Anleitung zur Baufinanzierung: Der beste Weg zum Kredit

Eine Analyse der eigenen finanziellen Möglichkeiten ist die Basis für eine Baufinanzierung.
Ein gutes Finanzierungskonzept lässt sich nur aufbauen, wenn alle Kosten berücksichtigt sind.
Den Schlussstein setzen Kreditwillige und Bankberater frühestens bei einem zweiten Beratungstermin.
Wer einen Baukredit braucht, kann mit guter Vor- und Nachbereitung Schwächen bei der Bankberatung ausgleichen.
Ein Albtraum: Ein wunderbares Eigenheim ist gefunden, aber dann fliegt seinen Bewohnern die Finanzierung um die Ohren, weil ihr Bankberater wichtige Kosten vergessen hat und sie nun die Kreditrate nicht mehr stemmen können. Das kann im schlimmsten Fall passieren. Solch mangelhafte Beratungen erlebten unsere Tester über die Jahre immer wieder, nicht nur im aktuellen Test. Schon allein wenn die Finanzierung nicht richtig passt, zieht das leicht Mehrkosten in fünfstelliger Höhe nach sich.
Schnellere Kreditzusage möglich
Bauherren und Immobilienkäufer können aber selbst viel dafür tun, eine passende Finanzierung zu bekommen. Das gilt vor, während und nach einem Beratungstermin. Wer perfekt vorbereitet ist, hat zudem gute Chancen, schnell eine verbindliche Kreditzusage zu bekommen – und schafft es vielleicht, Mitbewerber um eine begehrte Wohnung auszustechen. Informierte Kreditinteressenten erkennen auch leichter, welches Angebot am besten passt, selbst wenn Banken ihre Informationen nicht gut aufbereiten.
Vor der Beratung: Budget ausloten, Markt sondieren
Den Grundstein für eine optimale Baufinanzierung können Sie schon vor Beginn der Immobiliensuche legen. Dafür rechnen Sie aus, wie hoch der Kaufpreis und der Kredit zur Finanzierung maximal ausfallen dürfen. Schließlich ist es frustrierend, wenn Sie Ihre Traumbehausung finden und dann feststellen, dass sie außerhalb Ihres Budgets liegt.
Zeitrahmen abstecken. Legen Sie fest, bis wann Sie den Kredit spätestens abbezahlt haben wollen. Faustregel: Bis zum Renteneintritt sollten Sie schuldenfrei sein. Wer jetzt 45 Jahre alt ist, hat also höchstens 22 Jahre Zeit.
Zinsniveau sondieren. Verschaffen Sie sich einen Überblick über das Zinsniveau für Baukredite, zum Beispiel mit unserem Infodokument Baufinanzierung oder im Immobilienkredit-Test, Finanztest 4/2017. Streben Sie wegen der niedrigen Zinsen eine lange Zinsbindungsfrist an, zum Beispiel 15 Jahre oder länger. Die Zinsen können aber steigen, bis Sie Ihr Traumhaus finden. Rechnen Sie daher mit einem etwas höheren als dem derzeitigen Marktzins. Addieren Sie zum Beispiel 0,2 bis 0,5 Prozent Aufschlag.
Tilgungsrate festlegen. Sehen Sie in der Tabelle nach, wie hoch Ihre anfängliche Tilgungsrate sein muss. Wenn Sie die Schulden innerhalb von 25 Jahren abzahlen wollen und der Zinssatz bei 2 Prozent liegt, muss sie 3 Prozent betragen. Die Summe aus Zinssatz und Tilgungsrate ergibt 5 Prozent.
Benötigte Tilgungsrate für Abzahlung in festem Zeitraum hängt vom Zins ab.
Zeitraum (Jahre) | Benötigter Tilgungssatz (Prozent) zur Abzahlung des Kredits bei einem Zinssatz von ... | ||||
1,00 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | |
Zeitraum (Jahre) | Benötigter Tilgungssatz (Prozent) zur Abzahlung des Kredits bei einem Zinssatz von ... | ||||
1,00 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | |
10 | 9,51 | 9,28 | 9,04 | 8,81 | 8,59 |
15 | 6,18 | 5,95 | 5,72 | 5,50 | 5,29 |
20 | 4,52 | 4,29 | 4,07 | 3,86 | 3,66 |
25 | 3,52 | 3,30 | 3,09 | 2,88 | 2,69 |
30 | 2,86 | 2,64 | 2,44 | 2,24 | 2,06 |
35 | 2,39 | 2,17 | 1,98 | 1,79 | 1,62 |
Kreditrate ermitteln. Errechnen Sie die maximal tragbare Kreditrate pro Monat. Gehen Sie dafür von Ihrem Nettoeinkommen aus und ziehen Sie Ihre Ausgaben ohne die Miete ab. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Ihr Gefühl, sondern gehen Sie Ihre Kontoauszüge über mehrere Monate durch. Wie viel bleibt pro Monat zum Sparen übrig? Ihre Miete fällt nach dem Immobilienkauf nicht mehr an. Dieser Betrag steht Ihnen daher für den Kredit zur Verfügung. Im Gegenzug müssen Sie Kosten einplanen, die Sie als Mieter nicht haben, aber als Eigentümer tragen müssen, vor allem für Instandhaltung. Wenn Sie die Nebenkosten für Ihre neue Bleibe noch nicht kennen, empfehlen wir, pro Monat 3,50 Euro pro Quadratmeter anzusetzen, also etwa 350 Euro bei 100 Quadratmetern. Daraus ergibt sich die Kreditrate, die Sie maximal pro Monat zahlen können.
Eine Beispielrechnung:
Miete inkl. Nebenkosten pro Monat | 950 Euro |
Bisheriger Sparbetrag pro Monat | + 400 Euro |
Nebenkosten Eigenheim | – 350 Euro |
Monatliche Kreditrate | = 1 000 Euro |
Kreditsumme berechnen. Nehmen Sie die monatliche Kreditrate mal 12, um die Jahresleistung für den Kredit zu ermitteln. Diese teilen Sie durch die Summe aus Zinssatz und Tilgungsrate. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit 100. Auf diese Weise erhalten Sie die maximal tragbare Kreditsumme.
Beispiel:
Monatliche Kreditrate | 1 000 Euro |
Für ein Jahr | x 12 |
Jahresleistung für den Kredit | = 12 000 Euro |
geteilt durch Zins + Tilgung (2 % + 3 %) | : 5 |
multipliziert | x 100 |
Maximale Kreditsumme | = 240 000 Euro |
Eigenkapital erfassen. Stellen Sie eine Liste Ihres Eigenkapitals zusammen. Dazu zählen Guthaben auf Tagesgeldkonten, Girokonten, Sparverträgen, aber auch Wertpapierdepots. Vermerken Sie, wie viel sofort verfügbar ist und welche Mittel Sie erst später einsetzen können. Wann könnten Letztere verwendet werden? Bei welchen Wertpapieren ist ein Verkauf möglich und sinnvoll? Welche sollten auf keinen Fall zu Geld gemacht werden?
Gesamtbudget aufstellen. Für den Immobilienkauf stehen Ihnen Ihr jetzt verfügbares Eigenkapital und die maximal tragbare Kreditsumme zur Verfügung. Davon müssen Sie noch die Ausgaben für den Umzug und etwaige Renovierungsarbeiten abziehen. Behalten Sie außerdem eine Reserve von zum Beispiel 10 Prozent in der Hinterhand. Später verfügbares Eigenkapital lässt sich für Sondertilgungen nutzen.
Beispiel:
Jetzt verfügbares Eigenkapital | 100 000 Euro |
Umzug, Reserve | − 20 000 Euro |
Maximale Kreditsumme | + 240 000 Euro |
Gesamtbudget | = 320 000 Euro |
Kaufnebenkosten berücksichtigen. Aus dem Gesamtbudget müssen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten bestreiten. Dazu zählen Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer. Ist ein Makler eingeschaltet, müssen Sie gewöhnlich seine Provision ganz oder teilweise übernehmen. Je nach Bundesland können für die unumgänglichen Nebenkosten samt Maklerprovision mehr als 15 Prozent zusammenkommen.
Beispiel für das Land Brandenburg:
Grunderwerbsteuer | 6,5 % |
Maklerprovision | + 7,14 % |
Notarkosten | + 1,5 % |
Grundbuch | + 0,5 % |
Kaufnebenkosten | = 15,64 % |
Kaufpreis deckeln. Vom Gesamtbudget sind der gesamte Kaufpreis (100 Prozent) und die Nebenkosten von 15,64 Prozent zu bestreiten, also insgesamt 115,64 Prozent.
Gesamtbudget | 320 000 Euro |
geteilt durch Kaufpreis + Nebenkosten | : 115,64 |
x 100 | |
Maximaler Kaufpreis | = 276 721 Euro |
Bedürfnisse festhalten. Welche Änderungen finanzieller Art sind abzusehen? Können Sie unregelmäßige Einkünfte oder später frei werdendes Anlagevermögen für Sondertilgungen nutzen? Wollen Sie Sicherheit haben und das Darlehen während der ersten Zinsbindungsfrist tilgen? Halten Sie solche Wünsche und Erwartungen schriftlich fest.
Unterlagen sammeln. Stellen Sie eine Übersicht mit allen Eckdaten wie Gehalt, Vermögen, Verbindlichkeiten auf. Noch besser: Sammeln Sie Unterlagen wie Gehaltsnachweise in einem Ordner. Das hilft, wenn Sie schnell eine Finanzierungszusage brauchen.
Immobilie finanzieren. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, brauchen Sie zur Finanzierung aussagekräftige Unterlagen. Je früher Sie alles zusammenhaben, desto besser. Unabdingbar sind Beschreibungen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Fotos, Flurkarten, Versicherungsnachweis und bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilungserklärung.
Bei der Bankberatung: Bedürfnisse erfassen, Plan aufstellen
Ihr Baufinanzierungsberater muss sich ein genaues Bild von Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Wunschimmobilie machen, um ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot zu erstellen. Dafür braucht er Zeit. Legen Sie den Termin in der Bank daher möglichst so, dass Sie etwas Luft haben.
Unterlagen einstecken. Nehmen Sie schon zum ersten Termin aussagekräftige Unterlagen mit. Sie sollten mindestens eine Aufstellung Ihrer Einkünfte und Ausgaben sowie Ihrer Vermögenswerte und Verbindlichkeiten und detaillierte Informationen über die Wohnung oder das Haus dabeihaben. Dazu gehören unter anderem eine genaue Beschreibung (Exposé), Fotos und ein Grundriss.
Ausführungen anhören. Sie wollen einfach nur wissen, ob und zu welchen Konditionen Ihre Bank Ihnen Kredit geben würde, aber der Berater fängt bei Adam und Eva an und zählt erst einmal auf, was seine Bank alles bietet? Seien Sie geduldig, das muss er seit März 2016 tun. Damals wurde eine EU-Richtlinie in nationales Recht umgesetzt. Die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ enthält umfangreiche Informations- und Dokumentationspflichten. Das soll verhindern, dass Ihnen Baufinanzierer Kredite aufschwatzen, die Sie nie und nimmer bedienen können.
Bedürfnisse schildern. In zwei Jahren wollen Sie ein Jahr Elternzeit nehmen, in drei Jahren wird Ihr Festgeld wieder frei. Zählen Sie alle Pläne oder Fakten auf, die Ihre finanzielle Lage ändern, und schildern Sie, was Ihnen besonders wichtig ist, zum Beispiel Zinssicherheit bis zur kompletten Schuldentilgung.
Kosten erfassen. Achten Sie darauf, dass der Berater keine Position vergisst, zum Beispiel Instandhaltungskosten oder das Hausgeld für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Banken setzen manchmal recht niedrige Pauschalen für die Lebenshaltungskosten an. Weisen Sie darauf hin, wenn Sie mehr brauchen. Sie tun sich keinen Gefallen damit, Ihre Kosten schönzurechnen und sich dann jahrzehntelang stark einschränken zu müssen.
Fördermöglichkeiten abklären. Fragen Sie nach Möglichkeiten, öffentliche Fördermittel, Kredite der KfW-Bank oder Darlehen mit Riester-Förderung einzubeziehen.
Zinsbindung festlegen. Fragen Sie nach Krediten mit langer Zinsbindung. 15 oder 20 Jahre sollten es in der Regel sein. Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Wann sind Sie schuldenfrei?
Risiko abschätzen. Je höher die Restschuld nach Ende der Zinsbindungsfrist ist, desto höher ist das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit so stark gestiegen sind, dass die Kreditrate im Anschluss nicht mehr tragbar ist. Lassen Sie sich vorrechnen, wie hoch die Rate wäre, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung auf 6 oder 7 Prozent steigt.
Flexibilität schaffen. Dürfen Sie Sondertilgungen leisten oder die Rate wechseln? Oft bieten Banken solche Rechte ohne einen Zinsaufschlag. Lassen Sie sich dann solche Rechte einräumen, auch wenn Sie gar nicht vorhaben, sie zu nutzen. Man weiß nie.
Plan aufstellen. Lassen Sie sich einen Finanzierungsplan erstellen, der den Aufbau der Finanzierung, die Monatsbelastung und Restschuldentwicklung zeigt.
Merkblatt mitnehmen. Lassen Sie sich das ESIS, das Europäische Standardisierte Merkblatt, geben. Der Vorteil: Inhalt und Aufbau sind vorgeschrieben und damit bei allen Banken sehr ähnlich.
Eigenkapital optimieren. Kunden mit viel Eigenkapital bekommen günstigere Zinsangebote als Kunden mit weniger eigenen Mitteln. Fragen Sie, mit wie viel Eigenkapital mehr Sie einen niedrigeren Zinssatz bekämen und wie hoch dieser dann wäre. Manchmal reichen schon wenige Tausend Euro.
Ablehnung hinterfragen. Schickt Sie ein Berater weg mit dem Hinweis, Sie hätten wegen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie keine Chance auf ein Darlehen, dann geben Sie nicht gleich auf. Einige Banken und Sparkassen legen sie sehr streng aus. Hören Sie sich noch bei anderen Baufinanzierern um.
Nach den Beratungsterminen: Vergleichen und optimieren
Nach Terminen bei Baufinanzierern gilt es, das am besten passende Angebot auszuwählen und noch zu optimieren.
In unserem Test machte es die Frankfurter Volksbank unseren Testern leicht: Ihre Berater lieferten nicht nur umfangreiche Unterlagen, sondern begründeten sogar schriftlich, warum sie ein bestimmtes Finanzierungskonzept empfahlen. Andere Banken und Vermittler bereiteten die Unterlagen leider längst nicht so gut auf.
Übersicht schaffen. Sichten Sie die Angebote in Ruhe. Hilfreich sind Übersichten mit den Eckdaten eines Angebots, vor allem, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt. Wenn eine Bank keine solche Aufstellung liefert, stellen Sie sich Angaben wie Ihre Monatsraten selbst zusammen. Fragen Sie bei der Bank nach, wenn Sie nicht zurechtkommen. Das kann ein Hinweis sein, dass das Konzept zu kompliziert ist.
Fakten prüfen. Das günstigste Angebot nützt nichts, wenn es nicht zu Ihrer Situation passt. Sind Ihre verfügbaren Eigenmittel bis auf eine angemessene Reserve berücksichtigt? Sind alle Kosten wie das monatliche Hausgeld der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfasst? Ist das Recht zum Wechsel der Tilgungsrate vorgesehen, da Sie vielleicht ein paar Jahre in Teilzeit arbeiten wollen? Sortieren Sie Angebote aus, die Ihren Bedürfnissen nicht entsprechen oder bitten Sie um eine Version, in der Ihre Punkte berücksichtigt sind.
Angebote vergleichen. Kreditangebote mit identischer Zinsbindungsfrist können Sie anhand des Effektivzinses vergleichen. Für Bauspar-Kombikredite, die einen Bausparvertrag mit einem Vorabdarlehen verknüpfen, müssen die Anbieter einen Gesamteffektivzins ausrechnen. Vereinbaren Sie vor dem Abschluss des Kreditvertrags einen Beratungstermin bei einer Verbraucherzentrale, wenn Sie unsicher sind. Sie prüft die Vorschläge auch gegen Gebühr.
Eigenkapital optimieren. Kunden mit hohem Eigenkapital zahlen günstigere Zinsen. Ihr Sparpotenzial können Sie mit einem Rechner ausrechnen. Bei Ihnen würden 5 000 Euro mehr reichen, um ein besseres Angebot zu bekommen? Dann setzen Sie alles daran, den Betrag noch aufzutreiben, zum Beispiel bei Verwandten. Eine Beispielrechnung illustriert die mögliche Ersparnis. Sie vergleicht zwei Kreditangebote mit je 15 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent anfänglicher Tilgungsrate.
Ersparnis bei 5 000 Euro mehr Eigenkapital | ||
Kreditbetrag (Euro) | 165 000 | 160 000 |
Sollzins (Prozent) | 1,85 | 1,60 |
Effektivzins (Prozent) | 1,89 | 1,63 |
Monatsrate (Euro) | 667 | 613 |
Restschuld (Euro) | 79 500 | 78 686 |
Summe der Zinsen (Euro) | 34 538 | 29 086 |
Im Beispiel sind für 165 000 Euro Kreditbetrag insgesamt gut 34 500Euro Zinsen zu zahlen, für 160 000 Euro nur etwas mehr als 29 000 Euro. Die 5 000 Euro Eigenkapital zusätzlich sparen 5 452 Euro Zinsen.
Kreditzusage abwarten. Liefern Sie Ihrem ausgewählten Baufinanzierer so schnell wie möglich alle noch nötigen Unterlagen. Wichtig: Unterschreiben Sie den Bau- oder Kaufvertrag erst, wenn Sie eine verbindliche Finanzierungszusage haben.
Rechner und Ratgeber der Stiftung Warentest

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