Baufinanzierung: Diese teuren Fehler machen Banken bei der Beratung

Im Test

Von August bis Oktober 2016 ließen sich geschulte Tester von 21 großen regionalen und über­regionalen Anbietern von Baukrediten unver­bindliche Angebote zur Finanzierung einer Eigentums­wohnung erstellen. 143 Gespräche wurden anhand von Protokollen und Angebots­unterlagen ausgewertet. Pro Institut gab es sieben Gespräche, bei Berliner und Frank­furter Volks­bank, Sparda Nürn­berg und Sparkasse KölnBonn je sechs.

Testfall. Der Kunde will mit seinem Ehepartner eine Wohnung zur Eigennut­zung kaufen (beide 28 bis 48 Jahre alt und kinder­los). Ihr Eigen­kapital besteht aus Tages­geld, Aktienfonds, Bundes­anleihen, Spar­briefen und einem Geld­geschenk der Eltern. Es deckt rund 25 Prozent des Kauf­preises – je nach Region 250 000 bis 425 000 Euro – und alle Neben­kosten ab. Das Netto­einkommen reicht nach Abzug der Lebens­haltungs­kosten und des Hausgelds für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr.

Qualität des Angebots (75 %)

Finanzierungs­konzept. Wir haben geprüft, ob der Finanzierungs­vorschlag zur finanziellen Situation des Kunden und den Kosten des Immobilienkaufs passte. Negativ wurde bewertet, wenn es eine Finanzierungs­lücke gab oder die Kreditbelastung nicht den Möglich­keiten des Kunden entsprach. Bewertet wurden auch das Zins­änderungs­risiko und Möglich­keiten zur flexiblen Rück­zahlung.

Kosten. Bewertungs­maßstab war der Abstand des Effektivzinses der Gesamt­finanzierung zur Rendite für Hypothekenpfand­briefe mit gleichem Tilgungs­verlauf. Je kleiner diese Marge, desto güns­tiger das Angebot. In den Effektivzins gingen auch die Nachteile ein, die dem Kunden entstehen, wenn Teile seines verfügbaren Eigen­kapitals oder Einkommens nicht einbezogen werden.

Kunden­information (20 %)

Kredit­bausteine. Wir haben geprüft, ob der Kunde alle wichtigen Informationen zu den empfohlenen Krediten bekam. Dazu gehören zum Beispiel der Effektivzins, die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung, die Lauf­zeit der Finanzierung und ein voll­ständiger Tilgungs­plan.

Gesamt­finanzierung. Bewertet wurde, ob der Kunde eine klare und voll­ständige Über­sicht über die Kosten des Immobilienkaufs, den Finanzierungs­aufbau und die monatliche Gesamt­belastung erhielt.

Begleit­umstände (5 %)

Wir haben geprüft, ob die Termin­ver­einbarung klappte, das Gespräch diskret und störungs­frei verlief, der Berater die Finanzierung verständlich erläuterte und auf Fragen des Kunden einging.

Abwertung

Abwertungen führen dazu, dass sich Mängel verstärkt auf das Finanztest-Qualitäts­urteil auswirken. War das Finanzierungs­konzept mangelhaft, konnte das Urteil für die Qualität des Angebots nicht besser sein.