Baudarlehen Test

Günstige Zinsen allein machen noch keine gute Baufinanzierung. Je nach Situation und Bedarf sind das passende Sondertilgungsrecht, die geschickte Integration der Eigenheimzulage und ein Extra-Rabatt bei Schnelltilgung mehr wert als ein um ein paar Zehntelprozent geringerer Zinssatz. Finanztest hat untersucht, was Banken und Sparkassen Bauherren und Immobilienkäufern an Optionen zu bieten haben.

Geld zum Leben

Erste Regel für jede Baufinanzierung: Die Kreditraten sollten so hoch wie möglich und so niedrig wie nötig sein. Auf keinen Fall dürfen die Raten so hoch sein, dass nicht genug Geld zum Leben übrig bleibt. Wenn bei der Zahlung der Kreditraten das Konto ins Minus rutscht, ist die Finanzierung schnell am Ende. Wichtig für Kreditnehmer mit Einkünften in wechselnder Höhe: Sie müssen die Möglichkeit haben, in guten Zeiten zusätzlich zu tilgen. Das geht nur mit dem passenden Sondertilgungsrecht. Bei einigen Banken dürfen Kreditkunden pro Jahr bis zu zehn Prozent der Restschuld zusätzlich abbezahlen, ohne dass dafür ein Zinsaufschlag fällig ist. Andernorts gibts ein solches Sondertilgungsrecht nur gegen einen um bis zu 0,25 Prozentpunkte höheren Kreditzins.

Planung mit Zulage

Weiteres Sparpotenzial bietet die geschickte Einbeziehung der Eigenheimzulage. Möglich ist der Einbau als Sondertilgung. Dadurch beschleunigt sich die Abzahlung des Darlehens. Mit dem passenden Sondertilgungsrecht bleibt der Kreditnehmer flexibel. Er kann die Eigenheimzulage zur Tilgung einsetzen, muss aber nicht. Möglich sind außerdem so genannte Zulagedarlehen. So funktionierts: Der Kreditnehmer bekommt ein Extra-Darlehen, das durch die jährliche Überweisung der Eigenheimzulage vollständig abbezahlt wird. Eine Familie mit zwei Kindern kann auf diese Weise 19 000 bis 20 000 Euro extra bekommen. Alternativ ist ein so genanntes Annuitätendarlehen zu haben, bei dem die Eigenheimzulage nur zur Tilgung eingesetzt, während der Kreditnehmer die laufenden Zinsen für dieses Darlehen extra an die Bank zahlt.

Extra-Geld von der Förderbank

Vor allem bei der Finanzierung von Energie-Spar-Investitionen hilft ein Förderkredit von der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das Extra-Geld gibts für Zinssätze ab 1,9 Prozent. Auch für Hausbau und Wohnungskauf bietet die KfW-Bank Förderdarlehen mit Zinssätzen an, die oft günstiger sind als bei Bankkrediten. Der Haken an der Sache: Die Bank muss mitziehen. Die Förderbank selbst vergibt keine Kredite. Das Extra-Darlehen wird über die Kreditbank vermittelt. Doch längst nicht jeder Anbieter von Baugeld hat die Einbeziehung von Förderkrediten im Repertoire.

Vorsicht, versteckte Kosten

Jenseits der Zinsen unbedingt zu beachten: Bei manchem Anbieter verteuern Nebenkosten die Baufinanzierung. Häufiges Ärgernis sind Kosten fürs Schätzen des Immobilienwerts. Die Quelle Bausparkasse etwa kassiert dafür bis zu 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Bei vielen anderen Anbietern fallen gar keine Kosten an. Noch stärker können Unterschiede bei den Bereitstellungszinsen zu Buche schlagen. Die meisten Banken berechnen ab dem 3. Monat nach der Darlehenszusage 0,25 Prozent Zinsen pro Monat, wenn das Darlehen noch nicht ausbezahlt ist. Bei anderen Anbietern sind vier, sechs oder mehr Freimonate drin. Bei der Huk-Coburg brauchen Kreditnehmer sogar ein volles Jahr lang keine Bereitstellungszinsen zu zahlen.

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