Die Mietrechtsreform bringt Mietern längst verlorene Rechte zurück. Nach einer neuen Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) können Mieter jetzt anders als früher auch wegen seit Jahren bestehender Missstände die Miete kürzen (Az. VIII ZR 274/02). Nur Mängel, die der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags kannte, muss er ohne finanziellen Ausgleich hinnehmen.

Streit um Lärm

Geklagt hatte eine Vermieterin, deren Mieter seit September 1999 die Miete wegen bereits seit Jahren andauernder Lärmbelästigungen um 70 Mark gekürzt hatte. Sie wollte die Zahlung der vollen Miete erzwingen. Für die Mieten bis einschließlich August 2001 hatte sie damit Erfolg. Bis dahin galt: Das Recht zur Minderung der Miete geht verloren, wenn der Mieter den Mangel nicht rechtzeitig geltend macht. Auch nach der Mietrechtsreform ändere sich daran nichts, urteilten die Bundesrichter.

Stichtag: 1. September 2001

Für die Monate ab September 2001 dagegen muss der Mieter nichts nachzahlen. Seit In-Kraft-Treten der neuen Regeln können Mängel dem BGH-Urteil zufolge auch lange nach ihrem ersten Auftreten noch geltend gemacht werden. Wichtig allerdings: Eine Kürzung der Miete ist erst nach einer Mängelanzeige möglich. Rückwirkend können Mieter also nur dann Geld vom Vermieter zurückverlangen, wenn sie den Mangel vor Fälligkeit der zu kürzenden Mietzahlung angezeigt haben. Danach allerdings können Sie die Miete sofort kürzen, bis der Mangel abgestellt ist. Sie müssen dem Vermieter für die Mängelbeseitigung keine Frist einräumen.

Tipps

  • Anzeige. Zeigen Sie Mängel unbedingt an, auch wenn Sie gar nicht beabsichtigen die Miete zu kürzen. Dazu reicht ein formloses Schreiben an Ihren Vermieter, in dem Sie den Mangel beschreiben. Das Schreiben sollten Sie entweder per Einschreiben mit Rückschein schicken oder es dem Vermieter vor Zeugen persönlich übergeben.
  • Vorsicht. Bevor Sie die Mietzahlungen kürzen, sollten Sie sich sorgfältig informieren. Wenn Sie Geld zu Unrecht einbehalten und so erhebliche Mietrückstände auflaufen, kann der Vermieter Ihnen kündigen. Kürzen Sie die Miete im Zweifel eher etwas zu wenig als zu viel.
  • Berechtigung. Die MIete dürfen Sie bei Mängeln kürzen, die die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Beispiel: Feuchtigkeit in den Wänden, undichte Fenster, mangelhafte Beheizbarkeit. Auch wegen Mängeln oder Belästigungen, für die der Vermieter direkt gar nicht verantwortlich ist, haben Sie Anspruch auf Mietminderung. Beispiele: Lärm aus der Nachbarwohnungen oder sogar von einer Baustelle aus der Nachbarschaft.
  • Einzugsermächtigung. Die Miete dürfen Sie auch mindern, wenn Sie Ihrem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt haben. Sie müssen ihn dazu unter Hinweis auf den Mangel auffordern, künftig nur den nach Abzug der Mietminderung verbleibenden Betrag abzubuchen. Wird dennoch die gesamte Miete abgebucht, können Sie die Abbuchung bei Ihrer Bank rückgängig machen lassen. Sie müssen dem Vermieter dann aber unverzüglich die Zahlung des nach Abzug der Mietkürzung verbleibenden Betrags anbieten.
  • Kürzung. Wie viel von der Miete Sie einbehalten dürfen, ist eine Frage des Einzelfalls. Einige Beispiele, wie Gerichte entschieden haben: 20 Prozent Kürzung, wenn in der Nachbarwohnung am Wochenende häufig bis tief in die Nacht lautstark gefeiert wird; 20 Prozent Kürzung, weil sich nach dem Einbau von Isolierfenstern überall in der Wohnung Feuchtigkeit an den Wänden niederschlug; mindestens 75 Prozent Kürzung, wenn die Wohnung in den Wintermonaten nicht beheizt werden kann. Mehr Einzelheiten im Finanztest-Report „Miete mindern“, im Finanztest Spezial-Heft Mietrecht oder in einer Broschüre, die für 5 Euro in den Geschäftsstellen der Mietervereine zu haben ist.

Dieser Artikel ist hilfreich. 272 Nutzer finden das hilfreich.