Immobilien

Zu den rein privaten Möglichkeiten der Altersvorsorge gehören auch Immobilien. test.de sagt, ob sie für die Altersvorsorge geeignet sind.

Bausparen

Geeignet für alle, die mittel- bis langfristig für Bau, Kauf oder Modernisierung ihres Eigenheims sparen wollen.
Ertragschance. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen ist niedrig und steht heute schon fest. Das zahlt sich für Bausparer vor allem dann aus, wenn die Zinsen für herkömmliche Hypothekenkredite in Zukunft steigen.
Risiko. Gibt der Bausparer später seine Eigenheimpläne auf, bleibt ihm nur ein schlecht verzinster Sparvertrag.

Tipps:

  • Bausparplan. Lassen Sie sich zu jedem Bausparangebot einen Spar- und Tilgungsplan erstellen. Daraus müssen die Laufzeit bis zur Zuteilung, das Guthaben zu diesem Zeitpunkt sowie die Höhe, die Laufzeit und die Monatsrate des Bauspardarlehens hervorgehen. Achten Sie darauf, dass der Bausparvertrag ungefähr zum gewünschten Termin zugeteilt wird.
  • Teilfinanzierung. Die Monatsrate, die Sie für ein Bauspardarlehen zahlen müssen, ist trotz niedriger Zinsen relativ hoch, weil Sie das Darlehen in einer kurzen Zeit von meist sieben bis elf Jahren tilgen müssen. Deshalb eignet sich ein Bausparvertrag meist nur für einen Teil der Finanzierung, in der Regel maximal 40 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises.

Eigenheim

Geeignet für Anleger mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises, die ihre Immobilie langfristig nutzen. Das Einkommen muss reichen, die anfangs im Vergleich zu einer Mietwohnung höhere Belastung zu tragen und die Schulden bis zur Rente zu tilgen. Mietfreies Wohnen im Eigenheim gleicht Einkommenseinbußen im Alter ganz oder teilweise aus.
Ertragschance. Im Schnitt höher als bei festverzinslichen Wertpapieren, aber niedriger als bei Aktien. Die Rentabilität einer selbstgenutzten Immobilie hängt aber sehr vom Einzelfall ab, von der Lage und Qualität der Immobilie und den Einkommens- und Vermögensverhältnissen.
Risiko. Im Durchschnitt eher gering. Ein Verlustrisiko besteht vor allem bei einem frühen Verkauf der Immobilie. Erhebliche Risiken drohen bei Finanzierung ohne Eigenkapital und wenn der Eigentümer seine finanzielle Belastbarkeit überschätzt.

Tipps:

  • Eigenkapital. Setzen Sie bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern so viel Eigenkapital ein wie möglich.
  • Tilgung. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Kredite bis zum Rentenbeginn abzahlen können. Vorsicht: Standardkredite mit nur 1 Prozent Anfangstilgung führen zu einer Kreditlaufzeit bis über 40 Jahre. Tilgen Sie schneller!
  • Zinsbindung. Wählen Sie eine lange Zinsfestschreibung von mindestens zehn, besser noch 15 oder 20 Jahren.
  • Förderung. Die staatliche KfW Bank vergibt günstige Kredite für Bau, Kauf und Modernisierung der eigenen vier Wände (Infos unter www.kfw.de, Tel. 0 180 1/33 55 77). Förderprogramme vor allem für Familien mit Kindern gibt es auch in vielen Bundesländern (www.baufoerderer.de).
  • Finanzierungsplan. Lassen Sie sich für jedes Bankangebot einen Finanzierungsplan bis zur Entschuldung aufstellen. Verlangen Sie, dass die Bank für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung einen Zinssatz von 7 bis 8 Prozent ansetzt. Nur so können Sie Zinsrisiken erkennen.
  • Beratung. Nutzen Sie das unabhängige Beratungsangebot der Verbraucherzentralen. Sie prüfen zum Beispiel den Bauvertrag oder erstellen mit Ihnen gemeinsam ein Finanzierungskonzept.

Vermietete Eigentumswohnungen

Geeignet für aktive Anleger, die in sicheren wirtschaftlichen Verhältnissen leben. Sie sollten die Kredit- und Bewirtschaftungskosten auch bei längerem Mietausfall tragen können und sich um die Verwaltung der Wohnung selbst kümmern. Nur als ergänzende Altersvorsorge geeignet.
Ertragschance. Käufer bauen langfristig Vermögen auf und können im Alter eine Zusatzrente durch Mieteinnahmen erzielen. Für Anleger mit hohem Einkommen sind attraktive Nachsteuerrenditen über 5 Prozent möglich. Die Renditechancen hängen aber stark vom einzelnen Objekt ab.
Risiko. Mieteinnahmen können geringer, die Ausgaben höher ausfallen als geplant, sodass für den Eigentümer langfristig hohe Unterdeckungen entstehen können. Je nach Lage und Wertentwicklung sind Verluste möglich, insbesondere bei einem frühen Verkauf. Hohes Verlustrisiko, wenn Eigenkapital und Sicherheitsreserven fehlen oder der Kaufpreis überhöht ist.

Tipps:

  • Standort. Achten Sie auf einen Standort, der wegen seiner guten wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven eine stabile Wohnungsnachfrage verspricht. Meiden Sie Wohnungen in Städten, die weit von Ihrem Wohnort entfernt sind.
  • Besichtigung. Besichtigen Sie die Immobilie und die Umgebung sorgfältig, am besten mehrfach und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wichtig ist eine gute Verkehrsanbindung. Einkaufsmöglichkeiten dürfen nicht fehlen. Kindergärten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote sollten in der Nähe liegen.
  • Marktübersicht. Durchforsten Sie die Kauf- und Mietangebote in Tageszeitungen und im Internet (www.immonet.de, www.immobilienscout24.de) und besorgen Sie sich den örtlichen Mietspiegel. Eine gute Informationsquelle sind auch die Grundstücksmarktberichte der kommunalen Gutachterausschüsse.
  • Mietrendite. Achten Sie auf ein günstiges Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis und berücksichtigen Sie alle einmaligen und laufenden Nebenkosten. Die Nettomietrendite sollte über 4 Prozent liegen.
  • Eigentümergemeinschaft. Wichtig sind eine intakte Eigentümergemeinschaft und eine qualifizierte Hausverwaltung. Führen Sie vor dem Kauf Gespräche mit dem Verwalter und mit Eigentümern, die ihre Wohnung selbst nutzen. In der Regel ist es günstig, wenn der Anteil der Selbstnutzer unter den Bewohnern hoch ist.
  • Mietvertrag. Lassen Sie sich unbedingt den Mietvertrag vorlegen, wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen. Als neuer Eigentümer treten Sie vollständig in den Mietvertrag ein.

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