Baufinanzierung: Schneller schuldenfrei

Baufinanzierung Test

Die nied­rigen Zinsen bieten Haus­eigentümern die Chance, ihre Schulden schnell und sicher loszuwerden. Die besten Angebote für Kredite mit zehn Jahren Zins­bindung gibt es schon ab 2,4 Prozent.

Einen besseren Zeit­punkt könnten Haus­eigentümer kaum erwischen: Wenn die Zins­bindung ihres alten Kredits demnächst endet, zahlen sie jetzt nur noch halb so viel Zinsen wie bisher. Statt bisher 6 Prozent müssen sie nicht einmal 3 Prozent Zinsen im Jahr für ihren Anschluss­kredit zahlen.

Der Zins­rutsch bietet ihnen die Chance, ihre Schulden ein paar Jahre schneller loszuwerden als gedacht. Mitunter reicht die alte Rate sogar aus, um den Kredit schon in den kommenden zehn Jahren voll zu tilgen.

Dazu ein Beispiel: Ein Wohnungs­eigentümer hat vor zehn Jahren einen Kredit von 120 000 Euro zu einem Zins­satz von 5,8 Prozent aufgenommen. Dafür zahlt er bislang eine Monats­rate von 800 Euro (Anfangs­tilgung 2,2 Prozent). Jetzt muss er noch eine Rest­schuld von gut 84 000 Euro weiter finanzieren. Bekommt er den Anschluss­kredit für einen Zins­satz von 2,5 Prozent, reicht die alte Rate von 800 Euro aus, um die Schuld inner­halb der Zins­bindung von zehn Jahren komplett zu tilgen.

Zins­rabatt für schnelle Tilgung

Ein Zins­satz von 2,5 Prozent fest auf zehn Jahre? Das ist sehr günstig, aber nicht unrealistisch. Denn auf die derzeit nied­rigen Zinsen geben viele Banken noch einen Rabatt – voraus­gesetzt, der Kunde tilgt die gesamte Summe inner­halb von 10 oder 15 Jahren.

Hintergrund: Wählt der Kunde eine hohe Tilgung, bekommt die Bank von ihm einen Groß­teil des Kredits lange vor dem Ende der Zins­bindung zurück. Sie kann sich deshalb das für den Kredit benötigte Geld auf dem Kapitalmarkt mit kürzerer Lauf­zeit besorgen als für einen Stan­dard­kredit mit nur 1 oder 2 Prozent Tilgung.

Je kürzer die Lauf­zeit, desto weniger Zinsen muss die Bank für die Refinanzierung zahlen. Diesen Vorteil geben viele Banken zumindest teil­weise an den Kunden weiter (siehe Tabelle Kreditangebote, Spalte „Zins­vorteil für Schnell­tilger“).

Unser Modell­fall 5 zeigt: Derzeit ist es besonders günstig, wenn der Kunde seinen Anschluss­kredit als Voll­tilgerdarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung aufnimmt. Drei Viertel der befragten Kredit­institute und Vermittler vergaben so einen Kredit zu einem Effektivzins unter 3 Prozent. Für die Topangebote mussten Haus­eigentümer sogar nur 2,42 bis 2,58 Prozent zahlen.

Nied­rige Zinsen im Voraus sichern

Die Gunst der Stunde können auch Haus­eigentümer nutzen, die ihren Anschluss­kredit erst in einigen Jahren benötigen, weil dann erst die Zins­bindung ihres alten Kredits ausläuft. Mit einem Forwarddarlehen (forward = eng­lisch „vorwärts“) können sie schon heute die Konditionen für ihre Anschluss­finanzierung fest vereinbaren. Banken vergeben solche Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Mit dem Forwarddarlehen wissen Haus­eigentümer heute schon genau, wie viel Geld sie für ihren Anschluss­kredit zahlen werden. Zins­erhöhungen am Kapitalmarkt müssen sie nicht fürchten.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als gewöhnliche Immobilien­kredite, die sofort oder schon in wenigen Monaten ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Darlehens, desto höher ist der Zins­aufschlag.

Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel noch frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken 0,02 bis 0,03 Prozent­punkte Zins­aufschlag. Für eine Vorlauf­zeit von beispiels­weise drei Jahren beträgt der Zuschlag im Schnitt rund 0,7 Prozent­punkte. Ein 100 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung und 4 Prozent Tilgung verteuert sich dadurch um rund 6 400 Euro.

Ein Darlehen auf Vorrat lohnt sich daher nur bei deutlich steigenden Zinsen. Wenn sie gleich bleiben oder sinken, stecken Kreditnehmer in einem teuren Darlehen fest. Sie müssen es zum vereinbarten Zins­satz abnehmen.

Fast 50 Prozent Zins­unterschied

Die Unterschiede zwischen den Banken sind enorm. In unserem Modellfall 6 nimmt der Haus­eigentümer ein Forwarddarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung und 4 Prozent Tilgung auf. Damit löst er in drei Jahren 100 000 Euro Rest­schuld seines laufenden Kredits ab.

Die PSD Nürn­berg verlangt für dieses Darlehen nur einen Effektivzins von 2,99 Prozent. Die DKB und die SKG Bank boten das gleiche Darlehen zu einem Effektivzins von 4,43 Prozent an – das sind fast 50 Prozent mehr Zinsen im Jahr.

Haupt­grund für den Zins­unterschied: Die PSD Nürn­berg begnügt sich mit einem kleinen Forward­zuschlag von 0,30 Prozent­punkten. Bei der DKB und der SKG Bank ist der Zuschlag mit 1,24 Prozent­punkten viermal so hoch.

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