Anschluss­kredite im Test Test

Bei der richtigen Bank bekommen Immobilien­eigentümer ihre An­schlussfi­nanzierung zu Traum­konditionen – zins­sicher und supergünstig. Finanztest hat die besten Angebote für Eigentümer ermittelt, die jetzt oder in den kommenden zwei bis vier Jahren einen Anschluss­kredit benötigen. Bei teuren Banken kostet der Immobilien­kredit mitunter mehr als doppelt so viel wie bei Top-Anbietern. Im Test summieren sich die Zins­unterschiede für ein 120 000-Euro-Darlehen auf bis zu 18 200 Euro.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Anschlusskredite.

Anschluss­kredite schon ab 1 Prozent

Die güns­tigste Anschluss­finanzierung bekommen Kreditnehmer, wenn die Zins­bindung ihres alten Darlehens bereits in den kommenden zwölf Monaten ausläuft. Die Top-Anbieter im Test von 98 Banken, Versicherern und Vermitt­lern verlangen für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nur etwas mehr als 1 Prozent Zinsen im Jahr. Nicht viel teurer sind zins­sichere Voll­tilgerdarlehen mit einer 15-jährigen Zins­bindung.

Feste Zinsen bis zum Schluss

Voll­tilgerdarlehen heißt: Die Monats­rate und der Tilgungs­satz sind so kalkuliert, dass am Ende der Zins­bindung keine Rest­schuld mehr bleibt. So bleibt die Finanzierung bis zum Schluss genau berechen­bar. Der Tilgungs­satz ist bei Voll­tilgerdarlehen relativ hoch. Um in 15 Jahren schuldenfrei zu sein, ist eine jähr­liche Anfangs­tilgung von rund 6 Prozent der Kreditsumme nötig. Doch viele Eigentümer können das stemmen, ohne einen Cent mehr im Monat an die Bank zu über­weisen. Denn die meisten zahlen für ihren Anschluss­kredit künftig nicht einmal halb so viel Zinsen wie zuvor.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Von den Rekord­zinsen profitieren auch Kreditnehmer, die erst in ein paar Jahren einen Anschluss­kredit brauchen. Statt bis zum Ende der Zins­bindung zu warten, können sie heute schon mit einem Forwarddarlehen feste Konditionen für ihre Anschluss­finanzierung vereinbaren. Je nach Bank geht das bis zu drei oder sogar fünf Jahre im Voraus. So brauchen sich Kreditnehmer um einen möglichen Zins­anstieg keine Sorgen zu machen. Umsonst ist die Zins­absicherung nicht. Banken verlangen für Forwarddarlehen einen höheren Zins­satz als für Darlehen, die kurz­fristig ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher der Zins­aufschlag. Ein Forwarddarlehen lohnt sich daher nur, wenn die Zinsen steigen. Sollten sie gleich bleiben oder sogar noch weiter sinken, bleiben Kreditnehmer auf einem relativ teuren Darlehen sitzen.

Die Zins­aufschläge sind gering

Niemand kann garan­tieren, dass sich ein Forwarddarlehen am Ende lohnen wird. Fest steht aber: Ein Forwarddarlehen ist die sicherste Variante. Und der Zins­aufschlag beträgt auch bei einer Vorlauf­zeit von zwei oder drei Jahren oft weniger als einen halben Prozent­punkt. Deshalb gibt es derzeit auch Forwarddarlehen zu Konditionen, von denen Kreditnehmer früher nicht einmal träumen durften. Das Forwarddarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung und drei Jahren Vorlauf­zeit bot die güns­tigste Bank im Test bereits für einen Effektivzins von 1,48 Prozent an. Auch ein 15-Jahres-Darlehen mit drei Jahren Vorlauf­zeit gibt es bei einigen Anbietern schon ab einem Effektivzins von deutlich unter 2 Prozent.

Das bietet Ihnen der Test

Finanztest hat die Zins­sätze von 94 Banken, Versicherern und Vermitt­lern für Anschluss­kredite ermittelt, die demnächst oder inner­halb den kommenden vier Jahre eine bestehende Finanzierung ablösen. Insgesamt hat Finanztest acht Kredit­varianten untersucht:

  • Normale Anschluss­kredite sowie Forwarddarlehen mit zwei, drei und vier Jahren Vorlauf­zeit und jeweils 10 Jahren Zins­bindung und 4 Prozent Anfangs­tilgung.
  • Normale Anschluss­kredite sowie Forwarddarlehen mit zwei, drei und vier Jahren Vorlauf­zeit und einer voll­ständigen Tilgung inner­halb der Zins­bindung von 15 Jahren (Voll­tilgerdarlehen).

Der Testbe­richt erklärt die Vor- und Nachteile von Forwarddarlehen und zeigt, dass sich ein Bank­wechsel schon bei einem scheinbar geringen Zins­vorteil der neuen Bank lohnt. Außerdem bietet er eine Über­sicht über die aktuellen Zins­aufschläge für Forwarddarlehen und eine Tabelle mit den für Voll­tilgerdarlehen nötigen Monats­raten und Tilgungs­sätzen.

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