BGH zu Mietminderung Meldung

Der Vermieter darf einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser zu Unrecht die Miete mindert und dadurch mit der Zahlung erheblich in Rückstand gerät. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter zumindest fahrlässig über die Ursache des Mangels irrt, den Irrtum also hätte vermeiden können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gestern entschieden.

Wer Ursache für Mietmangel falsch einschätzt, riskiert Kündigung

Wenn ein Mieter die Miete gar nicht oder nur anteilig bezahlt und ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen ist, darf ihm der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen. Wie der BGH jetzt entschieden hat, gilt das auch dann, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, weil er die Verantwortung für einen Mangel fälschlicherweise dem Vermieter zuschreibt. Laut BGH ist der Mieter jedenfalls dann nicht schutzwürdig, wenn er seinen Irrtum hätte vermeiden können, also wenn er fahrlässig nicht erkannt hat, dass er selbst für den Mangel verantwortlich war.

Schimmel und Kondenswasser waren selbst verschuldet

Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten die Miete gemindert, nachdem Schimmel und Kondenswasser entstanden waren – nach Ansicht der Mieter aufgrund baulicher Mängel. Nachdem sie den Mangel angezeigt hatten, besichtigte der Vermieter das Haus. Seiner Ansicht nach waren jedoch nicht bauliche Mängel die Ursache des Problems, sondern vielmehr der Umstand, dass die Mieter nicht ausreichend heizen und lüften würden – ein häufiger Vorwurf von Vermietern, wenn es um Schimmelpilze und Kondenswasser geht. Trotzdem minderten die Mieter die Miete um 20 Prozent. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen des nach über einem Jahr aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von 3 410 Euro fristlos.

Mieter hätten ihren Irrtum erkennen können

Der BGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass den Mietern hätte klar sein können, dass ihr eigenes Verhalten ursächlich für den Mangel gewesen ist – schließlich waren in dem Einfamilienhaus zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen vorhanden, die zur einer erhöhten Luftfeuchtigkeit führten und die Schimmelbildung begünstigten. Entsprechend hätten die Mieter öfter lüften müssen.

Mietminderung bei vom Mieter verursachten Mangel ausgeschlossen

Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat. Wie Sie dabei korrekt vorgehen lesen Sie in Gewusst wie: Die Miete mindern. Typische Mängel sind zum Beispiel Lärm oder der Ausfall der Heizungsanlage. Der Mangel muss erheblich sein und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. Wenn der Mieter den Mangel allerdings selbst verursacht hat, darf er nicht mindern. Gerade bei Schimmelpilz und Feuchtigkeit ist es oft schwierig festzustellen, wer für den Mangel verantwortlich ist: der Mieter, weil er nicht ausreichend heizt und lüftet, oder der Vermieter, weil bauliche Mängel vorliegen.

Irrtum über Höhe der Minderung – Kündigung zu befürchten?

Denkbar ist, dass Vermieter und Mieter nicht über die Ursache des Mangels, sondern über die Höhe der Mietminderung streiten. In der Regel müssen Mieter nicht befürchten, dass ihnen eine fristlose Kündigung ins Haus flattert, weil sie den Minderungsbetrag zu hoch angesetzt haben. Mieter sollen ihre Rechte ohne Angst ausüben können (Bundesverfassungsgericht Az. 1 BvR 1428/88). Das gilt zumindest dann, wenn die Mietminderung nicht vollkommen außer Verhältnis ist. „50 Prozent für eine defekte Glühbirne im Treppenhaus sind natürlich völlig unangemessen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine grob fehlerhafte Einschätzung der Höhe der Mietminderung könnte eine Kündigung nach sich ziehen, wenn der Mieter in erheblichen Zahlungsrückstand gerät. Ein kritischer Rückstand läuft aber regelmäßig erst nach einigen Monaten auf – abhängig von der Höhe des Minderungsbetrages.

Tipp: Anhaltspunkte für von Gerichten gewährte Minderungsquoten finden Sie über den Deutschen Mieterbund.

Miete mindern ohne Risiko

Tipp: Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Ihnen bei einer Mietminderung keine fristlose Kündigung droht, sollten Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. So bleibt Ihnen die Möglichkeit, vor Gericht zu klären, ob eine Mietminderung berechtigt wäre. Das Risiko einer fristlosen Kündigung besteht dann nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012
Aktenzeichen: VIII ZR, 138/11

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