Wer eine Immobilie kaufen will, braucht billiges Geld und gute Beratung von der Bank. Doch im Test machten Bank­berater oft kapitale Fehler. Wir zeigen, wie man trotzdem eine optimale Finanzierung bekommt.

Der alte Testsieger ist auch der neue: Die Frank­furter Volks­bank verteidigte in unserem aktuellen Test von 21 Baugeldanbietern ihren Spitzen­platz aus dem Jahr 2013 (siehe PDF Test 2013).

Unsere Tester ließen sich wieder in jeweils sechs bis sieben Filialen von Banken und Kredit­vermitt­lern Vorschläge zur Finanzierung einer Eigentums­wohnung erstellen, die anschließend von Finanztest-Experten ausgewertet wurden. Die Frank­furter Volks­bank siegte diesmal aber nur knapp vor der örtlichen Konkurrenz, der Frank­furter Sparkasse. Ein gutes Qualitäts­urteil verdienten sich außerdem die beiden Kredit­vermittler Dr. Klein und Interhyp und die Stadt­sparkasse München (Tabelle).

Die fünf mit gut bewerteten Baufinanzierer über­zeugten mit soliden Finanzierungs­konzepten, mit nied­rigen Zinsen und mit meist über­sicht­lichen Kredit­informationen.

Gute Beratung bleibt die Ausnahme

Gute Beratung bleibt für Immobilienkäufer allerdings die Ausnahme. Bank­beratern unterliefen im Test zahlreiche Patzer – von kleinen Schnitzern bis hin zu kapitalen Fehlern. Mal klaffte im Finanzierungs­plan eine Lücke von vielen Tausend Euro, mal waren die Kreditraten für den Kunden ein paar Hundert Euro im Monat zu hoch. Im Angebot fehlten oft wichtige Informationen, etwa über die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung. Und manche Kredite waren schlicht viel zu teuer.

Die Bilanz des Tests fällt deshalb ernüchternd aus. Der Groß­teil der Banken kam nicht über ein Befriedigend oder Ausreichend hinaus. Die Sparda West und die Sparkasse KölnBonn haben wir sogar mit mangelhaft bewertet. Die BW Bank und die Commerz­bank schrammten daran nur knapp vorbei.

Einfacher Testfall

Der Testfall war nicht schwer: Ein Ehepaar will eine Eigentums­wohnung für 250 000 bis 425 000 Euro kaufen, je nach örtlichen Markt­verhält­nissen. Den beiden bleibt nach Abzug von Grund­erwerb­steuer, Maklerprovision und Notar- und Grund­buch­kosten ein Eigen­kapital von rund 25 Prozent des Kauf­preises. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr aus.

Zum Bank­termin brachten die Tester neben dem Exposé für die Wohnung eine Liste ihrer Vermögens­anlagen mit. Außerdem hatten sie eine Über­sicht ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben zusammen­gestellt. Aufgabe der Banken war es, eine passende Finanzierung vorzuschlagen und dem Kunden Unterlagen auszuhändigen, die den Vergleich mit anderen Angeboten ermöglichen.

Monats­rate oft zu hoch

Der Testfall hätte versierten Beratern keine Probleme bereiten dürfen. Doch viele machten bereits beim Aufbau der Finanzierung simple, aber folgen­schwere Fehler.

Eine Reihe von Bankern über­sah, dass für die Wohnung nicht nur Kreditraten, sondern auch Hausgeld für Heizung, Wasser und sons­tige Neben­kosten anfallen. Laut Exposé waren das jeden Monat meist 200 bis 350 Euro.

Andere empfahlen, als Zins­absicherung zusätzlich zum Kredit einen Bauspar­vertrag abzu­schließen – obwohl das Budget des Kunden bereits durch die Kreditraten ausgeschöpft war. Und mehrere Bank­mit­arbeiter kümmerten sich nicht um die wirk­lichen Ausgaben des Kunden, sondern setzten deutlich nied­rigere Pauschalen für die Lebens­haltung an.

Die Folge: In jedem vierten Testfall war die Monats­rate der Finanzierung mehr als 100 Euro höher als die Rate, die sich der Kunde leisten konnte. Häufig passierte das Beratern der Sparda West, der Commerz­bank, der Hypo­ver­eins­bank und der Sparda München.

Kreditsumme passt nicht

Viele Berater schafften es nicht, die Kreditsumme am Bedarf des Kunden auszurichten. In jedem fünften Finanzierungs­plan fehlten mehr als 10 000 Euro für den Immobilienkauf – selbst wenn die Käufer ihr verfügbares Eigen­kapital bis auf den letzten Cent einge­setzt hätten. Besonders häufig klaffte eine Finanzierungs­lücke bei der Post­bank, der Deutschen Bank und der Allianz.

Der Grund für die Lücke war meist banal: Die Test­kunden hatten bis zu 15 000 Euro in Spar­briefen angelegt, die erst in zwei Jahren fällig und vorher nicht künd­bar waren. Viele Banker ließen dieses Geld trotzdem sofort in die Finanzierung einfließen.

In anderen Fällen waren die Kredite viel zu hoch. Für den Wohnungs­kauf hätte ein Darlehen von bis zu 80 Prozent des Kauf­preises gereicht, auch wenn der Käufer eine Reserve von zum Beispiel 10 000 Euro behält. Doch viele Berater ließen mehr als 40 000 Euro Eigen­kapital ungenutzt und blähten den Kredit bis über 90 Prozent des Kauf­preises auf.

Der Kunde zahlt dann Zinsen auf einen Kredit­anteil, den er gar nicht benötigt. Ein geringer Eigen­kapital­einsatz treibt außerdem den Zins­satz in die Höhe. Denn je höher der Anteil des Kredits am Kauf­preis, desto höher ist der Zins­satz für einen Immobilien­kredit.

Hohe Zins­unterschiede

Nicht nur die Qualität der Beratung, auch die Zinsen klafften im Test weit auseinander. Die Sparda Nürn­berg und die Sparda Baden-Württem­berg etwa verlangten für vergleich­bare Darlehen im Schnitt rund ein halbes Prozent weniger Zinsen im Jahr als die relativ teuren Sparkassen Hannover, KölnBonn und Berlin. Bei hohen Kredit­beträgen und langen Lauf­zeiten summiert sich so ein Unterschied schnell auf 20 000 Euro und mehr.

In Einzel­fällen war die Differenz noch viel größer. So bot die Sparkasse KölnBonn Anfang Oktober ein 276 000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung zum Effektivzins von 2,36 Prozent an. Bei güns­tigen Banken hätte der Kunde für so ein Darlehen nicht einmal 1,50 Prozent Zinsen gezahlt und im Vergleich zur Sparkasse mehr als 30 000 Euro gespart.

Am teuersten waren im Test Kombikredite mit Bauspar­verträgen, die von der Post­bank und der Commerz­bank angeboten wurden (Kompliziert und viel zu teuer).

Allerdings spricht das nicht generell gegen eine Immobilien­finanzierung mit Bauspar­verträgen. Die Kombikredite der Frank­furter Volks­bank und der Sparda Nürn­berg gehörten beispiels­weise zu den güns­tigsten Angeboten im Test.

Riester-Förderung verschenkt

Seit 2008 können die meisten Immobilienkäufer Zulagen und oft auch Steuer­vorteile erhalten, wenn sie für den Kauf der eigenen vier Wände ein Riester-Darlehen aufnehmen.

Doch mit Wohn-Riester wollen die meisten Banken nichts zu tun haben. Nur zehn von 143 Bank­beratern gaben den Rat, einen Teil der Finanzierung mit einem Förderdarlehen abzu­decken. Fünf davon waren von der Frank­furter Volks­bank. Sie vermittelt Riester-Kredite der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Die waren selbst ohne Einrechnen der Förderung sehr günstig.

Dürftige Informationen

Viele Banken informierten nur lückenhaft über die Konditionen der Kredite. In jeder fünften Beratung bekamen die Kunden keine Tilgungs­pläne. Viele erfuhren nicht, wann sie ihre Schulden voraus­sicht­lich los sind, ob Sondertilgungen erlaubt sind oder wie hoch die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung ist.

Das Europäische Stan­dardisierte Merk­blatt, das alle wichtigen Kredit­konditionen nach dem immer gleichen Muster enthält, händigte nicht einmal jeder dritte Berater aus.

Und obwohl fast die Hälfte der Finanzierungs­vorschläge aus zwei oder mehr Krediten bestand, bekamen die Tester oft keine vernünftige Über­sicht über die Gesamt­finanzierung. Mitunter mussten sie ihre künftige Monats­belastung aus den einzelnen Kreditraten selbst zusammen­rechnen.

Lange Zins­bindung bevor­zugt

Plus­punkte sammelten Banken durch flexible Kredite mit hoher Zins­sicherheit. Die meisten rieten zu einer Zins­bindung von 15 oder 20 Jahren. Und drei Viertel der Kredite enthielten das Recht auf Sondertilgungen oder einen varia­blen Tilgungs­satz.

Solche Vorzüge sind aber nur ein schwacher Trost, wenn der Kreditnehmer nach Vertrags­abschluss fest­stellt, dass er sich die Monats­rate nicht leisten kann – oder unver­hofft eine teure Nach­finanzierung braucht, weil der Kredit nicht fürs Eigenheim reicht.

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