Baufinanzierung Diese teuren Fehler machen Banken bei der Beratung

Einfacher Testfall

Von den getesteten 21 Banken und Kredit­vermitt­lern ließen sich die Tester der Stiftung Warentest Vorschläge zur Finanzierung einer Eigentums­wohnung erstellen – pro Kreditanbieter waren das sechs bis sieben Filialen, so dass wir insgesamt auf 143 Gespräche kamen. Der Testfall war nicht besonders kompliziert: Ein Ehepaar will eine Eigentums­wohnung für 250 000 bis 425 000 Euro kaufen, je nach örtlichen Markt­verhält­nissen. Den beiden bleibt nach Abzug von Grund­erwerb­steuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grund­buch­kosten ein Eigen­kapital von rund 25 Prozent des Kauf­preises. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr aus.

Gute Beratung bleibt die Ausnahme

Der Testfall hätte den Bank­beratern keine Probleme bereiten dürfen. Gute Beratung für Immobilienkäufer blieb im Test jedoch die Ausnahme. Mit soliden Finanzierungs­konzepten, nied­rigen Zinsen und über­sicht­lichen Kredit­informationen konnten nur die fünf mit gut bewerteten Institute über­zeugen. Der Groß­teil der Banken kam über ein Befriedigend oder Ausreichend nicht hinaus, zwei waren sogar nur mangelhaft. Interes­sant: Eine Bank war in allen wichtigen Prüf­punkten immer in der Spitzengruppe, eine andere gehörte stets zu den Schluss­lichtern.

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Monats­rate oft zu hoch

Viele Berater machten bereits beim Aufbau der Finanzierung schwere Fehler. Sie über­sahen zum Beispiel, dass für die Wohnung nicht nur Kreditraten, sondern auch Hausgeld für die Neben­kosten anfallen. Laut Exposé waren das jeden Monat meist 200 bis 350 Euro. Andere setzen zu nied­rige Lebens­haltungs­kosten an oder empfahlen, als Zins­absicherung zusätzlich zum Kredit einen Bauspar­vertrag abzu­schließen – obwohl das Budget des Kunden bereits durch die Kreditraten ausgeschöpft war. Die Folge: In jedem vierten Test war die Monats­rate der Finanzierung mehr als 100 Euro höher als die Rate, die sich der Kunde leisten konnte.

Kreditsumme passt nicht

Viele Berater schafften es nicht, die Kreditsumme am Bedarf des Kunden auszurichten. In jedem fünften Finanzierungs­plan fehlten mehr als 10 000 Euro für den Immobilienkauf. In anderen Fällen waren die Kredite dagegen viel zu hoch, weil die Berater mehr als 40 000 Euro Eigen­kapital ungenutzt ließen. Der Kunde zahlt dann Zinsen auf einen Kredit­anteil, den er gar nicht benötigt. Ein geringer Eigen­kapital­einsatz treibt außerdem den Zins­satz in die Höhe.

Hohe Zins­unterschiede

Nicht nur die Qualität der Beratung, auch die Zinsen klafften im Test weit auseinander. Die güns­tigen Banken verlangten im Schnitt ein halbes Prozent weniger Zinsen im Jahr als die teuren Banken. Bei hohen Kreditsummen und langer Lauf­zeit summiert sich so ein Unterschied schnell auf 20 000 Euro und mehr.

Dürftige Informationen

Viele Banken informierten nur lückenhaft über ihre Konditionen. Viele Kunden erfuhren nicht, wann sie ihre Schulden voraus­sicht­lich los sind, ob Sondertilgungen erlaubt sind oder wie hoch die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung ist. In jeder fünften Beratung erhielten die Kunden keine Tilgungs­pläne. Für Kombikredite mit Bauspar­verträgen fehlte oft die gesetzlich vorgeschriebene Angabe des gemein­samen Effektivzinses. Und obwohl fast die Hälfte der Vorschläge aus zwei oder mehr Krediten bestand, bekamen längst nicht alle Tester eine Über­sicht über die Gesamt­finanzierung.

Lange Zins­bindung bevor­zugt

Plus­punkte sammelten Banken dagegen durch flexible Kredite mit hoher Zins­sicherheit. Die meisten rieten zu einer Zins­bindung von 15 oder 20 Jahren. Und drei Viertel der Kredite enthielten das Recht auf Sondertilgungen oder einen varia­blen Tilgungs­satz.

Nutzer­kommentare, die vor dem 14.2.2017 gepostet wurden, beziehen sich auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanzest 7/2013.