-Euro-Darlehen innerhalb einer Zinsbindung von 15 Jahren bis zu 7 000 Euro.

Hohe Zinsersparnis

Der Zinsbonus ist kein großzügiges Geschenk der Banken, sondern Folge ihrer geringeren Kreditkosten. Durch eine schnelle Tilgung fließen große Teile des Kredits lange vor dem Ende der Zinsbindung an die Bank zurück. Deshalb kann sie das für die Kreditvergabe nötige Geld zum Teil mit viel kürzeren Laufzeiten am Kapitalmarkt besorgen. Und je kürzer die Laufzeit, desto niedriger ist der Zinssatz.

So muss eine Bank für die Finanzierung eines Darlehens mit 15-jähriger Zinsbindung und 1 Prozent Tilgung derzeit 4,47 Prozent Zinsen ausgeben. Das gleiche Darlehen mit 4 Prozent Tilgung kostet die Bank am Kapitalmarkt nur 4,22 Prozent (Stand: 26. August). Sie kann den Kredit mit der hohen Tilgung daher um 0,25 Prozentpunkte günstiger anbieten, ohne ihre Gewinnspanne zu verringern.

Rabatte vor allem bei Großbanken

Baufinanzierer profitieren aber längst nicht immer von Sonderkonditionen. Viele wissen nicht, dass ihre hohe Tilgung die Kosten der Bank senkt. Das nutzen die Institute aus, um den Zinsvorteil selbst einzusacken.

Im Durchschnitt aller Banken profitieren die Bankkunden nicht einmal zur Hälfte von den günstigeren Kapitalmarktzinsen. Doch je nach Geldgeber sind die Unterschiede enorm:

  • Banken wie die Postbank und die ING-Diba vergeben ihre Kredite unabhängig von der Tilgungshöhe zu Einheitskonditionen. Je höher die Tilgung, desto höher die Gewinnprozente der Bank. Der Kunde hat nichts davon.
  • Die meisten Banken geben wenigstens einen Teil ihres Zinsvorteils weiter. Einen deutlichen Zinsnachlass bekommen Kunden aber oft nur für Kredite, die sie innerhalb der Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren komplett tilgen.

Sie müssen sich dann zu einer hohen Anfangstilgung von zirka 8 Prozent bei 10 Jahren Laufzeit und zirka 4,5 Prozent bei 15 Jahren Laufzeit verpflichten. Solche Schnelltilgerdarlehen haben auch fast alle Vermittlungsgesellschaften im Angebot, die ihre Kredite per Internet, Telefon und Post abwickeln.

  • Es gibt aber auch Banken, die den Zinsvorteil in vollem Umfang weitergeben. Bemerkenswertes Ergebnis unserer Umfrage: Alle Großbanken, also Deutsche Bank, Hypovereinsbank, Commerzbank und – bei einer Zinsbindung von zehn Jahren – die Dresdner Bank senken ihre Zinssätze konsequent, wenn sich ihre Refinanzierungsbedingungen durch die hohe Tilgung verbessern.

Genauso kalkulieren die Bayerische Landesbank, die Berliner Bank, die Saar LB und die DG Hyp, deren Kredite bei den Volks- und Raiffeisenbanken erhältlich sind. Bei diesen Banken können Kreditnehmer bereits ab einem Tilgungssatz von 3 Prozent mit einem spürbaren Zinsnachlass rechnen.

Standardzinsen täuschen

Ob der Kreditnehmer vom Zinsvorteil der Bank profitiert, hängt also vom Ins-titut ab. Das erschwert den Kreditvergleich. Denn mit den üblichen Baugeld-Hitlisten in Zeitschriften und Tageszeitungen können Schnelltilger kaum etwas anfangen. Sie beruhen auf den von Banken genannten Standardkonditionen für Kredite mit 1 Prozent Tilgung.

Die Rangfolge der Anbieter kann sich je nach Tilgungssatz dramatisch verschieben. So boten die Postbank und Cosmos Finanzservice ihre Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung und 1 Prozent Tilgung Ende August deutlich billiger an als Commerzbank und DG Hyp. Bei Schnelltilgerdarlehen mit zehnjähriger Laufzeit war es genau umgekehrt: Hier hatten Commerzbank und DG Hyp die besseren Konditionen.

Einen deutlichen Sprung nach vorn machen auch die Hypovereinsbank und die Bayerische Landesbank, wenn es um schnelle Tilgung geht. Beide zählen normalerweise nicht zu den Discountern mit den Topzinssätzen. Bei hoher Tilgung unterbieten sie jedoch mitunter selbst die Konditionen von Direktbanken und Internetvermittlern.

Es lohnt sich also, beim Kreditvergleich auch die Höhe der Tilgung zu ­berücksichtigen. Außerdem bleibt viel Spielraum für Verhandlungen, wenn Banken beim ersten Angebot keinen oder nur einen geringen Zinsvorteil einräumen wollen. Schließlich kommen sie auch nach einem Zinsnachlass noch auf einen ansehnlichen Gewinn.

Hohe Belastung

Für den Zinsrabatt müssen Kreditnehmer allerdings eine hohe Belastung in Kauf nehmen: Die Monatsrate steigt mit der Tilgung oft in luftige Höhen.

Um beispielsweise einen Kredit von 100 000 Euro in 15 Jahren zurückzuzahlen, ist derzeit eine Monatsrate von ungefähr 800 Euro nötig. Das sind 300 Euro mehr als für ein Darlehen mit nur 1 Prozent Tilgung. Die Turbotilgung in zehn Jahren kostet samt Zinsen sogar mehr als 1 000 Euro im Monat.

Bauherren und Wohnungskäufer müssen da oft passen. Größeren Spielraum haben viele Hauseigentümer, die schon vor Jahren gebaut oder gekauft haben. Benötigen sie jetzt einen Anschlusskredit, können sie sich eine hohe Tilgung oft problemlos leisten.

Dazu ein Beispiel: Ein Hauseigentümer hat vor zehn Jahren 100 000 Euro Kredit zum damals üblichen Zinssatz von 8 Prozent mit 1 Prozent Tilgung aufgenommen. Dafür zahlt er bisher eine Monatsrate von 750 Euro.

Für den Anschlusskredit in Höhe der Restschuld von rund 85 000 Euro muss er bei einer zehnjährigen Zinsbindung heute nur noch rund 4,5 Prozent Zinsen zahlen. Mit der gleichen Rate von 750 Euro kann er einen Tilgungssatz von rund 6 Prozent vereinbaren – und einen kräftigen Zinsnachlass aushandeln.

Meist starre Raten

Wer sich für eine hohe Tilgung entscheidet, sollte sicher sein, dass er sich die hohe monatliche Belastung langfristig leisten kann und will. Er kann die Rate später in der Regel nur mit Zustimmung seiner Bank herabsetzen. Doch er hat keine Garantie dafür, dass sie dann mitspielt.

Zwar wird wohl keine Bank einen Kredit nur deshalb platzen lassen, weil der Kunde nach fünf Jahren statt der vereinbarten 8 Prozent nur noch 3 Prozent Tilgung leisten kann. Doch kaum eine Bank will sich festlegen und dem Kunden im Vertrag ausdrücklich das Recht auf eine künftige Ratenänderung einräumen. „Wir prüfen das immer im Einzelfall“, lautet die Standardauskunft.

Dennoch gibt es Unterschiede. Die Hypovereinsbank und die Deutsche Bank beispielsweise schließen eine Reduzierung der Rate während der Zinsbindung aus. Nur in Ausnahmefällen lassen sie darüber mit sich reden.

Flexibler sind die Commerzbank und die Berliner Bank: Eine Ratenänderung ist möglich, beide behalten sich aber vor, im Einzelfall abzulehnen. Für sie ist entscheidend, dass sie durch die Vertragsänderung keine Nachteile haben.

Verteuert sich die Refinanzierung, muss der Kunde die höheren Kosten übernehmen. Das kann vor allem passieren, wenn die Zinsen seit Vertragsabschluss gestiegen sind. Dazu kommt meist eine Bearbeitungsgebühr.

Banken, die Schnelltilgern keinen Zinsvorteil bieten, sind mitunter großzügiger. So haben Kunden der ING-Diba das Recht, die Rate zweimal während der Zinsbindung kostenfrei zu wechseln. Kreditnehmer müssen sich entscheiden, ob sie für diese Flexibilität auf die Zinsvorteile bei anderen Banken verzichten.

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