Baufinanzierung Test

Güns­tige Kredite kosten Bauherren und Wohnungs­käufer jetzt nur noch 3 Prozent Zinsen im Jahr – selbst bei Lauf­zeiten über 20 Jahre.

Die Immobilien­preise sind gestiegen – und trotzdem müssen Bauherren und Wohnungs­käufer heute viel weniger Geld für die eigenen vier Wände ausgeben als noch vor fünf oder zehn Jahren.

Für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zahlen sie jetzt rund 3 Prozent Zinsen im Jahr, nur halb so viel wie noch im Früh­jahr 2002. Auf ihre Finanzierung hat der Zins­rutsch denselben Effekt, als wären die Immobilien­preise um 20 bis 30 Prozent gesunken. Das wiegt selbst die zuletzt stark gestiegenen Preise in Groß­städten wie Hamburg, München und Berlin mehr als auf.

Unser großer Test von Immobilien­krediten zeigt: Nie waren die Zinsen so nied­rig, nie war das Kredit­angebot so vielfältig wie heute. Wir haben die Angebote von 92 Kredit­instituten und Vermitt­lern untersucht und die güns­tigsten Kredite für sechs Modell­fälle ermittelt.

40 000 Euro Zins­unterschied

Ob Neufinanzierung oder Anschluss­kredit: Die Zins­unterschiede zwischen billigstem und teuerstem Anbieter sind enorm. Sie summieren sich in unserem Test zum Beispiel für einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung auf fast 40 000 Euro (siehe Modellfall 1).

Güns­tige Angebote mit sensationell nied­rigen Zinsen gab es in jedem unserer Modell­fälle. Das zeigen einige Beispiele:

  • Die Landes­bausparkasse West vergab Anfang Februar einen 150 000-Euro-Kredit zum Effektivzins von 2,99 Prozent (siehe Modellfall 2). Der Clou: Zinsen und Raten stehen während der vollen Lauf­zeit von 22 Jahren fest. Kunden nehmen bei diesem Angebot zudem noch hohe Zulagen und Steuer­vorteile aus der Riester-Förderung mit (siehe „Förderung“).
  • Haus­eigentümer, die ihren Anschluss­kredit inner­halb von zehn Jahren komplett tilgen, werden von Banken besonders hofiert: So ein Voll­tilgerdarlehen bot die Volks­bank Düssel­dorf Neuss zum Effektivzins von 2,42 Prozent an (siehe Modellfall 5). Die Deutsche Bank war mit 2,52 Prozent nur wenig teurer.
  • Immobilienkäufer mit geringem Eigen­kapital zahlen oft happige Zins­aufschläge. Doch auch für sie gibt es erst­klassige Angebote. Ein flexibles Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung in Höhe von knapp 90 Prozent des Kauf­preises gab es bei güns­tigen Vermitt­lern schon zu einem Effektivzins von 3,39 Prozent (siehe Modellfall 3).

Flexible Kredit­angebote

Immobilienkäufer profitieren nicht nur von Rekord­zinsen. Sie haben es auch leichter als je zuvor, einen Kredit nach Wunsch zu bekommen, der für ihre Finanzierung maßgeschneidert ist (siehe Tabelle Kreditangebote).

Wollen sie sich vor steigenden Zinsen schützen, können sie den Zins­satz für ihren Kredit problemlos bis zu 20, bei einigen Instituten sogar bis zu 30 Jahren und länger fest­schreiben lassen.

Eine flexible Kreditrück­zahlung ist fast immer möglich. Das Recht auf jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme steht bei vielen Banken bereits im Stan­dard­vertrag. Das Darlehen wird dadurch meist nicht einmal teurer.

Auch die Monats­rate ist nicht mehr starr fest­gelegt. Kunden dürfen den Tilgungs­satz oft nach­träglich ändern, etwa bis auf 5 Prozent erhöhen oder bis auf 1 Prozent senken. Das schafft Spielraum, um die Rate an veränderte Lebens­umstände anzu­passen.

Bei einigen Banken wird der Immobilien­kredit sogar zur Sparbüchse. Die Münchener Hypotheken­bank etwa bietet Kredite an, bei denen sich der Kunde seine Sondertilgungen jeder­zeit wieder auszahlen lassen kann. Eine Sondertilgung wird so zur ordentlich verzinsten Rück­lage für schlechte Zeiten oder Reparaturen.

Nied­rige Zinsen lange fest­schreiben

Ein Schwer­punkt unserer Unter­suchung liegt auf Krediten, bei denen die Zinsen mindestens für 20 Jahre oder für die gesamte Lauf­zeit fest­geschrieben sind. Sie bieten Schutz vor Zins­erhöhungen – und sind bei den Topanbietern im Test nicht viel teurer als ein klassisches Zehn­jahres­darlehen. Zwei Varianten stehen zur Auswahl:

  • ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung (siehe Modellfall 1);
  • ein Kombikredit einer Bausparkasse (siehe Modellfall 2), dessen Rate etwas schwanken kann. Statt den Kredit gleich zu tilgen, spart der Kunde zuerst einen Bauspar­vertrag an. Wird dieser nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme, dem Guthaben und einem Bauspardarlehen ab. Anschließend zahlt er die Raten für das Bauspardarlehen. Zins­sätze und Raten stehen für die volle Lauf­zeit fest.

Beide Modelle gibt es auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung. Kunden bekommen dann für die Tilgung oder die Bausparbeiträge staatliche Zulagen und oft auch Steuer­vorteile (siehe „Förderung“).

Bausparkassen liegen vorn

Wir haben beide Kredit­varianten am Beispiel eines Ehepaares verglichen, das ein Haus für 210 000 Euro kauft und 150 000 Euro Kredit benötigt. Ergebnis: Am besten waren die Kombikredite von Schwäbisch Hall, LBS West, LBS Rhein­land-Pfalz, LBS Bayern und LBS Ost. Sie verlangten für Angebote mit Riester-Förderung über eine Lauf­zeit von 18 bis 30 Jahren nur Effektivzinsen von 3,0 bis 3,6 Prozent. Darin ist die Riester-Förderung noch nicht einge­rechnet.

Mit diesen Angeboten waren die Bausparkassen nicht nur klar besser als alle herkömm­lichen Annuitätendarlehen mit Riester-Förderung. Sie schlugen teil­weise auch die Topangebote von Banken und Vermitt­lern für unge­förderte Darlehen.

Die Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die güns­tigsten Bausparkassen vergeben sie höchs­tens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kauf­preises. Ein höherer Kredit ist selbst gegen Zins­aufschlag nicht drin.

Bis zu 28 Prozent des Kauf­preises muss der Kreditnehmer aus eigener Tasche zahlen. Dazu kommen die Neben­kosten: je nach Bundes­land 3,5 bis 5,0 Prozent Grund­erwerb­steuer, rund 1,5 Prozent Notar- und Grund­buch­kosten und – beim Kauf über einen Makler – 3,57 bis 7,14 Prozent Provision.

Um einen Kombikredit zu Topkonditionen zu bekommen, muss der Käufer ein Eigen­kapital von 25 bis über 40 Prozent des Kauf­preises haben. Wer nicht so viel hat, muss auf teurere Anbieter ausweichen.

Mit Riester nicht immer im Plus

Ob als Kombikredit oder als Annuitätendarlehen: Für die Eigenheim­finanzierung sind Kredite mit Riester-Förderung erste Wahl. Sie unterscheiden sich kaum von herkömm­lichen Darlehen, bringen Haus­eigentümern aber viele tausend Euro an Zulagen und Steuer­vorteilen. Obwohl sie die geförderten Tilgungs­leistungen im Renten­alter versteuern müssen, bleibt unterm Strich ein dickes Plus. Das gilt auch dann, wenn der Riester-Kredit ein wenig teurer ist als ein unge­fördertes Darlehen.

Viel teurer als ein gewöhnliches Darlehen darf der Riester-Kredit allerdings nicht sein. Ab einem Zins­aufschlag von rund einem halben Prozent­punkt geht die Förderung für die höheren Zinsen komplett drauf.

Bei den Bausparkassen kann das nicht passieren. Sie bieten Kredite mit Riester-Förderung mitunter sogar deutlich güns­tiger an als solche ohne.

Bei Banken und Kredit­vermitt­lern müssen die Kunden dagegen aufpassen. Hinter ihren Riester-Angeboten stehen fast immer nur die Kredite weniger Originalanbieter: DSL Bank, WL Bank und Allianz. Diese bieten aber längst nicht für jede Finanzierung Spitzenzinsen.

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