Baudarlehen Test

Es muss nicht ein Kredit von der Stange sein: Banken bieten viele Sondermodelle.

Die Bank mit dem niedrigsten Zinssatz ist nicht immer auch die richtige Bank für die Finanzierung des Eigenheims.

Wenn Banken ihre Kunden zu den eigenen vier Wänden beraten, neigen sie zu schlichten Empfehlungen. Die optimale Finanzierung besteht scheinbar aus einem Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung und 1 oder 2 Prozent Tilgung – weiter nichts.

Solche Einheitskredite boten die meisten Banken den Kunden im jüngsten Finanztest-Beratungstest an. Flexible Tilgung oder die Kombination mit staatlichen Fördermitteln war meist kein Thema.

Doch solche Details sind für eine günstige Finanzierung oft wichtiger als ein niedriger Zinssatz. Finanztest hat in seiner Untersuchung der Baukredite deshalb nicht nur die Standardkonditionen von Banken und Vermittlungsgesellschaften ermittelt, sondern auch nach Kreditvarianten gefragt.

Unser Test zeigt: Viele Institute bieten zahlreiche Extras ­­– von Sondertilgungsrechten über Spezialdarlehen für die Eigenheimzulage bis zu Rabatten für Schnelltilger. Wer sie nutzt und auf Nebenkosten und Zinsaufschläge achtet, spart viel Geld.

Weil die Bedürfnisse und die angebotenen Extras aber unterschiedlich sind, können für verschiedene Bauherren unterschiedliche Angebote das Beste sein. Einen Testsieger für alle gibt es nicht.

Auf die Nebenkosten achten

Baudarlehen Test

Für die Altbausanierung gibt es besonders günstige Förderkredite der KfW.

Wichtigster Maßstab für den Vergleich von Krediten mit gleicher Zinsbindung ist der effektive Jahreszins. Er enthält nicht nur die vertraglich zu zahlenden Zinsen (Nominalzinsen), sondern berücksichtigt auch Bearbeitungsgebühren, ein Disagio (Abschlag vom Darlehensbetrag), Vermittlungsprovisionen und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Allein auf den Effektivzins können sich Kreditsuchende jedoch nicht verlassen. Denn einige Kosten müssen Banken nach der Preisangabenverordnung nicht einrechnen.

Häufiges Ärgernis sind Schätzkosten für die Ermittlung des Immobilienwerts. Viele Institute berechnen dafür keine Extrakosten, andere langen umso kräftiger zu. So kassiert die Postbank 0,4 Prozent, die Quelle Bausparkasse sogar 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Für einen 200 000-Euro-Kredit etwa fallen Schätzkosten bis zu 1 000 Euro an, die der amtliche Effektivzins nicht enthält.

Noch stärker schlagen Unterschiede bei den Bereitstellungszinsen zu Buche. Bis ein Kredit voll ausgezahlt ist, berechnen die meisten Banken ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage 0,25 Prozent Zinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensteil.

Bauherren, die das Darlehen entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Teilen abrufen, müssen daher mit Zusatzkosten rechnen. Je nach Bank wird die Bauzeit unterschiedlich teuer. Manche Banken räumen dem Kunden nicht nur zwei, sondern bis zu sechs Freimonate ein. Das spart viel Geld. Bei der Huk-Coburg fallen sogar ein ganzes Jahr lang keine Bereitstellungszinsen an.

Zuschlag für Sondertilgungen

Baudarlehen Test

Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung kosten jetzt weniger als 5 Prozent.

Fast alle Banken bieten ihre Kredite wahlweise auch mit begrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten an. Fest ist dann nur eine Basistilgung von mindestens 1 Prozent der Darlehenssumme. Darüber hinaus kann der Kreditnehmer in unterschiedlichem Umfang selbst bestimmen, ob und wie viel er zusätzlich tilgt.

Diese Flexibilität ist vor allem für Kreditnehmer mit schwankenden Einkünften wichtig: für Selbstständige, aber auch für Arbeitnehmer mit unsicheren Zusatzeinnahmen aus Prämien oder Nebenjobs. Sie halten die festen Raten gering, nutzen aber jeden Spielraum, um die Schulden schnell loszuwerden.

Sofern der Kreditnehmer seine Sondertilgungsrechte wirklich nutzen kann, sind sie bares Geld wert. Denn die Kreditzinsen, die er durch eine Sondertilgung spart, sind meist deutlich höher als die Sparzinsen, die er mit einer sicheren Anlage seines Geldes erzielen könnte.

Je nach Bank ist Flexibilität allerdings unterschiedlich teuer. So gibt es das Recht auf Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr bei einer Reihe von Banken und Vermittlern noch als kostenlose Beigabe. Die meisten Institute verlangen dafür jedoch Zinsaufschläge zwischen 0,05 und 0,20 Prozent. Andere, wie die Gladbacher Bank und die WL Bank begnügen sich mit einer Einmalprämie von 0,25 Prozent des Darlehens .

Bauherren, die auf eine flexible Tilgung Wert legen, sollten daher gezielt nur Angebote mit Sondertilgungsrechten einholen – und darauf achten, dass die Bank dafür fällige Aufschläge gleich mit in den Effektivzins einrechnet.

Eigenheimzulage einbauen

Die Eigenheimzulage fließt seit Jahresbeginn nicht mehr so üppig wie früher. Sie bleibt aber für die meisten Bauherren und Wohnungskäufer ein wichtiger Zuschuss. Ist ihr Einkommen anfangs nicht zu hoch, können sie acht Jahre lang fest mit 1 250 Euro Grundzulage und zusätzlich 800 Euro pro Kind rechnen.

Banken bieten mehrere Möglichkeiten, die Förderung in die Finanzierung einzubauen. Die flexibelste Variante ist es, das Recht auf Sondertilgungen in Höhe der Eigenheimzulage zu vereinbaren. Der Kreditnehmer kann dann jedes Jahr neu entscheiden, ob er die Zulage zur Tilgung einsetzt oder nicht. Diese Variante ist bei den meisten Banken möglich, oft auch ohne Zinsaufschlag.

Als Alternative bieten viele Banken spezielle Zulagedarlehen an, die der Kreditnehmer innerhalb von acht Jahren mit der Eigenheimzulage tilgt. So kann eine Familie mit zwei Kindern ein Zulagedarlehen von 19 000 bis 20 000 Euro erhalten, für das sie selbst keinen Cent aufbringen muss. Die Raten für Zins und Tilgung zahlt das Finanzamt.

Die Zulage ist in dieser Variante fest verplant. Dafür ist der Zinssatz für das Zulagedarlehen wegen der kurzen Laufzeit deutlich niedriger als der Zinssatz für den Hauptkredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

KfW-Darlehen nutzen

Bis zu 30 Prozent der Kosten seines Eigenheims kann jeder Bauherr und Käufer von der KfW-Förderbank als Darlehen erhalten. Der Zinssatz liegt meist um 0,25 bis 0,50 Prozent unter dem eines vergleichbaren Bankkredits.

Weiterer Pluspunkt: Wenn er sich ein KfW-Darlehen sichert, benötigt der Kreditnehmer nur noch ein Bankdarlehen unter 60 Prozent des geschätzten Beleihungswerts der Immobilie. Bis zu dieser Grenze bieten Banken ihre Kredite zu Topkonditionen an. Sie sind um 0,10 bis 0,30 Prozent günstiger als Kredite bis zu 80 oder 90 Prozent des Beleihungswerts.

Das KfW-Darlehen kann dem Kreditnehmer so auch beim Bankdarlehen eine Zinsersparnis von mehreren Tausend Euro bringen – allerdings nur bei rund einem Drittel der von Finanztest befragten Institute.

Weil Banken für die Rückzahlung des Förderkredits haften, rechnen ihn die meisten voll in die Beleihungsgrenze für ihr eigenes Darlehen ein. Liegt die Kreditsumme mit dem KfW-Darlehen zusammen über 60 Prozent des Beleihungswerts, sind bei ihnen die Topkonditionen nicht mehr drin.

Besonders günstig finanziert die KfW Ausgaben für Modernisierungen und Energie sparende Investitionen. Dafür gibt es Kredite schon ab 1,9 Prozent.

Die Förderdarlehen gibt es jedoch nicht direkt von der KfW, sondern nur durch die Vermittlung einer Bank. Doch rund ein Drittel der befragten Ins­titute lehnt es ab, die Kredite aus dem Modernisierungs- und dem Gebäudesanierungsprogramm der KfW zu vermitteln. Das kann den Kunden teuer zu stehen kommen, auch wenn die Bank sonst erstklassige Konditionen bietet.

Niedrigere Zinsen für Schnelltilger

Ganz unterschiedlich fallen auch die Angebote für Kreditnehmer aus, die ihr Darlehen schnell tilgen möchten und sich die hohe Rate leisten können. Banken, die fair kalkulieren, bieten diesen Kunden einen satten Zinsnachlass.

Denn je höher die Tilgung, desto billiger kann die Bank sich das zur Refinanzierung nötige Geld am Kapitalmarkt besorgen. Tilgt etwa der Kreditnehmer sein Darlehen innerhalb der Zinsbindung von 15 Jahren (Tilgung zirka 4,5 Prozent), spart die Bank gegenüber einer nur 1-prozentigen Tilgung derzeit fast 0,4 Prozentpunkte Zinsen pro Jahr.

Für Schnelltilger kann es daher entscheidend sein, ob die Bank diesen Vorteil zumindest teilweise weitergibt. Das ist keineswegs selbstverständlich: Fast die Hälfte der Banken sackt den Zinsvorteil einfach ein.

Extras einfordern

Die Beispiele zeigen: Es muss nicht immer die Bank mit dem niedrigsten Standardzinssatz sein, die das Haus am günstigsten finanziert. Flexible Kreditangebote und günstige Konditionen schließen sich allerdings nicht aus. Auch günstige Direktbanken und Internetvermittler beschränken ihr Geschäft längst nicht mehr auf die Vergabe simpler Standardkredite.

Mit flexiblen Krediten und Sonderangeboten gehen die meisten allerdings nicht gerade hausieren. Der Kunde muss oft selbst aktiv werden, jedes Extra einfordern und um Sonderkonditionen feilschen. Sonst bekommt er doch nur ein Einheitsdarlehen. Vielleicht zu einem niedrigen Zinssatz ­– aber trotzdem viel zu teuer.

Dieser Artikel ist hilfreich. 3293 Nutzer finden das hilfreich.