Anleitung zur Baufinanzierung: Der beste Weg zum Kredit

Eine Analyse der eigenen finanziellen Möglich­keiten ist die Basis für eine Baufinanzierung.
Ein gutes Finanzierungs­konzept lässt sich nur aufbauen, wenn alle Kosten berück­sichtigt sind.
Den Schluss­stein setzen Kreditwil­lige und Bank­berater frühestens bei einem zweiten Beratungs­termin.

Wer einen Baukredit braucht, kann mit guter Vor- und Nachbereitung Schwächen bei der Bank­beratung ausgleichen.

Ein Albtraum: Ein wunder­bares Eigenheim ist gefunden, aber dann fliegt seinen Bewohnern die Finanzierung um die Ohren, weil ihr Bank­berater wichtige Kosten vergessen hat und sie nun die Kreditrate nicht mehr stemmen können. Das kann im schlimmsten Fall passieren. Solch mangelhafte Beratungen erlebten unsere Tester über die Jahre immer wieder, nicht nur im aktuellen Test. Schon allein wenn die Finanzierung nicht richtig passt, zieht das leicht Mehr­kosten in fünf­stel­liger Höhe nach sich.

Schnel­lere Kredit­zusage möglich

Bauherren und Immobilienkäufer können aber selbst viel dafür tun, eine passende Finanzierung zu bekommen. Das gilt vor, während und nach einem Beratungs­termin. Wer perfekt vorbereitet ist, hat zudem gute Chancen, schnell eine verbindliche Kredit­zusage zu bekommen – und schafft es vielleicht, Mitbewerber um eine begehrte Wohnung auszustechen. Informierte Kredit­interes­senten erkennen auch leichter, welches Angebot am besten passt, selbst wenn Banken ihre Informationen nicht gut aufbereiten.

Vor der Beratung: Budget ausloten, Markt sondieren

Den Grund­stein für eine optimale Baufinanzierung können Sie schon vor Beginn der Immobilien­suche legen. Dafür rechnen Sie aus, wie hoch der Kauf­preis und der Kredit zur ­Finanzierung maximal ausfallen dürfen. Schließ­lich ist es frustrierend, wenn Sie Ihre Traumbe­hausung finden und dann fest­stellen, dass sie außer­halb Ihres Budgets liegt.

Zeit­rahmen abste­cken. Legen Sie fest, bis wann Sie den Kredit spätestens abbezahlt haben wollen. Faust­regel: Bis zum Renten­eintritt sollten Sie schuldenfrei sein. Wer jetzt 45 Jahre alt ist, hat also höchs­tens 22 Jahre Zeit.

Zins­niveau sondieren. Verschaffen Sie sich einen Über­blick über das Zins­niveau für Baukredite, zum Beispiel mit unserem Infodokument Baufinanzierung oder im Immobilienkredit-Test, Finanztest 4/2017. Streben Sie wegen der nied­rigen Zinsen eine lange Zins­bindungs­frist an, zum Beispiel 15 Jahre oder länger. Die Zinsen können aber steigen, bis Sie Ihr Traum­haus finden. Rechnen Sie daher mit einem etwas höheren als dem derzeitigen Markt­zins. Addieren Sie zum Beispiel 0,2 bis 0,5 Prozent Aufschlag.

Tilgungs­rate fest­legen. Sehen Sie in der Tabelle nach, wie hoch Ihre anfäng­liche Tilgungs­rate sein muss. Wenn Sie die Schulden inner­halb von 25 Jahren abzahlen wollen und der Zins­satz bei 2 Prozent liegt, muss sie 3 Prozent betragen. Die Summe aus Zins­satz und Tilgungs­rate ergibt 5 Prozent.

Benötigte Tilgungs­rate für Abzahlung in festem Zeitraum hängt vom Zins ab.

Zeitraum (Jahre)

Benötigter Tilgungs­satz (Prozent) zur Abzahlung des Kredits bei einem Zins­satz von ...

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

Zeitraum (Jahre)

Benötigter Tilgungs­satz (Prozent) zur Abzahlung des Kredits bei einem Zins­satz von ...

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

10

9,51

9,28

9,04

8,81

8,59

15

6,18

5,95

5,72

5,50

5,29

20

4,52

4,29

4,07

3,86

3,66

25

3,52

3,30

3,09

2,88

2,69

30

2,86

2,64

2,44

2,24

2,06

35

2,39

2,17

1,98

1,79

1,62

Kreditrate ermitteln. Errechnen Sie die maximal trag­bare Kreditrate pro Monat. Gehen Sie dafür von Ihrem Netto­einkommen aus und ziehen Sie Ihre Ausgaben ohne die Miete ab. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Ihr Gefühl, sondern gehen Sie Ihre Konto­auszüge über mehrere Monate durch. Wie viel bleibt pro Monat zum Sparen übrig? Ihre Miete fällt nach dem Immobilienkauf nicht mehr an. Dieser Betrag steht Ihnen daher für den Kredit zur Verfügung. Im Gegen­zug müssen Sie Kosten einplanen, die Sie als Mieter nicht haben, aber als Eigentümer tragen müssen, vor allem für Instandhaltung. Wenn Sie die Neben­kosten für Ihre neue Bleibe noch nicht kennen, empfehlen wir, pro Monat 3,50 Euro pro Quadrat­meter anzu­setzen, also etwa 350 Euro bei 100 Quadrat­metern. Daraus ergibt sich die Kreditrate, die Sie maximal pro Monat zahlen können.

Eine Beispiel­rechnung:

Miete inkl. Neben­kosten pro Monat

950 Euro

Bisheriger Spar­betrag pro Monat

+ 400 Euro

Neben­kosten Eigenheim

– 350 Euro

Monatliche Kreditrate

= 1 000 Euro

Kreditsumme berechnen. Nehmen Sie die monatliche Kreditrate mal 12, um die Jahres­leistung für den Kredit zu ermitteln. Diese teilen Sie durch die Summe aus Zins­satz und Tilgungs­rate. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit 100. Auf diese Weise erhalten Sie die maximal trag­bare Kreditsumme.

Beispiel:

Monatliche Kreditrate

1 000 Euro

Für ein Jahr

x 12

Jahres­leistung für den Kredit

= 12 000 Euro

geteilt durch Zins + Tilgung (2 % + 3 %)

: 5

multipliziert

x 100

Maximale Kreditsumme

= 240 000 Euro

Eigen­kapital erfassen. Stellen Sie eine Liste Ihres Eigen­kapitals zusammen. Dazu zählen Guthaben auf Tages­geld­konten, Giro­konten, Spar­verträgen, aber auch Wert­papierdepots. Vermerken Sie, wie viel sofort verfügbar ist und welche Mittel Sie erst später einsetzen können. Wann könnten Letztere verwendet werden? Bei welchen Wert­papieren ist ein Verkauf möglich und sinn­voll? Welche sollten auf keinen Fall zu Geld gemacht werden?

Gesamt­budget aufstellen. Für den Immobilienkauf stehen Ihnen Ihr jetzt verfügbares Eigen­kapital und die maximal trag­bare Kreditsumme zur Verfügung. Davon müssen Sie noch die Ausgaben für den Umzug und etwaige Reno­vierungs­arbeiten abziehen. Behalten Sie außerdem eine Reserve von zum Beispiel 10 Prozent in der Hinterhand. Später verfügbares Eigen­kapital lässt sich für Sondertilgungen nutzen.

Beispiel:

Jetzt verfügbares Eigen­kapital

100 000 Euro

Umzug, Reserve

− 20 000 Euro

Maximale Kreditsumme

+ 240 000 Euro

Gesamt­budget

= 320 000 Euro

Kauf­neben­kosten berück­sichtigen. Aus dem Gesamt­budget müssen Sie nicht nur den Kauf­preis, sondern auch die Neben­kosten bestreiten. Dazu zählen Notar- und Grund­buch­kosten und die Grund­erwerb­steuer. Ist ein Makler einge­schaltet, müssen Sie gewöhnlich seine Provision ganz oder teil­weise über­nehmen. Je nach Bundes­land können für die unumgäng­lichen Neben­kosten samt Maklerprovision mehr als 15 Prozent zusammen­kommen.

Beispiel für das Land Brandenburg:

Grund­erwerb­steuer

6,5 %

Maklerprovision

+ 7,14 %

Notar­kosten

+ 1,5 %

Grund­buch

+ 0,5 %

Kauf­neben­kosten

= 15,64 %

Kauf­preis deckeln. Vom Gesamt­budget sind der gesamte Kauf­preis (100 Prozent) und die Neben­kosten von 15,64 Prozent zu bestreiten, also insgesamt 115,64 Prozent.

Gesamt­budget

320 000 Euro

geteilt durch Kauf­preis + Neben­kosten

: 115,64

x 100

Maximaler Kauf­preis

= 276 721 Euro

Bedürf­nisse fest­halten. Welche Änderungen finanzieller Art sind abzu­sehen? Können Sie unregelmäßige Einkünfte oder später frei werdendes Anlage­vermögen für Sondertilgungen nutzen? Wollen Sie Sicherheit haben und das Darlehen während der ersten Zins­bindungs­frist tilgen? Halten Sie solche Wünsche und Erwartungen schriftlich fest.

Unterlagen sammeln. Stellen Sie eine Über­sicht mit allen Eckdaten wie Gehalt, Vermögen, Verbindlich­keiten auf. Noch besser: Sammeln Sie Unterlagen wie Gehalts­nach­weise in einem Ordner. Das hilft, wenn Sie schnell eine Finanzierungs­zusage brauchen.

Immobilie finanzieren. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, brauchen Sie zur Finanzierung aussagekräftige Unterlagen. Je früher Sie alles zusammenhaben, desto besser. Unabding­bar sind Beschreibungen, Grund­risse, Flächenbe­rechnungen, Fotos, Flurkarten, Versicherungs­nach­weis und bei Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften die Teilungs­erklärung.

Bei der Bank­beratung: Bedürf­nisse erfassen, Plan aufstellen

Ihr Baufinanzierungs­berater muss sich ein genaues Bild von Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Wunsch­immobilie machen, um ein maßgeschneidertes Finanzierungs­angebot zu erstellen. Dafür braucht er Zeit. Legen Sie den Termin in der Bank daher möglichst so, dass Sie etwas Luft haben.

Unterlagen einstecken. Nehmen Sie schon zum ersten Termin aussagekräftige Unterlagen mit. Sie sollten mindestens eine Aufstellung Ihrer Einkünfte und Ausgaben sowie Ihrer Vermögens­werte und Verbindlich­keiten und detaillierte Informationen über die Wohnung oder das Haus dabeihaben. Dazu gehören unter anderem eine genaue Beschreibung (Exposé), Fotos und ein Grund­riss.

Ausführungen anhören. Sie wollen einfach nur wissen, ob und zu welchen Konditionen Ihre Bank Ihnen Kredit geben würde, aber der Berater fängt bei Adam und Eva an und zählt erst einmal auf, was seine Bank alles bietet? Seien Sie geduldig, das muss er seit März 2016 tun. Damals wurde eine EU-Richt­linie in natio­nales Recht umge­setzt. Die „Wohn­immo­bilien­kredit­richt­linie“ enthält umfang­reiche Informations- und Dokumentations­pflich­ten. Das soll verhindern, dass Ihnen Baufinanzierer Kredite aufschwatzen, die Sie nie und nimmer bedienen können.

Bedürf­nisse schildern. In zwei Jahren wollen Sie ein Jahr Eltern­zeit nehmen, in drei Jahren wird Ihr Fest­geld wieder frei. Zählen Sie alle Pläne oder Fakten auf, die Ihre finanzielle Lage ändern, und schildern Sie, was Ihnen besonders wichtig ist, zum Beispiel Zins­sicherheit bis zur kompletten Schuldentilgung.

Kosten erfassen. Achten Sie darauf, dass der Berater keine Position vergisst, zum Beispiel Instandhaltungs­kosten oder das Hausgeld für eine Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft. Banken setzen manchmal recht nied­rige Pauschalen für die Lebens­haltungs­kosten an. Weisen Sie darauf hin, wenn Sie mehr brauchen. Sie tun sich keinen Gefallen damit, Ihre Kosten schön­zurechnen und sich dann jahr­zehnte­lang stark einschränken zu müssen.

Fördermöglich­keiten abklären. Fragen Sie nach Möglich­keiten, öffent­liche Fördermittel, Kredite der KfW-Bank oder Darlehen mit Riester-Förderung einzubeziehen.

Zins­bindung fest­legen. Fragen Sie nach Krediten mit langer Zins­bindung. 15 oder 20 Jahre sollten es in der Regel sein. Wie hoch ist die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung? Wann sind Sie schuldenfrei?

Risiko abschätzen. Je höher die Rest­schuld nach Ende der Zins­bindungs­frist ist, desto höher ist das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischen­zeit so stark gestiegen sind, dass die Kreditrate im Anschluss nicht mehr trag­bar ist. Lassen Sie sich vorrechnen, wie hoch die Rate wäre, wenn der Zins­satz nach Ablauf der Zins­bindung auf 6 oder 7 Prozent steigt.

Flexibilität schaffen. Dürfen Sie Sondertilgungen leisten oder die Rate wechseln? Oft bieten Banken solche Rechte ohne einen Zins­aufschlag. Lassen Sie sich dann solche Rechte einräumen, auch wenn Sie gar nicht vorha­ben, sie zu nutzen. Man weiß nie.

Plan aufstellen. Lassen Sie sich einen Finan­zierungs­plan erstellen, der den Aufbau der Finanzierung, die Monats­belastung und Rest­schuld­entwick­lung zeigt.

Merk­blatt mitnehmen. Lassen Sie sich das ESIS, das Europäische Stan­dardisierte Merk­blatt, geben. Der Vorteil: Inhalt und Aufbau sind vorgeschrieben und damit bei allen Banken sehr ähnlich.

Eigen­kapital optimieren. Kunden mit viel Eigen­kapital bekommen güns­tigere Zins­angebote als Kunden mit weniger eigenen Mitteln. Fragen Sie, mit wie viel Eigen­kapital mehr Sie einen nied­rigeren Zins­satz bekämen und wie hoch dieser dann wäre. Manchmal reichen schon wenige Tausend Euro.

Ablehnung hinterfragen. Schickt Sie ein Berater weg mit dem Hinweis, Sie hätten wegen der Wohn­immobilien­kredit­richt­linie keine Chance auf ein Darlehen, dann geben Sie nicht gleich auf. Einige Banken und Sparkassen legen sie sehr streng aus. Hören Sie sich noch bei anderen Baufinanzierern um.

Nach den Beratungs­terminen: Vergleichen und optimieren

Nach Terminen bei Baufinanzierern gilt es, das am besten passende Angebot auszuwählen und noch zu optimieren.

In unserem Test machte es die Frank­furter Volks­bank unseren Testern leicht: Ihre Berater lieferten nicht nur umfang­reiche Unterlagen, sondern begründeten sogar schriftlich, warum sie ein bestimmtes Finanzierungs­kon­zept empfahlen. Andere Banken und Vermittler bereiteten die Unterlagen leider längst nicht so gut auf.

Über­sicht schaffen. Sichten Sie die Angebote in Ruhe. Hilf­reich sind Über­sichten mit den Eckdaten eines Angebots, vor allem, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt. Wenn eine Bank keine solche Aufstellung liefert, stellen Sie sich Angaben wie Ihre Monats­raten selbst zusam­men. Fragen Sie bei der Bank nach, wenn Sie nicht zurecht­kommen. Das kann ein Hinweis sein, dass das Konzept zu kompliziert ist.

Fakten prüfen. Das güns­tigste Angebot nützt nichts, wenn es nicht zu Ihrer Situation passt. Sind Ihre verfügbaren Eigen­mittel bis auf eine angemessene Reserve berück­sich­tigt? Sind alle Kosten wie das monatliche Hausgeld der Eigentümer einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft erfasst? Ist das Recht zum Wechsel der Tilgungs­rate vorgesehen, da Sie vielleicht ein paar Jahre in Teil­zeit arbeiten wollen? Sortieren Sie Angebote aus, die Ihren Bedürf­nissen nicht entsprechen oder bitten Sie um eine Version, in der Ihre Punkte berück­sichtigt sind.

Angebote vergleichen. Kredit­angebote mit identischer Zins­bindungs­frist können Sie anhand des Effektivzinses vergleichen. Für Bauspar-Kombikredite, die einen Bauspar­vertrag mit einem Vorabdarlehen verknüpfen, müssen die Anbieter einen Gesamt­effektivzins ausrechnen. Vereinbaren Sie vor dem Abschluss des Kredit­vertrags einen Beratungs­termin bei einer Verbrau­cherzentrale, wenn Sie unsicher sind. Sie prüft die Vorschläge auch gegen Gebühr.

Eigen­kapital optimieren. Kunden mit hohem Eigen­kapital zahlen güns­tigere Zinsen. Ihr Spar­potenzial können Sie mit einem Rechner ausrechnen. Bei Ihnen würden 5 000 Euro mehr reichen, um ein besseres Angebot zu bekommen? Dann setzen Sie alles daran, den Betrag noch aufzutreiben, zum Beispiel bei Verwandten. Eine Beispiel­rechnung illustriert die mögliche Ersparnis. Sie vergleicht zwei Kredit­angebote mit je 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent anfäng­licher Tilgungs­rate.

Ersparnis bei 5 000 Euro mehr Eigen­kapital

Kredit­betrag (Euro)

165 000

160 000

Soll­zins (Prozent)

1,85

1,60

Effektivzins (Prozent)

1,89

1,63

Monats­rate (Euro)

667

613

Rest­schuld (Euro)

79 500

78 686

Summe der Zinsen (Euro)

34 538

29 086

Im Beispiel sind für 165 000 Euro Kredit­betrag insgesamt gut 34 500Euro Zinsen zu zahlen, für 160 000 Euro nur etwas mehr als 29 000 Euro. Die 5 000 Euro Eigen­kapital zusätzlich sparen 5 452 Euro Zinsen.

Kredit­zusage abwarten. Liefern Sie Ihrem ausgewählten Baufinanzierer so schnell wie möglich alle noch nötigen Unterlagen. Wichtig: Unter­schreiben Sie den Bau- oder Kauf­vertrag erst, wenn Sie eine verbindliche Finan­zierungs­zusage haben.

Rechner und Ratgeber der Stiftung Warentest

Hilfe bieten unsere Baufinanzierungs-Rechner und das Buch Immobilienfinanzierung der Stiftung ­Warentest, 2016, 224 Seiten, 19,90 Euro.

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