Eigentümer, die jetzt oder in den nächsten Jahren einen Anschluss­kredit benötigen, sollten jetzt handeln: So billig wie bei den Spitzenreitern im aktuellen Test wird der Kredit vielleicht nie wieder. Die Analyse von Angeboten von mehr als 60 Banken und Vermitt­lern zeigt: Die Zins­unterschiede sind gewaltig. Das Spar­potenzial ist es auch.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Forwarddarlehen (Anschluss­finanzierung).

Tausende Euro sparen

Mit einem sogenannten Forwarddarlehen können sich Eigentümer nied­rige Zinsen für ihre Anschluss­finanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Das aktuelle Zins­tief bietet Eigentümern dabei tolle Spar­möglich­keiten. Doch sparen lässt nicht bei jedem neuen Anbieter. Finanztest hat heraus­gefunden: Teure Banken verlangen derzeit für das gleiche Darlehen bis zu 40 Prozent mehr Zinsen als die Topanbieter im Test. Für ein 100 000-Euro-Darlehen mit 3 Prozent Tilgung summiert sich dieser Unterschied inner­halb von zehn Jahren auf bis zu 11 300 Euro. Kreditnehmer, die den Anschluss­kredit mit 15 Jahren Zins­bindung aufnehmen, sparen mit einer güns­tigen Bank sogar bis zu 17 000 Euro.

Wann sich der Abschluss lohnt

Anschluss­finanzierung für Immobilien Test

Chancen und Risiken eines Forward-Darlehens

Wie groß das Spar­potenzial für Eigentümer ist, zeigt die Grafik. Finanztest hat für einen Muster­kunden ausge­rech­net, wie viel er spart, wenn er jetzt ein Forward­darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung zu einem Zins­satz von 3,8 Prozent abschließt und das Zins­niveau dann steigt. Die Grafik zeigt aber auch, was geschieht, wenn das Zins­niveau über­raschender­weise noch tiefer sinken sollte. Eine gute Strategie ist also gefragt.

Drei Strategien zur Auswahl

Viele Immobilien­eigentümer brauchen ihren Anschluss­kredit erst in einigen Jahren, weil erst dann die Zins­bindung ihrer bestehenden Finanzierung endet. Sie können zwischen drei Strategien wählen:

  • Abwarten. Sie warten und schließen den Anschluss­kredit erst kurz vor Ablauf der Zins­bindung ab. Das zahlt sich aus, falls die Zinsen gleich bleiben oder weiter sinken. Die Strategie ist aber riskant: Haben sie Pech, wird ihr Anschluss­kredit durch steigende Kapitalmarkt­zinsen viel teurer als heute.
  • Umschulden. Sie verhandeln mit ihrer Bank darüber, ihr altes Darlehen vorzeitig gegen ein neues Darlehen mit güns­tigerem Zins­satz zu tauschen. Dafür brauchen sie allerdings die Zustimmung der Bank – und die bekommen sie allenfalls gegen eine happige Vorfälligkeits­entschädigung. In der Regel über­steigt die Entschädigung bei weitem den Zins­vorteil, der mit dem Kreditwechsel verbunden ist. Unterm Strich lohnt sich eine Umschuldung daher meist nicht.
  • Vorbeugen. Sie wollen sich gegen einen Zins­anstieg absichern. Dafür schließen sie am besten ein Forwarddarlehen ab, lassen ihren alten Vertrag also bis zum Ende der Zins­bindung weiterlaufen, vereinbaren aber schon heute feste Konditionen für den Anschluss­kredit. Das können sie auch mit einer neuen Bank tun, wenn diese bessere Konditionen bietet. Banken vergeben solche Forwarddarlehen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Wechsel der Bank nicht scheuen

Egal ob normaler Anschluss­kredit oder Forwarddarlehen: Die besten Chancen auf nied­rige Zinsen haben Kunden, die mehrere Angebote einholen – und sich nicht scheuen, der alten Bank den Laufpass zu geben, wenn sie mit der Konkurrenz nicht mithält. Ein Wechsel der Bank ist keineswegs so aufwendig und teuer, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen:

  • Unterlagen. Die meisten Unterlagen, die Kreditnehmer für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. Meist müssen sie nur den aktuellen Grund­buch­auszug neu besorgen.
  • Schätz­kosten. Schätz­kosten fallen normaler­weise nicht mehr an.
  • Grund­schuld. Die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das spielen Kreditnehmer mit dem neuen Vertrag bereits bei einem gering­fügigen Zins­vorteil wieder herein.

Als Faust­regel gilt: Schon wenn die neue Bank nur ein bis zwei Zehntel Prozent­punkte güns­tiger als die alte ist, liegt die Zins­ersparnis über den Wechsel­kosten. Mitunter über­nimmt die neue Bank sogar die Kosten für die Grund­schuld­über­tragung.

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