Forwarddarlehen: Hohen Zinsen zuvor­kommen

Haus- und Wohnungs­eigentümer können sich nied­rige Zinsen für ihren Anschluss­kredit schon Jahre im Voraus sichern.

Das Rekord­tief bei den Hypothekenzinsen bringt alle, die erst in ein paar Jahren eine Anschluss­finanzierung benötigen, in eine Zwick­mühle: Wenn sie warten, bis die Zins­bindung ihres Kredits endet, können die Zinsen schon wieder höher sein als zurzeit. Schulden sie jetzt schon auf einen neuen Kredit um, sichern sie sich zwar sofort die nied­rigen Zinsen. Doch ihre Bank wird sie nur gegen eine hohe Entschädigung aus dem alten Vertrag entlassen.

Wie können Eigentümer also für sich das Rekord­tief nutzen, ohne dass sie all zu viel draufzahlen müssen?

Die Lösung heißt Forwarddarlehen — Eng­lisch: forward, Deutsch: vorwärts, voraus.

Damit können Eigentümer schon jetzt den Zins­satz, die Zins­bindung und die Raten ihrer Anschluss­finanzierung fest­legen. Banken reser­vieren Kunden die güns­tigen Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus. Sie gelten in der Regel für die Rest­schuld des alten Darlehens zum Ende der Zins­bindung.

Mit einem Forwarddarlehen wissen Eigentümer schon jetzt, wie viel Geld sie später für ihren Anschluss­kredit zahlen müssen. Dadurch können sie ihre Finanzierung besser planen. Außerdem sind sie vor einer Zins­erhöhung am Kapitalmarkt geschützt und können die güns­tige Zins­lage nutzen, ohne den laufenden Kredit vorzeitig beenden zu müssen. Damit sparen sie die Vorfälligkeits­entschädigung, die bei einer Umschuldung anfallen würde.

Zuschlag je nach Lauf­zeit

Inzwischen wird fast jedes achte Immobiliendarlehen als Forwarddarlehen abge­schlossen, wie aus dem Dr. Klein-Trend­indikator für Baufinanzierung (DTB) hervorgeht.

Die Zins­sicherheit hat ihren Preis: Banken verlangen für die Reser­vierung einen Zins­aufschlag. Je länger sich Eigentümer den Anschluss­kredit im Voraus sichern wollen, umso mehr müssen sie dafür zahlen. Ein Forwarddarlehen ist deshalb teurer als ein Darlehen, das die Bank sofort auszahlt. Jedes Jahr Vorlauf­zeit kostet im Schnitt einen Zins­aufschlag von einem Viertel­prozent­punkt.

Die Spanne der Zins­aufschläge, die die Banken verlangen, ist enorm. Mit zehnjäh­riger Zins­bindung und zweijäh­riger Vorlauf­zeit sind Aufschläge zwischen 0,10 und 0,84 Prozent üblich. Wollen Eigentümer ihre Anschluss­finanzierung vier Jahre im Voraus planen, müssen sie mit einem Zins­aufschlag zwischen 0,60 bis 1,72 Prozent rechnen (siehe Tabelle „Zinsaufschlag“).

Wette auf steigende Zinsen

Anschluss­kredit und Forwarddarlehen Test

Ob sich ein Forwarddarlehen wirk­lich lohnt, hängt von der jeweiligen Zins­entwick­lung ab. Wer den Vertrag abschließt, wettet auf steigende Zinsen in den kommenden Jahren. Sollte der Zins auf dem gleichen Niveau bleiben oder weiter fallen, sind Kreditnehmer mit einem Forwarddarlehen schlecht bedient: Sie haben dann den Zins­satz vereinbart und können nicht von eventuellen Zins­senkungen profitieren.

Die Zins­wette kann viel Geld kosten. Hat ein Kunde im Jahr 2009 ein Forwarddarlehen über 100 000 Euro abge­schlossen und sich mit drei Jahren Vorlauf­zeit auf eine zehnjäh­rige Zins­bindung fest­gelegt, zahlt er heute für seinen Anschluss­kredit rund 5 Prozent Zinsen.

Hätte er bis zum Ende der Zins­bindung gewartet, würde sein Kredit nur 3 Prozent Zinsen kosten. Das Darlehen wäre bei einer Tilgung von 4 Prozent 18 000 Euro güns­tiger.

Leider lässt sich die Zins­entwick­lung nicht vorher­sagen. Die Zinsen befinden sich momentan auf einem sehr nied­rigen Niveau. Es ist deshalb unwahr­scheinlich, dass sie noch viel weiter sinken. Die Gefahr eines Zins­anstieges ist hingegen relativ hoch. Mit einem Forwarddarlehen sind Eigentümer davor in den kommenden Jahren geschützt.

Auf Nummer sicher

Für alle, die sich auch gegen sinkende Zinsen absichern wollen, bietet sich ein Forwarddarlehen mit Rück­zahl­option an. Damit können Kunden ihr Darlehen vorzeitig kündigen, ohne dass sie eine Vorfälligkeits­ent­schädigung an ihre Bank zahlen müssen.

Bei einigen Anbietern kann der Kredit sofort zurück­gezahlt werden, bei den meisten ist dies nach drei Jahren möglich. Für ein Forwarddarlehen mit Kündigungs­recht sollte man bei einem Jahr Vorlauf­zeit einen Zins­aufschlag von 0,30 bis 1,32 Prozent­punkten einrechnen (siehe Tabelle „Forwarddarlehen mit Kündigungsrecht“). Bei zwei Jahren Vorlauf­zeit sind es 0,42 bis 1,81 Prozent­punkte. Damit ist die Rück­zahl­option zwar teurer. Kunden können damit jedoch auf sinkende Zinsen weit­gehend flexibel reagieren.

Doch es gibt nur wenige Kredit­institute, die ein solches Darlehen anbieten. Im Test waren es 22 Anbieter. Die meisten davon vergeben den Kredit nicht selbst, sondern vermitteln das Darlehen, zum Beispiel von der Gladbacher Bank, dem Versicherer Hanno­versche Leben oder der R+V-Versicherung.

Besonders nied­rig sind die Zinsen für ein Jahr Vorlauf­zeit bei der regionalen Volks­bank Düssel­dorf Neuss (mit 3,11 Prozent). Bundes­weit gibt es bei Dr. Klein ein beson­ders güns­tiges Angebot — mit 3,46 Prozent bei einer Vorlauf­zeit von einem Jahr.

Zins­unterschiede bis 11 000 Euro

Ein Vergleich der Kredit­angebote spart richtig viel Geld. Die Zins­unterschiede zwischen den 84 befragten Anbietern sind sehr groß. Im Test verlangten die teuren Banken bis zu 60 Prozent mehr Zinsen als die Topanbieter.

Für ein Forwarddarlehen mit zwei Jahren Vorlauf­zeit und zehn Jahren Zins­bindung nahm der güns­tigste bundes­weite Anbieter BBBank einen Effektivzins von 3,12 Prozent (Stichtag 16. April 2012). Für das gleiche Darlehen forderte die Berliner Sparkasse regional einen Effektivzins von 4,35 Prozent. Über die Lauf­zeit von zehn Jahren summiert sich der Zins­unterschied auf knapp 11 000 Euro.

Häufig bieten regionale Banken noch nied­rigere Zinsen an als die bundes­weiten Institute. Das gilt besonders im Raum Nürn­berg. Bei der örtlichen Sparda-Bank erhielten Kunden einen Kredit mit zweijäh­riger Vorlauf­zeit und zehnjäh­riger Zins­bindung für einen Effektivzins von 2,84 Prozent. Die PSD Nürn­berg bot den Kredit mit drei Jahren Vorlauf­zeit sogar zu einem Effektivzins von knapp unter 3 Prozent an.

Kreditnehmer sollten immer mehrere Angebote einholen. Bei der Suche nach den besten Konditionen können ihnen Finanz­vermittler helfen. Die güns­tigen Zinsange­bote der Konkurrenz sollten Eigentümer ihrer Haus­bank vorlegen. Häufig bessern die ihre Konditionen dann nach. Wenn nicht, besteht immer noch die freie Wahl, bei welcher Bank man seinen Anschluss­kredit abschließt. Denn ein Forwarddarlehen muss keiner bei der Bank in Anspruch nehmen, bei der er den Vertrag für den laufenden Kredit abge­schlossen hat.

Auf Flexibilität achten

Niemand kann sicher sein, wie sich seine Einkommens­verhält­nisse und seine Lebens­situation in den nächsten Jahren entwickeln werden. Da Eigentümer mit einem Forwarddarlehen die Konditionen für ihre Anschluss­finanzierung lange im Voraus fest­legen, sind ein jähr­liches Sondertilgungs­recht und flexible Raten besonders wichtig.

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