So haben wir getestet
Im Test
Von August bis Oktober 2016 ließen sich geschulte Tester von 21 großen regionalen und überregionalen Anbietern von Baukrediten unverbindliche Angebote zur Finanzierung einer Eigentumswohnung erstellen. 143 Gespräche wurden anhand von Protokollen und Angebotsunterlagen ausgewertet. Pro Institut gab es sieben Gespräche, bei Berliner und Frankfurter Volksbank, Sparda Nürnberg und Sparkasse KölnBonn je sechs.
Testfall. Der Kunde will mit seinem Ehepartner eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen (beide 28 bis 48 Jahre alt und kinderlos). Ihr Eigenkapital besteht aus Tagesgeld, Aktienfonds, Bundesanleihen, Sparbriefen und einem Geldgeschenk der Eltern. Es deckt rund 25 Prozent des Kaufpreises – je nach Region 250 000 bis 425 000 Euro – und alle Nebenkosten ab. Das Nettoeinkommen reicht nach Abzug der Lebenshaltungskosten und des Hausgelds für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr.
Qualität des Angebots (75 %)
Finanzierungskonzept. Wir haben geprüft, ob der Finanzierungsvorschlag zur finanziellen Situation des Kunden und den Kosten des Immobilienkaufs passte. Negativ wurde bewertet, wenn es eine Finanzierungslücke gab oder die Kreditbelastung nicht den Möglichkeiten des Kunden entsprach. Bewertet wurden auch das Zinsänderungsrisiko und Möglichkeiten zur flexiblen Rückzahlung.
Kosten. Bewertungsmaßstab war der Abstand des Effektivzinses der Gesamtfinanzierung zur Rendite für Hypothekenpfandbriefe mit gleichem Tilgungsverlauf. Je kleiner diese Marge, desto günstiger das Angebot. In den Effektivzins gingen auch die Nachteile ein, die dem Kunden entstehen, wenn Teile seines verfügbaren Eigenkapitals oder Einkommens nicht einbezogen werden.
Kundeninformation (20 %)
Kreditbausteine. Wir haben geprüft, ob der Kunde alle wichtigen Informationen zu den empfohlenen Krediten bekam. Dazu gehören zum Beispiel der Effektivzins, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Laufzeit der Finanzierung und ein vollständiger Tilgungsplan.
Gesamtfinanzierung. Bewertet wurde, ob der Kunde eine klare und vollständige Übersicht über die Kosten des Immobilienkaufs, den Finanzierungsaufbau und die monatliche Gesamtbelastung erhielt.
Begleitumstände (5 %)
Wir haben geprüft, ob die Terminvereinbarung klappte, das Gespräch diskret und störungsfrei verlief, der Berater die Finanzierung verständlich erläuterte und auf Fragen des Kunden einging.
Abwertung
Abwertungen führen dazu, dass sich Mängel verstärkt auf das Finanztest-Qualitätsurteil auswirken. War das Finanzierungskonzept mangelhaft, konnte das Urteil für die Qualität des Angebots nicht besser sein.