Baufinanzierung Diese teuren Fehler machen Banken bei der Beratung

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Baufinanzierung - Diese teuren Fehler machen Banken bei der Beratung
© Stiftung Warentest

Wer eine Immobilie kaufen will, braucht billiges Geld und gute Beratung. Doch auf den Bank­berater können sich Bauherren und Wohnungs­käufer oft nicht verlassen. Von 21 Banken und Kredit­vermitt­lern schnitten in unserem Praxis­test 7 mit mangelhaft oder nur mit ausreichend ab. Nur 5 Kreditanbieter berieten gut. Den Bank­experten unterliefen im Test zahlreiche Fehler − von kleinen Patzern bis hin zu groben Schnitzern. Wir sagen, wie Sie sich mit guter Vor- und Nachbereitung wappnen können.

Baufinanzierung Alle Testergebnisse für Praxis­test Bau­finanzierung 03/2017

Inhalt
Liste der 21 getesteten Produkte
Praxis­test Bau­finanzierung 03/2017
  • Allianz
  • Berliner Sparkasse
  • Berliner Volksbank
  • BW Bank
  • Commerzbank
  • Deutsche Bank
  • Dr. Klein
  • Frankfurter Sparkasse
  • Frankfurter Volksbank
  • Hamburger Sparkasse
  • Hypovereinsbank
  • Interhyp
  • Ostsächsische Sparkasse Dresden
  • Postbank
  • Sparda Baden Württemberg
  • Sparda München
  • Sparda Nürnberg
  • Sparda West
  • Sparkasse Hannover
  • Sparkasse KölnBonn
  • Stadtsparkasse München

Einfacher Testfall

Von den getesteten 21 Banken und Kredit­vermitt­lern ließen sich die Tester der Stiftung Warentest Vorschläge zur Finanzierung einer Eigentums­wohnung erstellen – pro Kreditanbieter waren das sechs bis sieben Filialen, so dass wir insgesamt auf 143 Gespräche kamen. Der Testfall war nicht besonders kompliziert: Ein Ehepaar will eine Eigentums­wohnung für 250 000 bis 425 000 Euro kaufen, je nach örtlichen Markt­verhält­nissen. Den beiden bleibt nach Abzug von Grund­erwerb­steuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grund­buch­kosten ein Eigen­kapital von rund 25 Prozent des Kauf­preises. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von mindestens 3 Prozent im Jahr aus.

Gute Beratung bleibt die Ausnahme

Der Testfall hätte den Bank­beratern keine Probleme bereiten dürfen. Gute Beratung für Immobilienkäufer blieb im Test jedoch die Ausnahme. Mit soliden Finanzierungs­konzepten, nied­rigen Zinsen und über­sicht­lichen Kredit­informationen konnten nur die fünf mit gut bewerteten Institute über­zeugen. Der Groß­teil der Banken kam über ein Befriedigend oder Ausreichend nicht hinaus, zwei waren sogar nur mangelhaft. Interes­sant: Eine Bank war in allen wichtigen Prüf­punkten immer in der Spitzengruppe, eine andere gehörte stets zu den Schluss­lichtern.

Das Video zum Praxis­test Baufinanzierung

Monats­rate oft zu hoch

Viele Berater machten bereits beim Aufbau der Finanzierung schwere Fehler. Sie über­sahen zum Beispiel, dass für die Wohnung nicht nur Kreditraten, sondern auch Hausgeld für die Neben­kosten anfallen. Laut Exposé waren das jeden Monat meist 200 bis 350 Euro. Andere setzen zu nied­rige Lebens­haltungs­kosten an oder empfahlen, als Zins­absicherung zusätzlich zum Kredit einen Bauspar­vertrag abzu­schließen – obwohl das Budget des Kunden bereits durch die Kreditraten ausgeschöpft war. Die Folge: In jedem vierten Test war die Monats­rate der Finanzierung mehr als 100 Euro höher als die Rate, die sich der Kunde leisten konnte.

Kreditsumme passt nicht

Viele Berater schafften es nicht, die Kreditsumme am Bedarf des Kunden auszurichten. In jedem fünften Finanzierungs­plan fehlten mehr als 10 000 Euro für den Immobilienkauf. In anderen Fällen waren die Kredite dagegen viel zu hoch, weil die Berater mehr als 40 000 Euro Eigen­kapital ungenutzt ließen. Der Kunde zahlt dann Zinsen auf einen Kredit­anteil, den er gar nicht benötigt. Ein geringer Eigen­kapital­einsatz treibt außerdem den Zins­satz in die Höhe.

Hohe Zins­unterschiede

Nicht nur die Qualität der Beratung, auch die Zinsen klafften im Test weit auseinander. Die güns­tigen Banken verlangten im Schnitt ein halbes Prozent weniger Zinsen im Jahr als die teuren Banken. Bei hohen Kreditsummen und langer Lauf­zeit summiert sich so ein Unterschied schnell auf 20 000 Euro und mehr.

Baufinanzierung Alle Testergebnisse für Praxis­test Bau­finanzierung 03/2017

Dürftige Informationen

Viele Banken informierten nur lückenhaft über ihre Konditionen. Viele Kunden erfuhren nicht, wann sie ihre Schulden voraus­sicht­lich los sind, ob Sondertilgungen erlaubt sind oder wie hoch die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung ist. In jeder fünften Beratung erhielten die Kunden keine Tilgungs­pläne. Für Kombikredite mit Bauspar­verträgen fehlte oft die gesetzlich vorgeschriebene Angabe des gemein­samen Effektivzinses. Und obwohl fast die Hälfte der Vorschläge aus zwei oder mehr Krediten bestand, bekamen längst nicht alle Tester eine Über­sicht über die Gesamt­finanzierung.

Lange Zins­bindung bevor­zugt

Plus­punkte sammelten Banken dagegen durch flexible Kredite mit hoher Zins­sicherheit. Die meisten rieten zu einer Zins­bindung von 15 oder 20 Jahren. Und drei Viertel der Kredite enthielten das Recht auf Sondertilgungen oder einen varia­blen Tilgungs­satz.

Das bietet der Finanztest-Artikel

Anleitung.
Wir sagen Ihnen, wie Sie sich auf das Beratungs­gespräch vorbereiten und den Kreditberatern auf die Finger schauen können – während und nach der Bank­beratung. Mit unseren Tipps und Tricks für Immobilienkäufer kommen Sie Schritt für Schritt zu einer optimalen Finanzierung.
Orientierung.
Finanztest hat die Beratung von 21 Banken und Kredit­vermitt­lern benotet – von gut bis mangelhaft. So finden Sie rasch einen geeigneten Anbieter.
Tops und Flops.
Unsere Grafik nennt die Institute, die in den wichtigsten Prüf­punkten (Kosten, Finanzierungs­konzept und Kunden­information) am besten und am schlechtesten abge­schnitten haben.
Viele Beispiele für Beratungs­mängel.
Wir zeigen Fehler und Schlampig­keiten der Bank­berater auf: falsche Kreditsummen, falsche Auslegung der EU-Kredit­richt­linien, Verstöße gegen Vorschriften, unver­ständliche Abkür­zungen in Kreditbe­rechnungen.
Zugriff auf den Vorgängertest.
Wenn Sie den Test frei­schalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zu unserem letzten Praxistest Baufinanzierung („Selten gut beraten“, Finanztest 7/2013).

Nutzer­kommentare, die vor dem 14.2.2017 gepostet wurden, beziehen sich auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanzest 7/2013.

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14 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

lobeaboki am 08.10.2018 um 05:18 Uhr

Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Spam

Profilbild Stiftung_Warentest am 04.05.2017 um 09:27 Uhr
Formel für Nebenkosten im Eigenheim aus ft 03/2017

@ralph.meder: Die von uns genannte Pauschale empfehlen wir, solange die tatsächlichen Werte noch nicht bekannt sind und dienen einer ersten groben Einschätzung der Kosten für den Immobilienerwerb. Sie stellt einen groben Richtwert pro Quadratmeter Wohnfläche dar und beinhaltet alle Betriebskosten, die nach der Betriebskostenverordnung bei vermieteten Wohnungen auf den Mieter abgewälzt werden können, zuzüglich Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Sobald es sich um ein konkretes Objekt handelt, sollten Sie sich die Nebenkostenabrechnungen vom Verkäufer aushändigen lassen und dann die Finanzierung anhand dieser Daten genau prüfen. (AK)

ralph.meder am 03.05.2017 um 12:57 Uhr
Formel für Nebenkosten im Eigenheim aus ft 03/2017


Im Artikel "Der beste Weg zum Kredit" aus finanztest 03/2017 wird vorgeschlagen, wie man vor dem geplanten Hauskauf eine realisierbare Kreditrate berechnet. Zur Abschätzung der zukünftigen Nebenkosten wird empfohlen, wenn man diese für die neue Bleibe noch nicht kenne, pro Monat 3,50 € pro Quadratmeter anzusetzen. Meine Frage lautet: sollten damit etwa Energie, Strom, Müll, Immobilien-bezogene Pflicht-Versicherungen (Brand- bzw. Elementarschadenvers., Haftpflicht,..) abgedeckt sein und welche Flächenangabe wird zur Berechnung herangezogen? Die reine Hausfläche oder die gesamte Wohnfläche (jedes Stockwerk)? Dachgeschoss je nach Dachschrägen anteilig und auch Keller extra? Das bleibt völlig unklar. Die Faustformel scheint da für Eigentumswohnungen eher Sinn zu ergeben. Die Antwort auf diese Fragen würde uns für die Planung unserer Finanzierung sehr interessieren, da eine gesonderte Ermittlung aller dieser Kosten sehr zeitaufwändig ist.

ralph.meder am 03.05.2017 um 12:52 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.

Profilbild Stiftung_Warentest am 16.02.2017 um 10:15 Uhr
Beratung ersetzt nicht Selbstverantwortung

@perseushelm: Anders als in Ihrem Fall, wird eine Baufinanzierung i.d.R. einmal im Leben durchgeführt. Vielen Verbrauchern sind weder die Begrifflichkeiten noch die möglichen Fallstricke einer Finanzierung bekannt. Das zeigen uns die vielen Zuschriften unserer Leser. Gerade für jene Baufinanzierer können lange Zinsfestschreibungen – zumal in der jetzigen Tiefzinsphase – Finanzierungssicherheit bedeuten.
Wer bereits eine oder mehrere Baufinanzierungen hinter sich hat, weiß sicherlich, worauf es ankommt. (dda)