Anschluss­kredite im Test Test

Bei der richtigen Bank bekommen Immobilien­eigentümer ihre Anschluss­finanzierung jetzt zu Traum­konditionen – zins­sicher, supergünstig und schon Jahre im Voraus.

Iris und Andreas R. müssen sich um die Finanzierung ihres 2004 gekauften Hauses in Berlin-Pankow wahr­scheinlich nie mehr kümmern. Ab Juni sinkt der Zins­satz für das Darlehen ihrer Bank, der Deutschen Kredit­bank (DKB), von 5,3 auf 2,3 Prozent – und dabei bleibt es, bis sie ihre Schulden in 15 Jahren abge­zahlt haben. Das haben sie mit der Bank schon im vergangenen Dezember fest vereinbart.

„Wir wollten mit der Finanzierung bis zur Rente durch sein und kein Risiko mehr eingehen“, sagt Andreas R.. Weil das Ehepaar für den Anschluss­kredit fast die gleiche Monats­rate zahlt wie bisher, fließt die Zins­ersparnis sofort in eine höhere Tilgung. So wird das Paar seine Schulden Jahre früher los als ursprüng­lich gedacht.

Eigentlich war der alte Zins­satz bis 2019 fest­geschrieben. Doch weil seit der Kredit­auszahlung schon zehn Jahre vorbei waren, stand den R.s ein gesetzliches Kündigungs­recht zu, Günstig raus aus teuren Krediten.

„Wir hatten schon gekündigt und zwei richtig gute Kredit­angebote anderer Banken in der Tasche“, berichtet Andreas R.. „Doch am Ende waren wir froh, dass uns die DKB noch ein Verlängerungs­angebot gemacht hat, das fast genauso günstig war.“ So blieb ihnen der Aufwand für einen Bank­wechsel erspart.

Anschluss­kredite schon ab 1 Prozent

Der Finanztest-Vergleich zeigt: So wie das Ehepaar R. können sich jetzt viele Haus- und Wohnungs­eigentümer ihren Anschluss­kredit zu Konditionen sichern, von denen sie noch vor wenigen Jahren nicht einmal träumen durften. In den vergangenen Monaten sind die Zinsen sogar noch weiter gesunken.

Die güns­tigste Anschluss­finanzierung bekommen Kreditnehmer, wenn die Zins­bindung ihres alten Darlehens bereits in den kommenden zwölf Monaten ausläuft. Die Top-Anbieter im Test verlangen für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nur etwas mehr als 1 Prozent Zinsen im Jahr.

Feste Zinsen bis zum Schluss

Nicht viel teurer sind zins­sichere Voll­tilgerdarlehen mit einer 15-jährigen Zins­bindung. Voll­tilgerdarlehen heißt: Die Monats­rate und der Tilgungs­satz sind so kalkuliert, dass am Ende der Zins­bindung keine Rest­schuld mehr bleibt. So bleibt die Finanzierung bis zum Schluss auf den Cent genau berechen­bar.

Raten für Voll­tilgedarlehen

Die Zins­bindung entspricht der Lauf­zeit.

Lauf­zeit (Jahre)

Zins­satz pro Jahr (Prozent)

1,00

1,50

2,00

2,50

Monats­rate (Euro) für 100 000 Euro Kredit1

10

876

898

920

943

15

598

621

644

667

20

460

483

506

530

Tilgungs­satz (Prozent)

10

9,51

9,27

9,04

8,81

15

6,18

5,95

5,72

5,50

20

4,52

4,29

4,07

3,86

    • 1 Rate auf volle Euro kauf­männisch gerundet.

    Der Tilgungs­satz ist bei Voll­tilgerdarlehen relativ hoch. Um in 15 Jahren schuldenfrei zu sein, ist eine jähr­liche Anfangs­tilgung von rund 6 Prozent der Kreditsumme nötig. Doch viele Eigentümer können das wie die R.s stemmen, ohne einen Cent mehr im Monat an die Bank zu über­weisen. Denn die meisten zahlen für ihren Anschluss­kredit künftig nicht einmal halb so viel Zinsen wie zuvor.

    Voll­tilgerdarlehen sind nicht nur zins­sicher, sondern auch besonders günstig, weil viele Banken die hohe Tilgung mit einem Zins­rabatt belohnen. Bei der Sparda Hamburg rutscht dadurch der Effektivzins für das 15-Jahres-Darlehen auf fast schon sensationell nied­rige 1,20 Prozent.

    Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

    Von den Rekord­zinsen profitieren auch Kreditnehmer, die erst in ein paar Jahren einen Anschluss­kredit brauchen. Statt bis zum Ende der Zins­bindung zu warten, können sie heute schon mit einem Forwarddarlehen feste Konditionen für ihre Anschluss­finanzierung vereinbaren Grafik. Je nach Bank geht das bis zu drei oder sogar fünf Jahre im Voraus. So brauchen sich Kreditnehmer um einen möglichen Zins­anstieg keine Sorgen zu machen.

    Umsonst ist die Zins­absicherung allerdings nicht. Banken verlangen für Forwarddarlehen einen höheren Zins­satz als für Darlehen, die kurz­fristig ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher der Zins­aufschlag.

    Zuschlag für Forwarddarlehen

    Vorlauf­zeit

    Zins­aufschlag (Prozent­punkte) 1

    Von

    Bis

    Mittel

    Forwarddarlehen mit 10 Jahren Zins­bindung

    2 Jahre

    0,18

    0,76

    0,37

    3 Jahre

    0,25

    1,44

    0,58

    4 Jahre

    0,42

    1,80

    0,75

    Forwarddarlehen mit 15 Jahren Zins­bindung

    2 Jahre

    0,18

    0,76

    0,37

    3 Jahre

    0,19

    1,24

    0,60

    4 Jahre

    0,49

    1,80

    0,87

      Stand: 9. März 2015

      • 1 Im Vergleich zu einem Darlehen ohne Vorlauf­zeit bei demselben Anbieter.

      Ein Forwarddarlehen lohnt sich deshalb nur, wenn die Zinsen über den Zins­aufschlag hinaus steigen. Wenn sie gleich­bleiben oder sogar sinken, bleibt der Kreditnehmer auf einem teuren Darlehen sitzen. Denn auch in diesem Fall muss er das Forwarddarlehen zum vereinbarten Zins­satz abnehmen.

      Das bekommen heute viele Immobilien­eigentümer zu spüren, die vor einigen Jahren ein Forwarddarlehen abge­schlossen haben. Wenn sie damit ihren alten Kredit ablösen, müssen sie oft noch jahre­lang einen Zins­satz von mehr als 3 Prozent zahlen. Hätten sie abge­wartet, wären ihnen viele tausend Euro Zinsen erspart geblieben. Das konnte allerdings damals niemand voraus­sehen.

      Nied­rige Forward­aufschläge

      Auch heute kann niemand garan­tieren, dass sich ein Forwarddarlehen am Ende lohnen wird. Fest steht aber: Ein Forwarddarlehen ist die sicherste Variante. Und es gibt drei gute Argumente, die gerade jetzt für diese Form des Darlehens sprechen:

      • Viel weiter können die Zinsen nicht mehr sinken. Das Risiko, mit einem Forwarddarlehen viel Geld zu verlieren, ist deutlich geringer als in den vergangenen Jahren.
      • Die Zuschläge für Forwarddarlehen sind gesunken. Für eine Vorlauf­zeit von zwei Jahren beträgt der Zins­aufschlag bei den meisten Banken nicht einmal einen halben Prozent­punkt. Schon bei einem geringen Zins­anstieg sind Kreditnehmer daher mit dem Forwarddarlehen im Vorteil.
      • Zurzeit gibt es Forwarddarlehen in allen Varianten zu historisch nied­rigen Zins­sätzen. So konnten sich Kunden der Ethik­bank Mitte März ihren Anschluss­kredit mit zehn Jahren Zins­bindung bereits drei Jahre im Voraus zum Effektivzins von 1,48 Prozent sichern. Auch ein 15-Jahres-Darlehen mit drei Jahren Vorlauf­zeit gibt es bei einigen Anbietern schon ab einem Effektivzins von deutlich unter 2 Prozent.

      Solche Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung bieten einen besonderen Vorteil: Nur die Bank ist so lange an den Kredit­vertrag gebunden. Der Kunde dagegen kann nach zehn Jahren jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Auch Sondertilgungen sind dann in beliebiger Höhe möglich.

      Hohe Zins­unterschiede

      Wie viel Zinsen der Kunde für seinen Anschluss­kredit zahlt, hängt entscheidend von der finanzierenden Bank ab. Die Zins­unterschiede sind riesig. Bei den teuren Banken zahlen Kreditnehmer mitunter mehr als doppelt so viel Zinsen wie bei den Top-Anbietern. In unserem Test summieren sich die Zins­unterschiede für ein 120 000-Euro-Darlehen je nach Finanzierungs­variante auf 7 100 bis 18 200 Euro.

      Besonders hoch sind die Unterschiede bei Forwarddarlehen – und zwar umso höher, je länger ihre Vorlauf­zeit ist. Der Grund: Banken verlangen extrem unterschiedliche Forward­aufschläge.

      Die Ethik­bank etwa schlägt auf den Zins­satz für ein Zehn-Jahres-Darlehen nur 0,25 Prozent­punkte drauf, wenn sich der Kunde die Konditionen drei Jahre im Voraus sichern will. Die DKB verlangt einen fünf­mal so hohen Aufschlag von 1,24 Prozent­punkten, bei der Debeka sind es sogar 1,44 Prozent­punkte.

      Gute Konditionen für gute Kunden

      Anschluss­finanzierer sind bei Banken gern gesehene Kunden. Sie haben viele Jahre lang bewiesen, dass sie die Kreditraten zuver­lässig zahlen. Während sie einen Teil der Schulden abge­tragen haben, ist der Wert ihrer Immobilie seit Beginn der Finanzierung oft noch gestiegen.

      Ein Anschluss­kredit ist für eine Bank daher mit einem geringeren Risiko verbunden als eine Neufinanzierung. Haus­eigentümer haben daher allen Grund, selbst­bewusst über die Kredit­verlängerung zu verhandeln.

      Die besten Chancen auf nied­rige Zinsen haben Kunden, die mehrere Angebote einholen – und sich nicht scheuen, der alten Bank den Laufpass zu geben, wenn sie mit der Konkurrenz nicht mithält.

      Kosten für Bank­wechsel sind gering

      Ein Bank­wechsel ist keineswegs so aufwendig, wie es viele Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die neue Bank will zwar für die Kreditprüfung eine Reihe von Dokumenten sehen, zum Beispiel Lageplan und Wohn­flächenbe­rechnung. Doch diese Unterlagen können die meisten einfach dem Akten­ordner entnehmen, den sie für ihre Erst­finanzierung angelegt haben. Meist müssen sie nur einen aktuellen Grund­buch­auszug besorgen. Die eigentliche Abwick­lung des Bank­wechsels regeln die Banken unter­einander.

      Die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank kostet selten mehr als 0,2 bis 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das spielen Kreditnehmer bereits bei einem geringen Zins­vorteil wieder herein. Faust­regel: Wenn die neue Bank ein bis zwei Zehntel Prozent­punkte güns­tiger als die alte ist, liegt die Zins­ersparnis schon deutlich über den Wechsel­kosten.

      Mit der alten Bank verhandeln

      Ein Wechsel des Geld­gebers ist allerdings oft nicht nötig. Wer geschickt verhandelt und auf güns­tige Konkurrenz­angebote verweist, bekommt oft auch von der alten Bank attraktive Konditionen.

      Bei Andreas R. hat das geklappt: „Ich habe der DKB einfach das güns­tigste Kredit­angebot zuge­schickt, das uns ein Vermittler für unsere Finanzierung besorgt hat. Die DKB hat dann sofort nachgezogen und ein ähnliches Angebot gemacht.“

      Einziger Wermuts­tropfen für das Ehepaar R.: Hätten sie noch ein paar Monate gewartet, wäre ihr Anschluss­kredit noch ein paar Zehntel Prozent­punkte billiger geworden. Andreas R. ärgert sich deswegen aber nicht: „Das hätte genauso gut schief­gehen können.“

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