Eigentümer, die in den nächsten Jahren einen Anschluss­kredit benötigen, sollten jetzt handeln: So billig wie bei den Spitzenreitern in unserem Test wird der Kredit vielleicht nie wieder.

Seit April 2011 kennen die Zinsen für Hypothekendarlehen scheinbar nur noch eine Richtung: steil nach unten. Einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung bieten die güns­tigsten Banken jetzt zu einem Zins­satz um die 3 Prozent an. Dieser Preis liegt nur knapp über dem bisherigen Rekord­tief vom August 2010.

Immobilien­eigentümern bietet das Zinstal die Chance, ihre Schulden viel früher loszuwerden als ursprüng­lich gedacht. Die meisten, die ihre Immobilie in den Jahren 2001 bis 2004 finanziert haben, zahlen dafür noch immer 5 bis 6 Prozent Zinsen im Jahr. Schließen sie ihren Anschluss­kredit jetzt ab, ist ihnen eine satte Zins­senkung sicher. Und wenn sie die Zins­ersparnis für eine höhere Tilgung nutzen, sind sie bis zu sieben Jahre früher schuldenfrei – ohne einen Cent mehr im Monat zu zahlen als bisher.

40 Prozent Zins­unterschied

Wie stark Kreditnehmer vom Zins­rutsch profitieren, hängt allerdings von der Bank ab, die sie wählen. Finanztest hat bei mehr als 60 Kredit­instituten und Vermitt­lungs­gesell­schaften Angebote für Haus­eigentümer einge­holt, die jetzt oder in den kommenden vier Jahren einen Anschluss­kredit benötigen (siehe Tabelle „Anschlusskredite“).

Die Zins­unterschiede sind gewaltig. Teure Banken verlangten für das gleiche Darlehen bis zu 40 Prozent mehr Zinsen als die Topanbieter im Test.

Für ein 100 000-Euro-Darlehen mit 3 Prozent Tilgung summieren sich diese Unterschiede inner­halb von zehn Jahren auf 9 200 bis 11 300 Euro. Kreditnehmer, die den Anschluss­kredit mit 15 Jahren Zins­bindung aufnehmen, sparen mit einer güns­tigen Bank sogar bis zu 17 000 Euro.

Abwarten oder vorbeugen

Viele Immobilien­eigentümer brauchen ihren Anschluss­kredit erst in einigen Jahren, weil erst dann die Zins­bindung ihrer bestehenden Finanzierung endet. Sie können zwischen drei Strategien wählen:

Abwarten. Sie warten und schließen den Anschluss­kredit erst kurz vor Ablauf der Zins­bindung ab. Das zahlt sich aus, falls die Zinsen gleich bleiben oder weiter sinken. Die Strategie ist aber riskant: Haben sie Pech, wird ihr Anschluss­kredit durch steigende Kapitalmarkt­zinsen viel teurer als heute.

Umschulden. Sie verhandeln mit ihrer Bank darüber, ihr altes Darlehen vorzeitig gegen ein neues Darlehen mit güns­tigerem Zins­satz zu tauschen. Dafür brauchen sie allerdings die Zustimmung der Bank – und die bekommen sie allenfalls gegen eine happige Vorfälligkeits­entschädigung. In der Regel über­steigt die Entschädigung bei weitem den Zins­vorteil, der mit dem Kreditwechsel verbunden ist. Unterm Strich lohnt sich eine Umschuldung daher meist nicht.

Vorbeugen. Sie wollen sich gegen einen Zins­anstieg absichern. Dafür schließen sie am besten ein Forwarddarlehen ab (forward = eng­lisch vorwärts): Sie lassen ihren alten Vertrag bis zum Ende der Zins­bindung weiterlaufen, vereinbaren aber schon heute feste Konditionen für den Anschluss­kredit. Das können sie auch mit einer neuen Bank tun, wenn diese bessere Konditionen bietet. Banken vergeben solche Forwarddarlehen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Sicherheit gegen Zins­aufschlag

Mit dem Forwarddarlehen wissen Haus­eigentümer heute schon genau, wie viel Geld sie für ihren Anschluss­kredit zahlen werden. Zins­erhöhungen am Kapitalmarkt müssen sie nicht fürchten.

Die Kehr­seite der Medaille: Die Kreditnehmer sind verpflichtet, solche Darlehen auch dann abzu­nehmen, wenn die Zinsen noch stärker sinken. In diesem Fall bleiben sie auf einem teuren Darlehen sitzen.

Außerdem sind Forwarddarlehen teurer als gewöhnliche Immobilien­kredite, die sofort oder schon in wenigen Monaten ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Darlehens, desto höher ist der Zins­aufschlag.

Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel noch frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken derzeit einen Zins­aufschlag von 0,02 bis 0,04 Prozent­punkten. Für eine Vorlauf­zeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag im Schnitt gut einen halben Prozent­punkt. Vier Jahre Vorlauf­zeit verteuern den Kredit etwa um einen vollen Prozent­punkt (siehe Tabelle „Zinsaufschlag“).

Forwarddarlehen so attraktiv wie nie

Anschluss­finanzierung für Immobilien Test

Trotz der Zins­aufschläge sind Forwarddarlehen derzeit so attraktiv wie nie zuvor. Ein Darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung und zwei Jahren Vorlauf­zeit boten Banken Anfang September bereits ab einem Effektivzins von 3,8 Prozent an. Seit dem Stichtag unseres Tests sind die Zinsen sogar noch einmal um ein paar Zehntel Prozent­punkte gesunken.

Nur Zins­optimisten werden glauben, dass sie auch in zwei Jahren einen Immobilien­kredit noch zu solchen Traum­konditionen bekommen. Das wäre reine Glücks­sache.

Viel weiter nach unten kann es mit den Zinsen nicht mehr gehen. Dagegen gibt es viel Luft nach oben. Risikoscheue Haus­eigentümer werden daher eher ein Forwarddarlehen abschließen, als auf dauer­haft nied­rige Zinsen zu spekulieren.

Darlehen mit Kündigungs­option

Für Kreditnehmer, die auch für den Fall sinkender Zinsen gewappnet sein wollen, bietet sich ein Forwarddarlehen mit Kündigungs­option an (siehe Tabelle „Forwarddarlehen“). So ein Darlehen kann der Kunde schon nach beispiels­weise zwei oder drei Jahren komplett zurück­zahlen. Die sonst übliche Vorfälligkeits­entschädigung entfällt.

Das Kündigungs­recht kostet den Kunden einen weiteren Zins­aufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozent­punkten, lässt ihm aber alle Optionen offen: Steigen die Zinsen, kann er sich über seinen güns­tigen Anschluss­kredit freuen. Sinken die Zinsen, wird er das dann teure Darlehen wenigs­tens schnell wieder los.

Der Kunde kann auch gleich ganz auf das für ihn reser­vierte Darlehen verzichten, wenn er eine Entschädigung an die Bank zahlt. Diese fällt viel kleiner aus als für die Kündigung eines Stan­dard­darlehens, das erst zum Ende der Zins­bindung getilgt werden kann.

Durch den Zins­aufschlag sind die Darlehen mit Kündigungs­option relativ teuer. Dafür kann der Haus­eigentümer damit am wenigsten falsch machen. Egal wie sich die Zinsen entwickeln – mit seiner Entscheidung liegt er nie völlig daneben.

Angebote gibt es allerdings nur von wenigen Kredit­instituten. Das güns­tigste Darlehen mit Kündigungs­option hatte in unserem Vergleich die Volks­bank Düssel­dorf Neuss. Bundes­weit bietet die Gladbacher Bank solche Darlehen an, auch über einige Vermittler.

Keine Angst vor dem Bank­wechsel

Egal ob normaler Anschluss­kredit oder Forwarddarlehen: Die besten Chancen auf nied­rige Zinsen haben Kunden, die mehrere Angebote einholen – und sich nicht scheuen, der alten Bank den Laufpass zu geben, wenn sie mit der Konkurrenz nicht mithält.

Ein Wechsel der Bank ist keineswegs so aufwendig und teuer, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die meisten Unterlagen, die Kreditnehmer für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. Meist müssen sie nur den aktuellen Grund­buch­auszug neu besorgen.

Schätz­kosten fallen normaler­weise nicht mehr an. Und die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das spielen Kreditnehmer mit dem neuen Vertrag bereits bei einem gering­fügigen Zins­vorteil wieder herein.

Faust­regel: Schon wenn die neue Bank nur ein bis zwei Zehntel Prozent­punkte güns­tiger als die alte ist, liegt die Zins­ersparnis über den Wechsel­kosten. Mitunter über­nimmt die neue Bank sogar die Kosten für die Grund­schuld­über­tragung.

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