Anschluss­kredit und Forwarddarlehen Test

Die gesunkenen Zinsen bieten Haus­eigentümern die Chance, ihre Schulden viel früher loszuwerden als gedacht.

Für eine Bank läuft die Verlängerung eines Immobilien­kredits im Ideal­fall so ab: Drei Monate vor dem Ende der Zins­bindung schickt sie ein Angebot mit dem neuen Zins­satz. Der Kunde freut sich, weil er nach dem Zins­rutsch der letzen Jahre weniger Zinsen und eine kleinere Rate zahlen muss als bisher. Er unter­schreibt – und schon hat er die Chance auf einen wirk­lich güns­tigen Anschluss­kredit verpasst.

Banken nutzen die Treue und Bequemlich­keit ihrer Kunden aus. Ihr erstes Verlängerungs­angebot ist oft zu teuer. Gute Konditionen bekommen nur Kunden, die verhandeln, Konkurrenz­angebote einholen und notfalls bereit sind, die Bank zu wechseln. Am besten planen sie den zweiten ­Abschnitt ihrer Finanzierung genauso sorgfältig wie den ersten.

Lang­fristig planen

Schon zwei bis drei Jahre vor Ende der Zins­bindung sollten Haus­eigentümer damit ­beginnen, die Hypothekenzinsen zu beob­achten. So können sie einen güns­tigen Zeit­punkt abpassen, um ihren Anschluss­kredit unter Dach und Fach zu bringen.

Sie müssen nicht bis zum Ende der Zins­bindung warten. Mit einem Forward­­dar­lehen können sie feste Zinsen für den Anschluss­kredit schon Jahre im Voraus vereinbaren (mehr zu Forwarddarlehen).

Sondertilgung zahlen

Bevor sie Angebote einholen, sollten Kreditnehmer die wichtigsten Eckdaten für den neuen Finanzierungs­abschnitt fest­legen: die nötige Kreditsumme, die neue Zins­bindung und die Monats­rate, die sie für den Kredit zahlen können und wollen.

Die Höhe des Anschluss­kredits entspricht in der Regel der Rest­schuld des alten Darlehens am Ende der Zins­bindung. Wer Geld auf der hohen Kante hat, sollte aber die Gelegenheit für eine Sondertilgung nutzen. Zum Ende der Zins­bindung sind Sondertilgungen unbe­schränkt und ohne Vorfälligkeits­ent­schädigung möglich.

Am besten teilen Kreditnehmer ihrer Bank eine geplante Teil­ablösung recht­zeitig mit, damit diese ihr Angebot gleich für eine kleinere Rest­schuld abgeben kann.

Schneller tilgen

Die meisten Eigentümer können sich bei ihrer Anschluss­finanzierung auf eine deutliche Zins­senkung freuen. Für ihr Darlehen, das sie vor acht oder zehn Jahren abge­schlossen haben, zahlen sie noch zwischen 5 und mehr als 6 Prozent Zinsen im Jahr. Heute verlangen güns­tige Banken für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nicht einmal 3 Prozent.

Viele Banken bieten den Anschluss­kredit daher mit einer nied­rigeren Rate als bisher an. Die meisten Kreditnehmer fahren aber viel besser, wenn sie die gesunkenen Zinsen für eine schnel­lere Tilgung ihres Darlehens nutzen. Behalten sie zum Beispiel die alte ­Rate, fließt die Zins­ersparnis sofort in eine höhere Tilgung. Dadurch werden sie ihre Schulden einige Jahre früher los als ursprüng­lich gedacht.

Voll­tilgerdarlehen prüfen

Besonders attraktiv sind derzeit sogenannte Schnell- oder Voll­tilgerdarlehen. Das sind Kredite, die Haus­eigentümer inner­halb der Zins­bedingung von beispiels­weise 10 oder 15 Jahren komplett zurück­zahlen.

Damit sind sie ein für allemal vor Zins­erhöhungen geschützt. Zudem ­bekommen sie das Voll­tilgerdarlehen bei einigen Banken mit einem kräftigen Zins­rabatt.

Um davon zu profitieren, müssen sich Haus­eigentümer zu einer hohen Tilgung verpflichten. Das können sich viele leisten. Von ihrem Kredit haben sie schon einen Teil getilgt. Dazu kommen die im Vergleich zur Erst­finanzierung gesunkenen Zinsen. Oft reicht deshalb schon die alte Rate aus, um die Schulden in den kommenden 10 oder 15 Jahren komplett loszuwerden.

Beispiel Ein Wohnungs­eigentümer hat vor zehn Jahren einen Kredit von 120 000 Euro zu einem Zins­satz von 5,7 Prozent aufge­nommen. Dafür zahlt er bislang eine Monats­rate von 800 Euro (Anfangs­tilgung 2,3 Prozent). Jetzt muss er noch eine Rest­schuld von rund 83 000 Euro weiterfinanzieren. Bekommt er den Anschluss­kredit für einen Zins­satz von 2,9 Prozent, reicht die alte Rate von 800 Euro aus, um die Schuld inner­halb der Zins­bindung von zehn Jahren zu tilgen.

Effektivzinsen vergleichen

Stehen die Eckdaten der Finanzierung fest, sind die Angebote leicht zu vergleichen. Bei gleicher Zins­bindung ist der Kredit mit dem nied­rigsten Effektivzins am güns­tigsten.

Noch einfacher ist der Vergleich von Voll­tilgerdarlehen: Beim güns­tigsten Angebot ist hier auch die Kreditrate am nied­rigsten – voraus­gesetzt, die Schulden sind tatsäch­lich am Ende der Zins­bindung voll­ständig getilgt. Das lässt sich anhand der Tilgungs­pläne über­prüfen, die jeder Kunde von der Bank verlangen sollte.

Bevor Eigentümer sich entscheiden, sollten sie der alten Bank eine letzte Chance ­geben, ihr Kredit­angebot nach­zubessern. Anschluss­finanzierer sind beliebt. Der Be­ar­beitungs­aufwand ist geringer und das ­Kreditrisiko deutlich kleiner als bei einer neuen Finanzierung. Der Kunde hat einen Teil des Kredits schon getilgt und viele Jahre bewiesen, dass er die Raten zahlen kann.

Das sind Trümpfe, die Haus­eigentümer in den Verhand­lungen selbst­bewusst ausspielen sollten. Oft reicht schon der Hinweis auf die güns­tigere Konkurrenz – plötzlich ist ein nied­rigerer Zins­satz drin.

Wechsel­kosten beachten

Beim Kredit­vergleich sollten Haus­eigen­tü­mer berück­sichtigen: Ein Bank­wechsel lohnt sich nur, wenn sie dadurch mindestens 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsen im Jahr sparen. Schließ­lich ist ein Wechsel mit Aufwand und Kosten verbunden.

Ein Wechsel der Bank ist allerdings keineswegs so aufwendig und teuer, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die meisten Unterlagen, die Kreditnehmer für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. Meist müssen sie nur den aktuellen Grund­buch­auszug neu besorgen.

Schätz­kosten für die Immobilien­wert­ermitt­lung fallen normaler­weise nicht mehr an. Und die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das spielen Kreditnehmer mit dem neuen Vertrag bereits bei einem gering­fügigen Zins­vorteil wieder herein.

Manchmal lassen sich Wechsel­kosten auch sparen. Um das Geschäft anzu­kurbeln, über­nehmen einige Banken die anfallenden ­Notar- und Grund­buch­gebühren.

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