Durch die Schließung vieler offener Immobilienfonds kamen auch Immobiliendachfonds in die Bredouille. Zumindest das Fiasko mit Immobiliendachfonds war für die Banken absehbar. Den Schaden haben die Anleger, die nur unter herben Verlusten an ihr Geld kommen und nicht wissen, wie es mit den Fonds weitergeht. Finanztest erklärt die Hintergründe und sagt, in welchen Fällen sich Anleger Hoff­nung auf Schaden­ersatz machen können.

Post­bank verkaufte Fonds und warnte nicht

Horst Heuberger ist wütend. Vor kurzem hat er einige tausend Euro verloren, als er seine Anteile am Immobiliendachfonds RP Global Real Estate verkaufte. In der Verantwortung sieht er die Post­bank, bei der er seit mehr als 40 Jahren Kunde ist. Die Post­bank hatte ihm nicht nur den verlust­trächtigen Fonds aufgeschwatzt, sondern ihn auch nicht gewarnt, als der Fonds geschlossen wurde. Heuberger wusste deshalb nichts von den Risiken beim Verkauf. Ein Immobiliendachfonds investiert nicht in einzelne Grund­stücke und Gebäude, sondern in offene Immobilienfonds. Doch damit beteiligte sich Heubergers Dachfonds auch auto­matisch an den Problemen dieser Fonds.

Probleme waren absehbar

Als der 71-Jährige den RP Global Real Estate im Juni 2010 erwarb, war dieser längst ein heißes Eisen, da ein erheblicher Teil seines Vermögens in Immobilienfonds steckte, die bereits einge­froren waren. Im Jahres­bericht des RP Global Real Estate zum 31. Dezember 2009 steht: „Zum Zeit­punkt der Berichter­stellung enthielt dieser Fonds drei Immobilienfonds (...), die zum Stichtag die Anteils­rück­nahme ausgesetzt hatten.“ Ihr Anteil am Fonds­vermögen wird mit über 30 Prozent beziffert. Darauf hätte der Post­bank-Berater den Anleger unbe­dingt hinweisen müssen. Doch in dem Beratungs­gespräch kamen zwar einige Risiken und Neben­wirkungen zur Sprache, nicht aber die Tatsache, dass der RP Global Real Estate bereits einge­frorene Fonds enthielt. Statt­dessen pries der Berater den Fonds als sicheres und ertragreiches Investment an.

Von der Schließung nichts erfahren

Wie wenig die Einschät­zung des Bank­beraters mit der Wirk­lich­keit zu tun hatte, zeigte sich bereits ein Drei­viertel­jahr später, denn da wurde der RP Global Real Estate selbst einge­froren. Seit dem 22. März 2011 ist die Rück­gabe von Anteilen an die Fonds­gesell­schaft gestoppt. Heuberger erfuhr nichts von der Schließung. Denn Anlegern wird nicht auto­matisch mitgeteilt, wenn ein Fonds vorüber­gehend dicht­macht. Der pensionierte EDV- Fachmann kontrollierte gelegentlich den Kurs in seinem Onlinedepot und stellte keine Auffälligkeiten fest. Er wusste nicht, dass er dort einen Wert sah, den er beim Verkauf nicht erzielen konnte. Da sich der Fonds­kurs über die Monate kaum bewegte, wollte Heuberger einen Schluss­strich ziehen.

Verkaufs­order ohne Warnung angenommen

Als er im Februar 2012 seinen Verkaufs­auftrag abschickte, vertraute er darauf, ungefähr den Kurs zu bekommen, den er unmittel­bar vorher in seinem Depot gesehen hatte. Heuberger sieht es als gravierenden Mangel an, dass sein Verkaufs­auftrag ohne einen Warnhin­weis auf den drohenden hohen Verlust angenommen wurde. Das Problem: Da die Fonds­gesell­schaft keine Anteile zurück­nahm, ließ sich die Order nur über eine Wert­papierbörse ausführen. Dort entscheiden Angebot und Nach­frage über den Preis.

Verkauf mit 40 Prozent Abschlag

Im Falle des RP Real Estate lag der Börsenkurs dramatische 40 Prozent unter dem offiziellen Preis der Fonds­gesell­schaft. Entsprechend groß war Heubergers Entsetzen, als er die Abrechnung kontrollierte. Seine schriftliche Beschwerde bei der Post­bank blieb erfolg­los. Die Bank drückt ihr Bedauern aus, stellt aber fest: „Von unseren Kunden erwarten wir, dass sie sich über das Kurs­niveau am gewählten Handels­platz im Vorfeld informieren.“ Auch von der Ombuds­stelle deutscher Banken, an die Heuberger sich gewandt hatte, erhielt er inzwischen einen abschlägigen Bescheid.

Post­bank empfahl Dachfonds

Es bleibt die Frage, wie der RP Global Real Estate auf die Empfehlungs­liste der Post­bank kommen konnte. Der Fonds wurde Anlegern nicht aus bloßem Zufall angedient. Heuberger hat nicht selbst nach einem Dachfonds gefragt, sondern ist den Vorschlägen seines Beraters gefolgt. Auf unsere Anfrage teilte die Post­bank mit: „Zum Zeit­punkt 2010 war es nicht abzu­sehen, wie sich die gesamte Branche der offenen Immobilienfonds entwickelt. Das Fonds­management konnte uns von seiner Fähig­keit und von den Aussichten des Fonds zum damaligen Zeit­punkt über­zeugen.“ Die Immobiliendachfonds waren eine Erfindung der Finanz­branche, die vor allem zwischen 2006 und 2010 im großen Stil an Privat­anleger verkauft wurde. Heute kann man sagen, dass die zunächst hoch­gejubelte Inno­vation ein Schuss in den Ofen war.

Auch Commerz­bank und SEB dabei

Wie die Post­bank hat auch die Commerz­bank im großen Stil Immobiliendachfonds verkauft. Vielen Kunden empfahl sie, ihr Vermögen aus dem offenen Immobilienfonds haus­invest in den Dachfonds Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) umzu­schichten. Inzwischen ist für den PMIA die Auflösung beschlossen, während der haus­invest aus dem Schneider ist. Immerhin gestand die Commerz­bank schließ­lich ihren Fehler ein und zahlte Anlegern einen Groß­teil ihres Geldes zurück. Auch die ehemalige SEB Bank (heute Sant­ander Bank) hat viele Dachfonds verkauft, die inzwischen Problemfälle sind, siehe auch Der Fall: 91-Jährige kommt nicht an ihr Erspartes. Ein Finanztest-Leser berichtete, dass seinen Eltern, beide über 70 Jahre alt, der Vermögens­verwaltungs­fonds Sant­ander Kapital­protekt Substanz noch im Sommer 2010 als sichere Geld­anlage verkauft wurde. Auch dieser Fonds ist einge­froren.

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