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Wer eine Immobilie kaufen will, braucht billiges Geld und gute Beratung. Doch auf den Bankberater können sich Bauherren und Wohnungskäufer oft nicht verlassen. Von 21 Banken und Kreditvermittlern schnitten in unserem Praxistest 7 mit mangelhaft oder nur mit ausreichend ab. Nur 5 Kreditanbieter berieten gut. Den Bankexperten unterliefen im Test zahlreiche Fehler − von kleinen Patzern bis hin zu groben Schnitzern. Wir sagen, wie Sie sich mit guter Vor- und Nachbereitung wappnen können.
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Einfacher Testfall
Von den getesteten 21 Banken und Kreditvermittlern ließen sich die Tester der Stiftung Warentest Vorschläge zur Finanzierung einer Eigentumswohnung erstellen – pro Kreditanbieter waren das sechs bis sieben Filialen, so dass wir insgesamt auf 143 Gespräche kamen. Der Testfall war nicht besonders kompliziert: Ein Ehepaar will eine Eigentumswohnung für 250 000 bis 425 000 Euro kaufen, je nach örtlichen Marktverhältnissen. Den beiden bleibt nach Abzug von Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten ein Eigenkapital von rund 25 Prozent des Kaufpreises. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr aus.
Gute Beratung bleibt die Ausnahme
Der Testfall hätte den Bankberatern keine Probleme bereiten dürfen. Gute Beratung für Immobilienkäufer blieb im Test jedoch die Ausnahme. Mit soliden Finanzierungskonzepten, niedrigen Zinsen und übersichtlichen Kreditinformationen konnten nur die fünf mit gut bewerteten Institute überzeugen. Der Großteil der Banken kam über ein Befriedigend oder Ausreichend nicht hinaus, zwei waren sogar nur mangelhaft. Interessant: Eine Bank war in allen wichtigen Prüfpunkten immer in der Spitzengruppe, eine andere gehörte stets zu den Schlusslichtern.
Das Video zum Praxistest Baufinanzierung
Monatsrate oft zu hoch
Viele Berater machten bereits beim Aufbau der Finanzierung schwere Fehler. Sie übersahen zum Beispiel, dass für die Wohnung nicht nur Kreditraten, sondern auch Hausgeld für die Nebenkosten anfallen. Laut Exposé waren das jeden Monat meist 200 bis 350 Euro. Andere setzen zu niedrige Lebenshaltungskosten an oder empfahlen, als Zinsabsicherung zusätzlich zum Kredit einen Bausparvertrag abzuschließen – obwohl das Budget des Kunden bereits durch die Kreditraten ausgeschöpft war. Die Folge: In jedem vierten Test war die Monatsrate der Finanzierung mehr als 100 Euro höher als die Rate, die sich der Kunde leisten konnte.
Kreditsumme passt nicht
Viele Berater schafften es nicht, die Kreditsumme am Bedarf des Kunden auszurichten. In jedem fünften Finanzierungsplan fehlten mehr als 10 000 Euro für den Immobilienkauf. In anderen Fällen waren die Kredite dagegen viel zu hoch, weil die Berater mehr als 40 000 Euro Eigenkapital ungenutzt ließen. Der Kunde zahlt dann Zinsen auf einen Kreditanteil, den er gar nicht benötigt. Ein geringer Eigenkapitaleinsatz treibt außerdem den Zinssatz in die Höhe.
Hohe Zinsunterschiede
Nicht nur die Qualität der Beratung, auch die Zinsen klafften im Test weit auseinander. Die günstigen Banken verlangten im Schnitt ein halbes Prozent weniger Zinsen im Jahr als die teuren Banken. Bei hohen Kreditsummen und langer Laufzeit summiert sich so ein Unterschied schnell auf 20 000 Euro und mehr.
Dürftige Informationen
Viele Banken informierten nur lückenhaft über ihre Konditionen. Viele Kunden erfuhren nicht, wann sie ihre Schulden voraussichtlich los sind, ob Sondertilgungen erlaubt sind oder wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. In jeder fünften Beratung erhielten die Kunden keine Tilgungspläne. Für Kombikredite mit Bausparverträgen fehlte oft die gesetzlich vorgeschriebene Angabe des gemeinsamen Effektivzinses. Und obwohl fast die Hälfte der Vorschläge aus zwei oder mehr Krediten bestand, bekamen längst nicht alle Tester eine Übersicht über die Gesamtfinanzierung.
Lange Zinsbindung bevorzugt
Pluspunkte sammelten Banken dagegen durch flexible Kredite mit hoher Zinssicherheit. Die meisten rieten zu einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Und drei Viertel der Kredite enthielten das Recht auf Sondertilgungen oder einen variablen Tilgungssatz.
Das bietet der Finanztest-Artikel
Anleitung. Wir sagen Ihnen, wie Sie sich auf das Beratungsgespräch vorbereiten und den Kreditberatern auf die Finger schauen können – während und nach der Bankberatung. Mit unseren Tipps und Tricks für Immobilienkäufer kommen Sie Schritt für Schritt zu einer optimalen Finanzierung.
Orientierung. Finanztest hat die Beratung von 21 Banken und Kreditvermittlern benotet – von gut bis mangelhaft. So finden Sie rasch einen geeigneten Anbieter.
Tops und Flops. Unsere Grafik nennt die Institute, die in den wichtigsten Prüfpunkten (Kosten, Finanzierungskonzept und Kundeninformation) am besten und am schlechtesten abgeschnitten haben.
Viele Beispiele für Beratungsmängel. Wir zeigen Fehler und Schlampigkeiten der Bankberater auf: falsche Kreditsummen, falsche Auslegung der EU-Kreditrichtlinien, Verstöße gegen Vorschriften, unverständliche Abkürzungen in Kreditberechnungen.
Zugriff auf den Vorgängertest. Wenn Sie den Test freischalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zu unserem letzten Praxistest Baufinanzierung („Selten gut beraten“, Finanztest 7/2013).
Nutzerkommentare, die vor dem 14.2.2017 gepostet wurden, beziehen sich auf die Vorgänger-Untersuchung aus Finanzest 7/2013.
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