Empfindliche Schlappe für die deutschen Hypothekenbanken: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ihnen untersagt, die bei vorzeitiger Ablösung von Baudarlehen mit Zinsbindung fällige Vorfälligkeitsentschädigung auf der Basis des Pfandbrief-Index PEX zu berechnen. Stattdessen müssen die Banken in Zukunft Zahlen der Bundesbank verwenden, um die Höhe der Ablöseentschädigung zu ermitteln (Az. XI ZR 285/03). Es geht um viel Geld: Bei einem 100 000 Euro Darlehen mit fünf Jahren Restlaufzeit haben Banken im Einzelfall über 1 000 Euro mehr verlangt als nach dem BGH-Urteil zulässig.

Anspruch auf Entschädigung

Zum Hintergrund: Vorfälligkeitsentschädigungen müssen Bauherren oder Immobilienkäufer zahlen, wenn sie ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Die Banken haben dann Anspruch auf Ersatz der ihnen durch die vorzeitige Ablösung entgehenden Zinsgewinns. Um diesen Zinsgewinn zu ermitteln, wird verglichen, was die Bank in der verbleidenden Laufzeit vom Kreditkunden an Zinsen bekommen hätte und was sie stattdessen bekommt, wenn sie das Geld in Hypothekenpfandbriefen anlegt.

Streit um Zinssätze

Umstritten ist, welchen Zinssatz die Banken für die Anlage des Geldes ansetzen müssen. Die Banken selbst haben dabei oft den so genannten Pfandbriefindex PEX oder eine ähnlichen Satz verwendet. Bei Ermittlung solcher Indizes werden aber nicht nur Renditen berücksichtigt, die tatsächlich erzielt worden sind, sondern auch bloße Angebote mit eingerechnet. Die Folge: Der PEX und ähnliche Indizes fallen oft niedriger aus, als die von der Bundesbank ermittelten tatsächlichen Zinssätze. Dadurch ist der Unterschied zum Kreditzins und damit die Vorfälligkeitsentschädigung höher. Das ist nicht fair, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof. Die Banken verschaffen sich bei der Berechnung der Entschädigung mit Indizes wie dem PEX einen ungerechtfertigten Vorteil, erklärten die Richter und verurteilten eine Hypothekenbank dazu, einen Teil der Ablöseentschädigung für ein 8,3 Millionen Mark-Kredit zurückzuzahlen. Die genaue Summe nannte das Gericht nicht.

Kunden im Nachteil

Kreditnehmer, die eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, können jetzt eine Neuberechnung verlangen. Nach Ansicht von Arno Gottschalk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, haben Bankkunden in 99 Prozent der Fälle mehr gezahlt, als nach dem BGH-Urteil angemessen ist. Im langjährigen Durchschnitt lag die PEX-Rendite um etwas weniger als 0,1 Prozent unter den Vergleichszahlen der Bundesbank. Zeitweise lag der PEX sogar um 0,2 Prozent tiefer. Bei Ablösung eines 100 000 Euro-Darlehens fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung führt das im Einzelfall zu einer um bis zu 1 000 Euro überhöhten Vorfälligkeitsentschädigung.

Finanztest-Analyse hilft im Einzelfall

Im Detail ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung höchst kompliziert. Eine Rolle spielen nicht nur die verschiedenen Zinssätze, sondern auch die Höhe des Tilgungsanteils und die Dauer der Restlaufzeit. Die Stiftung Warentest bietet in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen Bremen und Hamburg an, per Finanztest-Analyse anhand Ihrer Daten im Einzelfall die höchstzulässige Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln. Mit dem Excel-Rechner Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich vorab grob überschlagen, ob die aufwendige und 51 Euro teure Analyse im Einzelfall lohnt.

Ersatz auch nach vielen Jahren noch

Auch viele Jahre nach Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung können Kreditnehmer Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Beträge haben. Allerings ist bei Vorfälligkeitsentschädigungen Eile geboten, die bis Ende 2001 gezahlt worden sind. Der Erstattungsanspruch kann zum Jahresende verjähren. Grund: Zu diesem Zeitpunkt tritt für eine Verkürzung der Verjährungsfristen in Kraft, so dass zahlreiche Altforderungen aus den Jahren seit 1974 gleichzeitig wertlos werden. Betroffene müssen unbedingt sofort aktiv werden und bei der Bank eine Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und sie auffordern, auf die Geltendmachung der Verjährung zu verzichten. Wenn die Bank das ablehnt oder nicht bis spätestens Mitte Dezember reagiert, sollten betroffene Kreditkunden sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen und sich beraten lassen.

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