Baufinanzierung: Der beste Kredit

Baufinanzierung Test

Immobilienkäufer müssen viele Angebote vergleichen, um den güns­tigsten Kredit zu finden. Kredit­vermittler nehmen ihnen die meiste Arbeit ab.

Wie teuer ein Kredit wird und welche Bank am güns­tigsten ist, hängt vom Finanzierungs­wunsch ab. Deshalb müssen Kredit­suchende die Eckpunkte ihrer Finanzierung fest­legen, bevor sie Angebote einholen.

Wie viel Kredit benötigen sie genau? Wie lange soll der Zins­satz fest sein? Wie viel Geld steht ihnen jeden Monat für die Kreditrate zur Verfügung? Nur wenn sie klare Vorgaben machen, erhalten sie von Banken vergleich­bare Angebote (siehe Check­liste).

Vielfalt beim Kredit­vermittler

Damit ihnen kein Spitzen­angebot durch die Lappen geht, ist es für Bauherren und Wohnungs­käufer wichtig, die Konditionen vieler Banken zu vergleichen. Die meiste Arbeit nehmen ihnen Vermittler ab, die auf Baufinanzierungen spezialisiert sind. Kunden können sie per Internet und Telefon und einige auch in einer Filiale erreichen.

Hypothekenmakler wie Accedo, creditweb, Dr. Klein oder Interhyp haben Zugriff auf die Konditionen von dutzenden Kredit­instituten. Ihre Mitarbeiter füttern den PC mit den Eckdaten der gewünschten Finanzierung. Einen Klick später haben sie eine Liste mit passenden Kredit­angeboten auf dem Bild­schirm. Daraus können sie das güns­tigste für den Kunden heraus­suchen.

Im Vergleich zum traditionellen Bank­vertrieb von haus­eigenen Produkten sind die Hypothekenmakler allein schon durch die Produkt­vielfalt klar im Vorteil. Wo die Haus­bank passen muss, haben sie meist mehrere Angebote zur Auswahl. Auf eine Betreuung vor Ort müssen ihre Kunden nicht unbe­dingt verzichten. Mehrere der Vermittler im Test betreiben ein bundes­weites Filialnetz: Hypofact, Baugeld Spezialisten, Interhyp und Dr. Klein. Allein Dr. Klein hat 190 Beratungs­stellen.

Für die Vermitt­lung erhalten die Makler eine Provision von der Bank, die am Ende den Kredit finanziert, beispiels­weise 1 Prozent der Kreditsumme. Sie ist in den Zins für den Kunden einge­rechnet. Trotzdem ist der Kredit oft nicht teurer, manchmal sogar billiger als direkt von der Bank.

Banken als Makler

Das Maklermodell kopieren zunehmend auch Banken. Hypo­ver­eins­bank, Targo­bank und Santander Direkt Bank etwa vergeben keine eigenen Kredite mehr. Sie vermitteln nur noch die Kredite anderer Banken – und landen damit in unseren Modell­fällen fast immer in der Spitzengruppe.

Auch regionale Banken werden mitunter zum Vermittler, wenn sie den Kunden­wunsch sonst nicht erfüllen können. So vermitteln die Sparda­banken Hamburg und Hessen schon mal ein 20-jähriges Darlehen der Axa Versicherung oder ein Riester-Darlehen der Post­bank-Tochter DSL Bank.

Die Volks­banken Düssel­dorf Neuss und Münster schneiden in unserem Test auch deshalb so gut ab, weil sie häufig auf güns­tige Kredite ihrer Verbund­partner Münchner Hypotheken­bank, WL Bank und der R + V Versicherung zurück­greifen.

Optimale Auswahl durch Anbieter-Mix

Vermittler decken allerdings nicht den ganzen Markt für Immobiliendarlehen ab. Viele Bausparkassen fehlen, ebenso die Mehr­zahl regionaler Banken und Sparkassen.

Immobilienkäufer sollten ihre Kredit­anfrage deshalb an verschiedene Anbieter­typen richten: mindestens zwei Vermittler oder vermittelnde Banken, zwei güns­tige Bausparkassen aus unserem Test, außerdem die örtliche Sparkasse und Genossen­schafts­bank. Auch eine Anfrage bei einer PSD oder Sparda­bank kann sich lohnen.

Halten sich die Banken an die Vorgaben, lassen sich die Kredite einfach vergleichen: Bei gleicher Zins­bindung ist das Angebot mit dem nied­rigsten Effektivzins am güns­tigsten. Die Zins­angabe können Kunden mit unserem Kredit­rechner im Internet über­prüfen (Ttilgungsrechner). Das ist vor allem bei Krediten der Sparkassen ratsam (siehe Produktfinder Dispozinsen).

Wichtig für Kombikredite der Bausparkassen: Hier ist der Gesamt­effektivzins entscheidend, der neben den Zinsen auch die Abschluss­gebühr und die Sparraten für den Bauspar­vertrag berück­sichtigt.

Am Ende werden meist nur zwei oder drei Angebote in die engere Auswahl kommen, die sich im Zins­satz kaum unterscheiden. Wer den Zuschlag bekommt, können Kreditnehmer dann von Details abhängig machen: Welche Bank bietet groß­zügigere Sondertilgungs­rechte? Wer ist bereit, beim Zins­satz noch etwas nach­zugeben?

Ihrer Haus­bank sollten sie noch bis zuletzt eine Chance geben. Manchmal reicht schon der Hinweis auf die güns­tigere Konkurrenz – schon bessert die Bank ihr Angebot nach.

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