Erneut hat der Bundesgerichtshof Mieter bei Verwendung einer besonderen Vertragsklausel von der Pflicht zu Schönheitsreparaturen freigestellt. Wenn der Mieter laut Vertragstext nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist die Schönheitsreparaturen-Regelung insgesamt unwirksam. Erfreuliche Folge für betroffene Mieter: Sie brauchen gar nicht selbst zu renovieren. Sobald Schönheitsreparaturen nötig sind, hat der Vermieter sie zu organisieren und bezahlen.

Vermieter in der Pflicht

Grundsätzlich gilt: Reparaturen aller Art sind Sache des Vermieters. Die Pflicht zu so genannten Schönheitsreparaturen darf er allerdings den Mietern auferlegen. Nötig ist dafür eine ausdrückliche Regelung im Vertrag. Schönheitsreparaturen sind vor allem das Anstreichen von Wänden, Fenster- und Türrahmen. Die Regelung muss aber fair sein. Wenn eine Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, ist sei unwirksam.

Einrichtung nach Mietergeschmack

Nach dem heute veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshof steht fest: Wenn der Vermieter verlangt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist das eine unangemessene Benachteiligung und damit unwirksam. Entscheidendes Argument der Bundesrichter: Die Klausel lasse sich so verstehen, dass auch die Wahl von Farbe oder Tapetenart der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Da jedoch sei der Mieter in bestimmten Grenzen frei. Er habe das Recht, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten. Einschränkung: Zumindest bei der letzten Renovierung vor Auszug muss sich der Mieter auf Farben innerhalb der allgemein anerkannten Geschmacksgrenzen beschränken, um nicht die Weitervermietung unzumutbar zu erschweren. Den Anstrich in Farbtönen wie türkis, lila, rot oder schwarz halten die Gerichte meist für unzulässig.

Unfaire Klauseln im Überblick

Schon bisher hat der Bundesgerichtshof eine ganze Reihe von Regelungen für Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Besonders wichtig sind:

  • Starre Fristenregelung. Unwirksam sind Mietvertragsklauseln, wonach der Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung nach Ablauf fester Fristen zu renovieren hat. Zulässig sind Fristenregelungen nur, wenn der Mieter im Einzelfall verlangen kann, dass der Vermieter die Fristen je nach Zustand der betroffenen Räume verlängert. (Urteil vom 23. Juni 2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03)
  • Endrenovierung. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, wonach unabhängig vom Zustand der Wohnung beim Auszug eine Renovierung fällig ist. (Urteil vom 13. Mai 2003, Aktenzeichen: VIII ZR 208/02)
  • Abgeltungsklauseln. Zulässig sind dagegen viele der so genannten Abgeltungsklauseln, wonach der Mieter beim Auszug einen je nach Zustand der Wohnung unterschiedlich hohen Anteil an den Renovierungskosten zu übernehmen hat. Unzulässig sind allerdings Klauseln, wonach die Höhe des Mieteranteils ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung von starren Fristen und Prozentsätzen abhängt. (Urteil vom 18. Oktober 2006, Aktenzeichen: VIII ZR 52/06)

Die Details sind zuweilen kompliziert. Im Zweifel ist Beratung unerlässlich. Geeignete Ansprechpartner sind Mietervereine oder aufs Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte.

Mieter im Glück

Glück für Mieter mit unwirksamer Schönheitsreparatur-Klausel im Vertrag: Sie ist unwirksam und damit der Vermieter in der Pflicht. Statt selbst zu renovieren, kann der Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter anmahnen. Auf eine Vertragsänderung sollten sich Mieter nicht einlassen. Vorsicht auch vor der Unterschrift von Protokollen oder ähnlichen Unterlagen bei einer Wohnungsbesichtigung: Sie können Vereinbarungen enthalten, die den Mieter unabhängig vom Mietvertrag verpflichten, Renovierungsarbeiten vorzunehmen oder zu bezahlen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. März 2007
Aktenzeichen: VIII ZR 199/06

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